依靠“明股實債”，金輝控股8個月實現“三道紅線”全轉綠？_風聞

　　“房住不炒”政策下，即使一貫以激進的高槓杆、快週轉模式著稱閩系房企也開始慢了下來。但也並非沒有例外，百強榜上的閩系房企金輝控股就實現了高增長的同時，只花了8個月時間實現了“三道紅線”全部轉綠。

　　金輝控股是如何神奇地化解高增長和快速壓降負債率的矛盾的呢？

　　金輝控股神奇化解高增長與“低負債”的矛盾？

　　近日，金輝控股發佈了2020年年報。2020年，金輝控股確認收入達348.8億元，同比增長34.3%；實現淨利潤38.2億元，同比增長42%；合約銷售金額為972億元，同比增長9.39%。在上市房企中，金輝控股的增速排名比較靠前。

　　2021年前兩個月，金輝控股銷售增速更是迅猛，前兩個月實現合約銷售160.1億元，與上年同期相比增長了2.3倍，其中2月份提升了9.6倍。

　　近幾年，金輝控股一直保持了高增長態勢。2017年-2019年，金輝控股分別實現營收117.77億元、159.71億元、259.63億元，年複合年增長率48.5%。同一時期內，其淨利潤也保持着10%的複合年增長率，其中2019年增幅為16.96%。

　　“房住不炒”政策下，即使一貫以激進的高槓杆、快週轉模式著稱閩系房企也開始慢了下來。金輝控股比較少見地連年保持高增長，更反常的是其只花了幾個月時間實現了“三道紅線”全部轉綠。

　　根據年報顯示，截至2020年12月31日，金輝控股淨負債率大幅下降至75.3%，非受限制現金債比提升至1.4，除預售款項後的資產負債率為69%，成為目前為數不多的“三道紅線”全綠上市房企。

　　但根據其2020年IPO時招股説明書數據，截止2020年4月30日，金輝控股還是踩中“三道紅線”的“紅檔”房企，且淨資產負債率高達180%。

　　被質疑“明股實債”美化負債率

　　金輝控股神奇地壓降負債率的秘密，應該就藏在其少數股東權益數據上。

　　公開數據顯示，2019年金輝少數股權益為45.49億元，而2020年少數股權益變為了145.50億元，同比大增219.85%。經計算可知少數股東權益佔到權益總額的40.29%。但是，就全面收入盈利來看，少數股東佔據的利潤只有6.9億元，僅僅佔到全部盈利的18.06%。

　　少數股東的權益佔比和其獲得的利潤佔比明顯不匹配，是比較典型的“明股實債”特徵。

　　同策研究院資深分析師肖雲祥分析金輝控股的少數股東權益數據表示，一般情況下，要快速降低淨負債率，公司可採取減少有息負債，增加現金或者是增加所有者權益來完成。但如果從美化報表的角度看，從所有者權益入手是比較好操作的，也就是採用“明股實債”的辦法。

　　金輝控股增長質量並不高

　　雖然近年取得了不錯的增長，但金輝控股的增長質量並不高。

　　公開數據顯示，金輝控股的收入主要依賴二三線城市，更重要且前景更好的一線城市佔比過低。從其銷售收入城市排名看，2020年，金輝控股在北上廣深一線城市中僅上海市場貢獻了1.68%收入，一線城市基本處於“失守”狀態。貢獻率較高的為西安、福州、重慶、寧波等二三線城市。其中，西安銷售貢獻率最高達到14.4%。

　　財報顯示，截至2020年底，金輝控股土地儲備總建築面積達到3072.7萬平方米，其中94.7%位於二線及核心三線城市。隨着房地產調控政策進一步收緊，三線及以下市場未來前景不明。

　　同時，金輝控股22.1%的毛利率和10.9%的淨利率在同等銷售金額房企中排名屬於較低水平。而據公開數據顯示，2020年,上市房企平均毛利率為25.2%，全國百強房企淨利潤率為11.2%。金輝控股的毛利率和淨利率水平也低於行業平均水平。

　　有外界評論認為，金輝控股毛利率偏低、增收不增利的局面或許與其高速擴張中高溢價拿地的策略緊密相關。根據易居研究院中國百城居住用地報告，2020年上半年金輝控股拿地平均溢價率達43.5%。（內容來源：財觀社）