陽光城披露2020年財報，引入泰康，究竟為何？_風聞
深度观点财经-2021-04-19 09:12
出品 l 觀點財經
作者 l 橙子
4月15日，陽光城（SZ000671）披露了2020年年報，實現營收淨利三成增長，負債水平降至黃檔，財務結構看似改善明顯。
同時，陽光城也將追隨物業公司上市熱潮，把旗下物業公司陽光智博，送入香港資本市場，真實用意不言而喻。
在更早些時候，陽光城於4月7日發佈公告稱，陽光城與泰康保險簽署了一份戰略合作協議，雙方將在項目代建代銷、物業、金融資本等層面開展戰略合作。而早在去年9月，陽光城就以未來10年業績對賭的形式，獲得泰康保險近34億元的戰略投資，泰康保險也成為陽光城第二大股東。
這幾件大事連在一起從賬面上看，一派祥和，但如果深入研究一下，總有幾分迫不得已的“無奈”。
營收淨利三成增長
三道紅線當真僅踩一條？
先來説業績情況。
根據陽光城年報信息，整個2020年，陽光城實現全口徑銷售金額2180.11億元，雖達成年度銷售目標，但同比僅增長3.3%。
參照該銷售表現，為避免誇下海口的尷尬，陽光城謙虛的將2021年銷售目標微微上調至2200億+。如以2200億元計算，則2021年同比增速目標僅為0.9%。
全年銷售情況反應到業績層面，整個2020年營收淨利實現三成增長，其中：
營收實現821.71億元，同比增長34.60％；
歸母淨利潤為52.2億，同比增長29.85％；
扣非後歸母淨利潤為51.91億元，同比增長32.52%。
在槓桿問題上，陽光城全年資產負債率持續高企，為83.18%。剔除預收款後的資產負債率仍高達約79.1%，高出“三道紅線”中規定的下限。
淨負債率則較2019年下降了43.04個百分點至94.90%，若在陽光城592.6億元淨資產中扣除40億元的永續債，則其真實淨負債率將為101.86%，同樣高出“三道紅線”中規定的下限。
不過，得益於公司現金流情況的改善，賬面498.05億元的可支配資金，在扣除“三道紅線”要求的92.9億不可使用的受限制資金，及60.21億元的預售監管資金後，現金短債比為1.06。
因此，三道紅線中，陽光城僅現金短債比一項符合監管標準，其餘資產負債率和真實淨負債率兩項指標，仍高出“三道紅線”要求。
這樣的結果對於本就融資成本高企的陽光城，自然算不上好消息，而引入泰康，或許正是陽光城解決槓桿壓力和資金壓力的途徑之一。
與泰康合作
目的幾何？
陽光城與泰康最近的合作有兩次，分別是去年9月份泰康成為陽光城二股東，第二次是今年4月，陽光城在銷售和資本層面，再度與泰康達成戰略合作協議。
其中最值得一看的還在於去年9月9日，陽光城與泰康保險達成一份股權轉讓協議。
獲得泰康戰投的前提是，陽光城許諾以2019年40.2億元歸母淨利潤為基礎，2020年至2024年間，陽光城歸母淨利潤每年年均複合增長率不低於15%。
並承諾，陽光城這5年累積歸母淨利潤數不低於340.59億元，此後5年累計歸母淨利潤需達601.64億元，10年承諾歸母淨利潤總計達942.23億元。若業績未達標，則對泰康進行相應現金補償。
對於這份對賭協議在未來10年的可操作性，從2020年陽光城的業績表現來看，頭一年已經實現增速29.85%的歸母淨利潤，為未來增長贏得一些空間。
但拉長時間週期，從陽光城近幾年不斷放緩的銷售增速，以及當前國內樓市發展現狀來看，實現這份對賭協議，還是有一定壓力的。
參考陽光城歷史銷售數據，2016年至2019年，陽光城的銷售額分別為487億元、915億元、1629億元、2110億元，同比分別增長57%、88%、78%、30%。
儘管銷售增速出現下滑，卻依舊保持兩位數增長，但到2020年，陽光城全年僅實現3.3%的銷售增速，着實太低。
反應到歸母淨利潤的增速表現上，根據此前財報數據，陽光城2017年、2018年、2019年的歸母淨利潤分別同比增長為67.63%、46.36%、33.21%，也在逐年下降，2020年則進一步下降至29.85%，增速低於30%。
再疊加政策端針對一二線樓市不斷加碼的調控政策，超7成土儲集中在一二線城市的陽光城，無疑會面對政策壓力下的巨大銷售壓力，對其業績增長造成進一步的不利影響。
圖片來源：陽光城2020年年報
可即便對賭壓力山大，陽光城卻不得不為。
因為相比對賭壓力，泰康入駐也會讓陽光城獲得更充沛的資金支持，融資層面也能獲得更高的信用評級，從而降低融資成本，而這兩點才是陽光城目前最需要的東西。
引入泰康
陽光城的現實考量
根據2020年年報，單從現金流表現來看，陽光城全年實現經營性現金流淨額達213.5億元，同比增長38.64%，自2017年以來，連續4年淨流入。
圖片來源：東方財富
但如果對比同樣穩定增長的債務規模，以及本身高週轉模式對現金流的渴求，陽光城的賬面資金可能並沒有大家想象中的那麼充沛。
截至2020年底，陽光城總的有息負債為1060.39億元，其中短期有息債務為325.24億元。
而同期陽光城賬面貨幣資金只有498.05億元，扣除92.9億不可使用的受限制資金後，還剩405.15億元，可以覆蓋325.24億元的短期有息負債。
但誠如我們之前所説，目前，陽光城依舊奉行高週轉模式，此種模式下雖然可以快速實現資金迴流，提高週轉效率，但也需要房企擁有充足的現金儲備，用以快速拿地、快速開發，然後快速銷售回款。
因此在考慮到短期負債的情況下，陽光城當前賬面資金實際上可能並不算充裕。而為了補充現金流，陽光城通過外部融資獲得的籌資性現金流在連續兩年為負之後，2020年也再度為正，達到6.23億元。
與此同時，陽光城也面臨高昂的融資成本。
根據年報披露，整個2020年陽光城的平均融資成本儘管同比減少了28個基點，但仍高達7.42%，超過行業平均水平。
如此一來，不太寬裕的現金儲備，疊加昂貴的融資成本，便不難理解陽光城為何頂着巨大壓力也要與泰康簽下對賭協議。因為這不僅能獲得一筆鉅額現金解燃眉之急，也能憑藉泰康背書，提高融資評級，獲得更加優惠和更高額度的融資支持。
只是對現在的陽光城而言，籤協議容易，但要履行好這份協議，可能有點難。
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