武漢、合肥、長沙三合一？重慶華宇難掩擴張焦慮_風聞

文丨西部菌

房地產下半場，面對不斷增加的生存和發展壓力，中小型房企不得不嘗試各種手段突圍。

據鳳凰網風財訊報道，歷史悠久的重慶房企華宇，日前又有新動作：

華宇地產開展一輪區域架構調整，將武漢、合肥、長沙三城合併為一個區域，由原合肥公司總經理邱勝華擔任區域總。

調整區域架構，無疑是為了進一步理順管理半徑，為後續的擴張鋪路。而結合此前大舉拿地的情況看，錯過地產黃金年代的重慶華宇，生存焦慮盡顯無疑。

01

官網信息顯示，成立於1995年的華宇地產集團，目前項目遍佈國內29個城市，累計開發樓盤230個，在售項目81個，開發規模逾3180萬方。

要指出的是，這次的區域架構調整還未經官方證實。而涉及的武漢、合肥、長沙三城，都是華宇在2017年首入的城市，進入時間較短，還遠遠談不上深耕。

來源：網絡

據“地產組織研究”報道，華宇地產集團採用的是集團—區域公司—項目部的“二級管控”模式，像重慶、四川、江蘇等都有區域公司。

此次調整若屬實，倒也順理成章。因為華宇在上述幾個城市，以及城市的所在省，項目不算多，三城合一，可以節省精力和資源，更方便地進行管理。

區域架構的變動調整，在房企中相當常見，不過對華宇而言，在外部環境收緊的前提下所走的每一步，都和它對規模的焦慮息息相關。

自2013年走出川渝地區、開展全國化以來，在很長一段時間內，低調而又穩健的華宇，在全國市場幾乎沒有鬧出什麼動靜。這種止步不前的狀況，直到2017年才迎來徹底改變。

2017年，華宇四面出擊，先後連續進入合肥、瀋陽、長沙、武漢、寧波、餘姚、太倉、常州、徐州等多個城市，業務觸角延伸到華東地區。

此後，華宇陸續闖入杭州、鄭州、廣州、惠州、南通、温州等地，基本上實現了對華東、華中區域重點城市的覆蓋。去年6月開疆拓土的高峯期，曾30天內在7個城市連拿8塊地。

華宇衝刺規模的過程，必然會帶來管理難度加大的問題，這對企業成本是不小的考量。

不過將武漢、合肥、長沙三個高能級的二線城市併為一個區域，是否也意味着，在這幾個城市擴張受阻，所以才進行戰線收縮？

02

不管是區域架構調整，還是大舉拿地，華宇的生存焦慮都是無比真實的。

中指研究院發佈的2020年中國西部房地產50強企業名單中，華宇位列第八，排在藍光發展之後，東原之前。範圍縮小到重慶，華宇也算是頭部房企，此前更是有“渝派三強”之名。

來源：中指研究院

然而在全國市場，華宇並沒有太大的競爭力。而且，由於長期以來的經營策略過於保守，導致華宇錯過了房地產行業爆炸式發展的紅利，規模始終得不到有效提升。

據克而瑞數據，2020年華宇的全口徑銷售額為658.4億元，排在第60位。而同期的渝派房企龍湖和金科，都已經站上了兩千億的規模。其中龍湖為2706億元，華宇連零頭都沒有。

在龍湖和金科進擊全國併成功上市時，華宇還困守在川渝地區；等到2017年華宇後知後覺地開啓大規模的全國化擴張戰略，房地產市場的增量紅利已經所剩不多。

來源：網絡

華宇方面表示，2020年在“穩中求進、變革創新”的戰略思路下，實現了財務自律、融資順暢、穩步增長的目標。具體來説就是：

截止2020年12月，剔除預收賬款後的資產負債率為62%，淨負債率為71%，現金短債比為1.33，三道紅線無一踩線。

去年，高歌猛進的華宇，曾陸續發行了幾筆債券，為規模擴張補充彈藥。作為未上市房企，華宇的融資成本高、渠道相對有限，加上又處在快速擴張階段，資金壓力難免會提升。

在三道紅線的背景下，華宇能夠快速調整債務結構，做到全部綠檔，確實相當難得。但財務數據穩健的另一面是，加速全國化的華宇，失去了撬動規模的“槓桿”，擴張效率並不高。

比如2019年500億元的銷售目標，2020年700-800億元的目標，華宇都沒有達到。另外別看華宇近年來拿地動作不斷，但土儲規模並不多。2020年債券半年報中，華宇曾表示：

相對於公司近年來的開發規模，公司土地儲備規模略顯不足，存在補庫存需求。

03

按照華宇此前定下的銷售目標，2021年，它要順利突破千億元，躋身千億房企陣營。

2020年華宇的全口徑銷售額為658.4億元，要達成千億目標，的確比較困難。而且就算成功達標，其含金量也是值得懷疑的。

2020年華宇半年報

為了實現規模的快速躍升，華宇在四處拿地的同時，還採取合作開發的策略，和多個房企合作，這就導致它的全口徑銷售和權益佔比部分有較大差距。換言之，規模注水了。

克而瑞數據顯示，2020年華宇的操盤金額其實只有316.8億元，不到全口徑銷售額的一半。

合作開發，可以快速提升規模，避免首入城市水土不服，還可以緩解財務壓力——華宇穩健的債務表現正是得益於此。然而，權益佔比打折扣，意味着能拿到的利潤是有限的。

2020年上半年，華宇實現營業收入 44.64 億元，同比下滑10.96%；歸母淨利潤為3.17億元，同比下降22.10%。

如果説2020年有黑天鵝影響，那麼要看到，2019全年華宇的歸母淨利潤，也是同比下滑22.15%。另外，當年的淨利潤增速，也只有營收增速的一半，增收不增利較為嚴重。

四處出擊的華宇，全國化的成色也明顯不足。比如到2019年底，重慶大本營的土地儲備權益建築面積佔59.79%。

來源：華宇官網

這種區域份額結構，和本次的架構調整，形成了呼應。其實，如果在武漢、合肥、長沙等高能級城市能做大規模，那麼合併區域未必明智。説白了，華宇在外地的紮根還是比較困難。

而且，發展掉隊的華宇，不僅規模增長未能如願，在衝刺規模的過程中，戰線拉長、管理成本上升，也對產品質量把控產生了一定影響。

像在大本營重慶，華宇的御瀾灣、御臨府等樓盤，在去年都曾上演過投訴維權的問題。

擴張效率和產品質量之間的矛盾，可見一斑。這也説明，在房地產行業，一旦錯過黃金年代，掉隊的中小型房企想要彎道超車，挑戰是多麼的巨大。