長租公寓沒有商量的餘地_風聞
百略网-百略网官方账号-观百家而明韬略，商业有趣、有料。2021-04-18 22:16
2021年2月20日，謝瑩通過在線租房平台自如租賃了一間長租公寓， 然而入住的第一天謝瑩就發現，該公寓周圍非常吵鬧，“尤其是樓下的廣場人多嘈雜，從早上八九點，一直要吵到深夜，週末就更吵了，我正在準備一個重要的考試，非常影響我的休息和學習”。
在聯繫房屋管家後，謝瑩被告知可以把窗户封死以隔音，或者更換一套五公里以外的房屋。謝瑩則認為，如果把窗户封死會影響居住的舒適度，而更換的房屋距離上班的地點太遠，自己也不滿意。於是在入住後的第二天就向平台提出退租。
一位自稱自如平台區域經理的人告訴謝瑩，“退租可以，但按要求須扣除一個月房租，再加上退租要求需提前15天提出退租申請，合計需扣除45天的房租費用。”
從看房到簽訂合同用了一個白天，從入住到決定搬離用了不到24小時，從協商退款到現在已經過去兩個月，三千多元“違約金”似乎已成定局。
而在目前市面主流的投訴平台上，可以看到謝瑩提出的訴求：住1天扣45天租金的條款真的沒問題嗎？
自如的回應是，有實地看房、非公司問題、按合同辦事、提供瞭解決方案，出問題的是租客，負責任當然要自己來。
總的來看，謝瑩與自如的問題主要在於條款的可行性，而「百略網」也從以下幾個維度客觀分析了在該事件中該條款是否可行。
| 這是霸王條款嗎？
首先要搞清楚什麼是霸王條款？
根據法制現場給出的定義，霸王條款具有以下特點：
一、減免責任，逃避經營者應盡的義務。
二、違反法律規定，任意擴大經營者權限。
三、排除、剝奪消費者應該享有的權利。
四、權利義務不對等，任意加重消費者的責任。
五、利用模糊條款掌握最終解釋權。
而關於“霸王條款”，《民法典》第四百九十六條規定：
採用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應當遵循公平原則確定當事人之間的權利和義務，並採取合理的方式提示對方注意免除或者減輕其責任等與對方有重大利害關係的條款，按照對方的要求，對該條款予以説明。
在謝瑩的回憶裏，所謂的自如管家並沒有詳細説明過合同裏的任何條款，“只是一直催着籤合同，説房源很緊張”。
而在換租無果後，轉租期間針對其所謂的”房源緊張“，謝瑩説，“沒有一個電話諮詢”。
但相關法律法規對格式條款有如下限制：提供格式條款的一方未履行提示或説明義務，致使對方沒有注意或者理解與其有重大利害關係的條款的，對方可以主張該條款不成為合同的內容。
即使租客可以主張，但“誰主張誰舉證”。不過舉證的艱難遠比想象中更大，“有些小的公司住一天退房這種情況都是可以協商的，不會扣這麼多，自如因為有律師團隊，所以我們在合同上和自如交流是吃虧的。”謝瑩有着每一個租客都具有的清醒，和同樣的無能為力。
租房“教育課”，雖遲但到。本科學歷、北京工作五年、有過合租經歷的謝瑩終於被自如補上了這一課。
| 從合法到合理
蛋殼涼了，自如亮了。
野蠻成長的長租公寓在被按下暫停鍵後，倖存的自如不但沒有迎來爆發期，反而陷入接連不斷的糾紛。
今年一月份，天津一位房東主動爆料“毛坯房未滿空置期被出租”時，自如方面就拿出合同條款中空置期“150天”前有“最長”的定語，試圖“解釋”提前出租的合理性。而對於128㎡的房屋出租時變成138㎡的質疑，自如方的回答是“只要房屋地址登記沒錯就可以了”。
對於業主，自如尚且有“規則條款”保駕護航，對於租客來説，自如甚至不用精心設置合同條款，一套行業約定俗成的“組合拳”足以解決一半以上的糾紛。
因“甲醛門”退三天租費已經是自如“不可承受的生命之重”。因為那是新聞報道里為數不多的追回租金的情況。
其他情形是，因房屋有蟑螂要求換租的客户需要賠償100%的違約金和14天租金；發現有攝像頭的租客被告知是上任租客拍攝寵物貓用的設備遺留；因環境吵鬧住一天退租的違約金是45天的房屋租金……
一邊儘可能地利用房屋的使用時長和使用面積，一邊又最大化的壓榨租客獲取利益， 提供公寓的平台顯得格外“冰冷”。
“甲醛門”、“偷拍門”、“蟑螂門”……我願意稱這次事件是“退租門”，門裏是自如嫺熟的運作模式，門外是試圖避雷，一隻腳踏進“高品質”怪圈的租房者們。
自如最早呈現給消費者的廣告中除了“高品質房源”，更大的噱頭是“三天無責退租”，這個誘惑力就像是二手車“沒有中間商賺差價”一樣，你不一定相信，但覺得試試也沒有壞處。
這個廣告效應至今仍在，謝瑩當初選擇自如一部分原因就是來自對這個廣告的認知，直到在被告知“無責退租”沒有了，實際情況是“三天無責換租”，“管家從來沒有説過這個更改，以前不是這樣的……”
謝瑩不是第一個遭遇這種經歷的人，被這個一字之差誤導的在黑貓投訴上大有人在。
在黑貓投訴上搜索“自如”，投訴量有4072條，已完成的投訴量有2713條，大多數解決辦法是“道歉，退款”。
那麼包括謝瑩在內，剩下的33%呢？自認倒黴嗎？
| 規則合理VS合理規則
租房市場上房東、中介、租客都默認押一付三的合理性，所以自如在租賃合同上寫上客户單方面解約，“扣除其一個月房租押金作為違約金”。規則完美，完美到沒有温度，只有利益。
所以租房者不得不越來越警惕，所以有了豆瓣聲勢浩大的“租房組”，有了當代年輕人紛紛湧入微博、閒魚找房租。
合法不一定合理，何況這更像是一場單方面“自我合理化”的邏輯自洽。
任何事情，關於是否違法，我能找到的最容易理解的論點是羅翔老師關於法律的討論。
法律的基礎，那就是“人是目的，而不是手段。” 其次“法律的生命，是經驗，而不是邏輯。”
在任何糾紛下，我們需要代入的是一般人標準：一般人在這種情況下，會如何應對。
而不是事後理性人標準：站在聖人的高度，去評價當事人的行為。
你可以是知曉租房押一付三規則的人、可以是熟悉平台套路的有經驗者、可以是不必為一個多月房租投訴無果的求助者，但有些慌亂是共同的。
我們可以靠經驗、靠理智避開無良中介、惡意房東、奇葩室友，但最終無法避開行業潛規則。
租房這個羣體要面對的不僅是租房困境，還有各種約定俗成的行業存在，可能不那麼合理，但無處不在。
對於很多年輕人來説，如果你經歷過無良中介的欺詐，房東的隨意收房、搬家的瑣碎與慌張，那麼大概率會理解為什麼有那麼多人在拼命攢錢買房。
與謝瑩一樣和租房平台僵持過的人不在少數，但能得到滿意結果的又有多少？中介、平台似乎永遠在理，而租客永遠看情。
“我已經決心攢錢買房了”，這是謝瑩最終的表態。
（注：文中謝瑩為化名）