陽光城“降速”，盈利能力連年偏低之下會否“踩雷”對賭協議？_風聞

　　債務壓力下，曾經以高槓杆著稱的陽光城增速明顯放緩。陽光城引入戰略投資者，但同步簽訂的“對賭協議”又給陽光城帶來了盈利壓力。

　　“閩系”陽光城增速明顯放緩

　　4月14日，陽光城集團發佈的2020年度業績報告顯示，報告期內，陽光城實現銷售金額2180億，同比增長3.3%；實現營業收入822億元，同比增長34.60%；歸母淨利潤52億，同比增長29.85%。

　　土儲方面方面，2020年，陽光城拿地金額707億元，其中權益地價402億元，合計補充權益土地儲備約726萬平方米，新增貨值1800億元。而2019年，陽光城拿地金額656億元，權益地價492億元，新增貨值為2798億元。

　　克爾瑞2020年中國房地產企業銷售TOP200排行榜顯示，陽光城排名第18位，較2019年下降了5位。

　　作為“閩系”房企，陽光城曾以高週轉、高負債、高速擴張著稱。2015年-2019年，僅用四年時間，陽光城的銷售額完成了從300億元到2000億元的跨越，年複合增長率超過60%。

　　從2020年的銷售金額、銷售面積、土儲和克爾瑞排名等數據來看，陽光城的增速較往年明顯放緩。

　　陽光城執行董事長兼總裁朱榮斌在業績發佈會上表示：“2021年，銷售目標設置為2200億元以上，同時努力實現1100億元營收目標。” 從2021年銷售目標來看，陽光城在有意地控制增速。

　　債務水平大降，但存“明股實債”嫌疑

　　一般來説，房企主動“降速”，都與債務壓力有關。以“閩系”房企的高週轉特色，陽光城過去高速擴張積累了非常高的債務負擔。數據顯示，2016年-2019年分別為259.9%、252.3%、182.3%、138.2%。在“房住不炒”、特別是“三道紅線”調控壓力下，陽光城必然要犧牲規模增速以降低負債水平。

　　2020年報顯示，陽光城現金短債比為1.53；淨負債率也降至94.9%；剔除預收賬款的資產負債率為79.1%，較上年同期上升約1.5個百分點，仍未達到70%的要求，目前踩中“一道紅線”。

　　截至2020年末，陽光城有息負債規模為1060.39億元，有息負債規模依然較大，債務壓力雖然降低，但仍有降低負債的壓力。朱榮斌表示：“陽光城目前為黃檔企業，首先要維持黃檔企業不降檔，未來，計劃在5年內達標成為綠檔企業。”

　　值得注意的是，雖然財報數據顯示其債務水平下降，但陽光城面臨着通過“明股實債”掩蓋債務的質疑。

　　2020年5月27日，陽光城收到深交所下發的監管函。監管函顯示，陽光城於2015年-2017年期間存在向公司合併報表範圍外或持股比例不超過50%的房地產項目公司提供財務資助但未履行相關審議程序和披露義務的情形，期間陽光城使用閒置募集資金補充流動資金。

　　有業內人士表示，上市房企作為股東給表外項目做融資擔保是業內通用做法，將部分有息負債放到表外降低負債率，也存在粉飾報表嫌疑。

　　近年，陽光城少數股東權益佔比接近50%，但其歸屬少數股東的損益佔比卻低於10%，分給少數股東的利潤偏低，有着比較明顯的“明股實債”嫌疑。

　　對賭協議會否給陽光城“埋雷”？

　　2020年，陽光城引進泰康成為戰略投資人，入股比例達13%。但陽光城也向泰康許下了十年的業績承諾要求，以陽光城2019年40.2億元的歸母淨利潤為基礎，前五年（即2020－2024年），陽光城歸母淨利潤每年年均複合增長率不低於15%，且前五年累積歸母淨利潤不低於340.59億元。業績承諾期的前五年（即2020－2024年），如出現任一會計年度的年均複合增長率低於15%，陽光集團應對陽光城進行現金補償；業績承諾期的後五年（即2025－2029年）內，如出現任一會計年度的實際歸母淨利潤小於承諾歸母淨利潤，陽光集團應對陽光城進行現金補償。

　　不過，年報顯示，2020年陽光城的利潤率為6.68%，較前幾年有所下滑。2016年-2019年分別為7.3%、6.72%、6.92%、7.08%。2020年毛利率為18.88%，在行業內同規模企業中處於較低水平。

　　對此，朱榮斌在業績會上表示，利潤率低不可怕，怕的是產生虧損，陽光城的利潤率有可能還會下降，但在利潤率低的情況下，也可以實現利潤總額的增長。

　　陽光城已經以5年為期要將負債率全部降到“三道紅線”要求之內，未來大概率將延續低增速風格。在“房住不炒”和住宅限價等政策，疊加陽光城規模增速放緩、利潤率偏低影響之下，未來長達10年的對賭協議期內，其或有可能完不成業績承諾。陽光城引進戰略投資，或有可能成為其為自己埋下的“雷”。