又一個超大城市出手!下一個是誰?_風聞
观察者网用户_243807-2021-04-22 19:10
文|凱風
靴子終於落地。
01
近日,廣州出台樓市新政,針對人才購房和增值税做出限制:
1、人才購房,須提供購房之日前12個月在人才認定所在區連續繳納個人所得税或社會保險的繳納證明,不得補繳。
2、越秀區、海珠區、荔灣區、天河區、白雲區、黃埔區、番禺區、南沙區、增城區9區個人銷售住房增值税徵免年限從2年提高至5年。
這是繼住建部約談廣州、廣州約談天河、黃埔、南沙等6區政府之後,不到一個月內,廣州第二次升級樓市調控政策。

前一次是在月初,政策重心是人才購房限售週期從2年升格為3年、嚴查經營貸等,這一次同樣放在了人才購房上。
通過這兩次新政,廣州樓市調控出現了明顯的指向性:
一方面指向人才購房,打斷通過人才政策直通售樓處的終南捷徑;
另一方面則是提高變現難度,在2年限售+5年增值税年限的約束下,快進快出炒房的空間有所收縮。
當然,這些政策都屬於傳統調控範疇,與坊間熱議的二手房指導價、離婚3年內限購、人才購房5年限售、全面限貸等大殺器還有一定距離。
如果樓市仍未受控,未來這些城市不排除調控進一步升級的可能性。
02
廣州這一輪房價是怎麼漲起來的?
從大背景來看,2020年貨幣鬆綁之下,資金大規模優先流入一線城市,北上廣深房價集體上漲。
廣州房價漲幅已經直逼深圳,這正是這一輪樓市新政的大背景所在。

就現實而言,這一輪房價上漲,背後不無落户鬆綁+人才購房+大規模城中村改造+抱團漲價、投資客湧入+超級政策利好的因素。
去年,廣州通過差異化落户政策,將黃埔、南沙、番禺等7區的落户門檻鬆綁到大專學歷,而此前均為本科學歷。
而在此之前,就有多區放開人才購房限制,在黃埔、南沙、花都等區,不必落户,只要有本科學歷,加上一定年限的社保,就能在這些區獲得購房資格。

這一政策,本意是為吸引人才而來,目的是為廣州爭奪更多搶人大戰的籌碼。然而,由於存在局部鬆綁,大量外地投資客,通過這一方式進入廣州,攪熱市場。
所以,這一波調控,明顯也是針對人才購房而來。
此外, 大規模城中村改造,也在其中發揮着不容低估的作用。
根據《廣州市城市更新三年行動計劃(2019-2021年)》,廣州在三年內推進285箇舊街區改造項目、176箇舊廠房改造項目、83條城中村改造項目。

僅黃埔一個區,未來就要改造66條城中村。
拆遷加速,自然帶動樓市走熱。
03
當然,廣州也不乏基本面的支撐。
2020年,廣州經濟呈現強勢復甦的態勢。雖然面臨疫情衝擊,但廣州仍舊保持住GDP第四城的地位。
經濟底子一流,而人口持續湧入,為市場帶來基本面的支撐。
廣州市黃埔區政府官網近日轉載黃埔區工業和信息化局消息:
據統計,2020年廣州市淨增50萬人口,其中三分之一流入黃埔。
過去幾年,廣州每年新增人口都在40萬以上,這些新增人口無疑為樓市提供了長遠支撐。
此外,過去幾年,廣州獲得一系列國家級利好。
**一個是廣州人工智能創新發展試驗區上升為國字頭戰略。**這一試驗區包括“一江兩岸三大片區”:琶洲核心片區,廣州國際金融城片區和魚珠片區。

**另一個是廣州期貨交易所的橫空出世。**這是證監會10年多來放閘的第一個期貨交易所,同時意味着,時隔23年之後,廣州終於又有了全國性的交易所。(參閲《“廣期所”揭牌!終於等到了》)

此外,廣東省在十四五規劃中提出:
以支持深圳同等力度支持廣州建設國際大都市,並提出支持廣州強化省會城市功能,推動國家中心城市和綜合性門户城市建設上新的水平。
顯然,隨着廣州經濟強勢反彈,國家政策不斷導入,未來城市發展將會上新的台階。
04
不容忽視的是,廣州對土地財政的依賴並不低。
根據克爾瑞發佈的年度報告,2020年,上海、杭州、廣州、南京四市賣地收入超過2000億,杭州、廣州、南京等地的土地依賴度位居全國前列。

這背後,與廣州財政收入自留比例過低不無關係。
廣州是典型的三級税制,税收不僅要上繳中央,還要與省級分成,這就造成廣州的可支配財政收入並不高。
2020年,來源於廣州地區的一般公共預算收入高達6155.8億元,但除去分成之外,留給廣州的地方一般公共預算收入僅剩1700多億元,不及一些二線城市。

雖然在税收返還、上級補助之下,廣州總的可支配財力超過2800億元,但與貢獻仍舊不成比例,遠低於北京、上海、深圳。
這一局面,造成了一個結果,廣州不得不轉向土地財政,通過賣地收入來支持大規模的城市建設。
當然,不管是什麼理由,只要樓市熱度居高不下,就必然在調控之列。
畢竟,這一輪調控已經上升到**“政治站位”**的高度,哪個城市也沒有僥倖的可能。