又一個超大城市出手！下一個是誰？_風聞

　　文|凱風

　　靴子終於落地。

　　01

　　近日，廣州出台樓市新政，針對人才購房和增值税做出限制： 

　　1、人才購房，須提供購房之日前12個月在人才認定所在區連續繳納個人所得税或社會保險的繳納證明，不得補繳。

　　2、越秀區、海珠區、荔灣區、天河區、白雲區、黃埔區、番禺區、南沙區、增城區9區個人銷售住房增值税徵免年限從2年提高至5年。

　　這是繼住建部約談廣州、廣州約談天河、黃埔、南沙等6區政府之後，不到一個月內，廣州第二次升級樓市調控政策。

　　前一次是在月初，政策重心是人才購房限售週期從2年升格為3年、嚴查經營貸等，這一次同樣放在了人才購房上。

　　通過這兩次新政，廣州樓市調控出現了明顯的指向性：

　　一方面指向人才購房，打斷通過人才政策直通售樓處的終南捷徑；

　　另一方面則是提高變現難度，在2年限售+5年增值税年限的約束下，快進快出炒房的空間有所收縮。

　　當然，這些政策都屬於傳統調控範疇，與坊間熱議的二手房指導價、離婚3年內限購、人才購房5年限售、全面限貸等大殺器還有一定距離。

　　如果樓市仍未受控，未來這些城市不排除調控進一步升級的可能性。

　　02

　　廣州這一輪房價是怎麼漲起來的？

　　從大背景來看，2020年貨幣鬆綁之下，資金大規模優先流入一線城市，北上廣深房價集體上漲。

　　廣州房價漲幅已經直逼深圳，這正是這一輪樓市新政的大背景所在。

　　就現實而言，這一輪房價上漲，背後不無落户鬆綁+人才購房+大規模城中村改造+抱團漲價、投資客湧入+超級政策利好的因素。

　　去年，廣州通過差異化落户政策，將黃埔、南沙、番禺等7區的落户門檻鬆綁到大專學歷，而此前均為本科學歷。

　　而在此之前，就有多區放開人才購房限制，在黃埔、南沙、花都等區，不必落户，只要有本科學歷，加上一定年限的社保，就能在這些區獲得購房資格。

　　這一政策，本意是為吸引人才而來，目的是為廣州爭奪更多搶人大戰的籌碼。然而，由於存在局部鬆綁，大量外地投資客，通過這一方式進入廣州，攪熱市場。

　　所以，這一波調控，明顯也是針對人才購房而來。

　　此外， 大規模城中村改造，也在其中發揮着不容低估的作用。

　　根據《廣州市城市更新三年行動計劃（2019-2021年）》，廣州在三年內推進285箇舊街區改造項目、176箇舊廠房改造項目、83條城中村改造項目。

　　僅黃埔一個區，未來就要改造66條城中村。

　　拆遷加速，自然帶動樓市走熱。

　　03

　　當然，廣州也不乏基本面的支撐。

　　2020年，廣州經濟呈現強勢復甦的態勢。雖然面臨疫情衝擊，但廣州仍舊保持住GDP第四城的地位。

　　經濟底子一流，而人口持續湧入，為市場帶來基本面的支撐。

　　廣州市黃埔區政府官網近日轉載黃埔區工業和信息化局消息：

　　據統計，2020年廣州市淨增50萬人口，其中三分之一流入黃埔。 

　　過去幾年，廣州每年新增人口都在40萬以上，這些新增人口無疑為樓市提供了長遠支撐。

　　此外，過去幾年，廣州獲得一系列國家級利好。

　　**一個是廣州人工智能創新發展試驗區上升為國字頭戰略。**這一試驗區包括“一江兩岸三大片區”：琶洲核心片區，廣州國際金融城片區和魚珠片區。

　　**另一個是廣州期貨交易所的橫空出世。**這是證監會10年多來放閘的第一個期貨交易所，同時意味着，時隔23年之後，廣州終於又有了全國性的交易所。（參閲《“廣期所”揭牌！終於等到了》）

　　此外，廣東省在十四五規劃中提出：

　　以支持深圳同等力度支持廣州建設國際大都市，並提出支持廣州強化省會城市功能，推動國家中心城市和綜合性門户城市建設上新的水平。

　　顯然，隨着廣州經濟強勢反彈，國家政策不斷導入，未來城市發展將會上新的台階。

　　04

　　不容忽視的是，廣州對土地財政的依賴並不低。

　　根據克爾瑞發佈的年度報告，2020年，上海、杭州、廣州、南京四市賣地收入超過2000億，杭州、廣州、南京等地的土地依賴度位居全國前列。

　　這背後，與廣州財政收入自留比例過低不無關係。

　　廣州是典型的三級税制，税收不僅要上繳中央，還要與省級分成，這就造成廣州的可支配財政收入並不高。

　　2020年，來源於廣州地區的一般公共預算收入高達6155.8億元，但除去分成之外，留給廣州的地方一般公共預算收入僅剩1700多億元，不及一些二線城市。

　　雖然在税收返還、上級補助之下，廣州總的可支配財力超過2800億元，但與貢獻仍舊不成比例，遠低於北京、上海、深圳。

　　這一局面，造成了一個結果，廣州不得不轉向土地財政，通過賣地收入來支持大規模的城市建設。

　　當然，不管是什麼理由，只要樓市熱度居高不下，就必然在調控之列。

　　畢竟，這一輪調控已經上升到**“政治站位”**的高度，哪個城市也沒有僥倖的可能。