正榮地產增速緩慢、明股實債，盈利能力堪憂_風聞

　　根據正榮地產發佈的最新2020業績報告，公司營收361.26億元，同比增長11.0%。作為閩系房企江湖的一員，正榮曾經的發展速度是相當快的。公開數據顯示，2014年正榮的營業收入才30.4億元，到了2017年，已經接近200億元！

　　最近這幾年，正榮地產的營收增速明顯放緩了。

　　事實上，伴隨業績增速的放慢，近幾年來，正榮地產的毛利率也呈現逐年下降態勢。2018年，正榮地產的毛利率為22.8%，較上年同比上升1.7個百分點，而在此之後，其毛利率便開始持續走低。2019年，其毛利率水平降至20.0%；時至2020年，毛利率進一步下滑，收到19.1%。

　　對於其2019年、2020年毛利率下降的原因，正榮地產均表示，是由於年度內平均售價較低的建築面積佔總交付建築面積的比例增加所致。

　　據瞭解，正榮地產成立於1998年，是一家專注於開發住宅物業以及開發、運營和管理商業及綜合用途物業。

　　過去十年，房地產企業規模化發展最快時期，正榮地產趕上好時期，2013年正榮地產衝出福建、江西，進駐長三角開啓全國化擴張，並確立“正榮府"、“紫闕台”、“雲麓”三大產品品牌，2016年，正榮地產將總部搬遷至上海，開始向全國佈局。

　　正是這幾年，正榮的規模一路狂飆。2015年，正榮地產銷售額才剛剛突破300億元關口，2016年-2018年，正榮地產的銷售額分別為393億元、701億元、1080億元，連續三年複合增長達到50%，令人瞠目。

　　2018年，正榮地產在香港聯交所掛牌上市。

　　高速成長的過程中，正榮地產的盈利能力卻令人堪憂。

　　營收方面，2020年營收361.26億，同比增長10.95%，增速仍是近幾年來最低增速。2017年-2019年，正榮營收分別為199.95億、264.53億、325.6億，同比分別增長36.92%、32.3%、23.09%。

　　在盈利能力方面，伴隨業績增速的放慢，近幾年來，正榮地產的毛利率也呈現逐年下降態勢。2018年-2020年，正榮地產的毛利率分別為22.8%、20.0%、19.1%，低於行業平均水平。

　　雖然在高房價和新房限價的雙重擠壓下，房企們的利潤空間逐步被壓縮，毛利率有所下降，但正榮仍比行業的平均毛利水平要低更多，據中達證券研報數據顯示，2019年32家上市房企平均毛利率為29.1%，2020年中期則為29.6%。可見正榮的盈利水平較弱。

　　2020年受地產調控、疫情等影響，房地產形勢並沒有明顯好轉，而此時，正榮地產的債務問題已凸顯。

　　根據此前正榮的財報數據，公司先後運用優先票據、優先永續資本證券、銀團貸款、長租公寓專項債、資產支援證券、資產支援票據、公司債及進行股份配售等多種融資手段解決債務問題，尤其是美元債不斷髮，正榮地產需要支付的不僅是利息，還有匯率成本。

　　不難發現，成本支出正在不斷侵吞正榮地產的利潤。

　　縱觀這幾年正榮的年報數據，公司的拿地價格一直在上漲，而其融資成本也保持走高態勢。

　　2020年，正榮地產的融資成本由2019年的4.84億元增加約4.3%至2020年的5.05億元，主要是有息負債規模的增加；正榮地產的銷售成本由2019年的260.6億元增加約12.1%至2020年的292.22億元，主要是由於2020年已竣工及交付的物業數量增加。

　　此外，2020年正榮地產新拿地平均成本為6616元，較2019年增長11%。

　　正榮地產的規模擴張之路也離不開信託產品的幫助。在房地產行業，房企報表中的少數股東，很多都是信託、基金等。因此，少數股東權益大增，資本市場往往又會有“明股實債”問題的擔憂。 信託的確是正榮地產降低槓桿的一條隱秘通道。

　　2021年，這條隱密通道似乎變得擁堵不堪，正榮地產是否已經走入死衚衕，未可知。