高層建築未來升值空間不大_風聞

中國目前在建商品房普通高層普遍在27-33層之間，為什麼極少見到34呢？因為我們國家的設計規範國家住宅設計規範》對房子層高要求是宜為2.8m（注意，不是強制性），但是2.8m的空間做出來實在過於壓抑（敲黑板注意），為了房子好賣，通常層高是2.9m，然而我們國家《民用建築設計通則》對超高層的區分在於是否超過100m，超高層在消防設計、結構設計、施工工藝等方面比普通高層的要求要高出太多，間接導致房屋建造成本大幅增加，而33層的房屋按照計算2.9*32+5.5（首層一般作為商鋪或者不作使用的架空層）+0.3（台階）=98.6m，算是和超高層打了個擦邊球，避開了很多高成本的地方，而最大化得到更多面積能夠使開發商的利潤變大，這成了33層高樓特別多。這些房子給施工單位的建造成本約為2000-2400元/平米（二線城市），還要加上開發商的拿地價、營銷費、管理費等，最後加上交給國家的税金和利潤組成我們的房價。

對於高層拆遷這種無非小問題而已，我國在爆破方面的技術相當成熟，一棟樓拆掉也就一個月左右的時間可以夷為平地，開發商不坼遷高層不是技術上的因素，而是高層小區那麼多户就算拆了也無利可圖啊，總不可能拆 33 層再蓋 100 層的？”這有一點小複雜。

作為地產商來説，既然重新開發，不管是做大型寫字樓還是商場還是住宅，其中心利益點是為了賺錢，可是大家在這幾十年中可以看到，很少有地產商在中心城區拿地，尤其是有一大片住宅區拿地的，原因是拆遷工作異常困難，拆遷補償十分巨大，所以即使拿地，一般也是選擇老城區中的棚户區，一來政府有棚改的需求，二來住户相對較少，可以節約成本。

然而33的高層則不然，現在的高層多為2梯3户兩個單元，一棟樓192户，甚至有的兩梯四户256户，一個小區一般都有15-20棟左右的房屋，約3500户，每户如何補償？原價就已經是天價了何況是二手房價格？所以開發商的拆遷成本直線炸裂，尤其是當今的地產商，遠的有萬達（現在不做地產了），近的有碧桂園，都是高負債率，現金流真的非常稀少，可以説這些大型房地產開發企業都將資金用到了極致，沒有一分錢是亂用的。顯而易見的是，這種拆遷是不符合房地產企業的需求的，現實中也是如此，大部分開發商拿地都拿的是城市周邊的地，這是城市發展的趨勢，城市規模擴大，以前的老城區伴隨着城市規模的擴大慢慢的出現交通擁堵、配套跟不上新的時代要求，城市的中心開始緩緩向周邊遷徙，實際上政府會起一個帶頭作用至於原來33層的老小區，大概率會被主人出租給外來打工者，就像香港一樣，自己買在環境好點的周邊收租。

因為沒有動力和價值，與其耗費無數人力物力，不如將中心轉移到周邊地區，帶動地區經濟發展。

如果有拆的，只是極少一部分，比如當地政府需要在這裏建造一個地標性建築或者紀念性意義的建築，如北京鳥巢等標誌性建築如果確定要建在城中村，那肯定就是無論多大代價都會拆（這種可能性極小，鳥巢並不是在中心區），至於要讓私人開發商進行拆遷改造，可以洗洗睡了。

從純經濟角度看，拆除15層以上的高層住宅進行重建已經是賠本買賣了。

所以説，除非建築技術發生革命性變化，修修補補又三年恐怕才會是未來的常態，而這也是目前發達國家，尤其是美國20世紀上半頁竣工的全球第一批高層建築的實際現狀。

我們生活中經常看到拆遷，但總結起來背後一定有條規律： 把容積率低的（平房、六層一下板樓、城中村等）住宅拆了蓋容積率更高的（高層）。這生意很容易理解，地還是那塊地，容積率高了可以蓋更多的建築面積，開發商主要靠這個新增的建築面積賺錢，當然可以適度提單平米房價。即使建築成本每平米幾千塊，開放商算盤一打，如果容積率差足夠大，新增面積足夠多，是有利可圖的。

舊城改造多是這樣，把容積率1左右的城中村拆了蓋成容積率3.5的高層小區，開發商賺了，政府也賺了，城中村居民住上了新樓房也賺了，大家都賺了那賺的從哪來？土地利用率提高了唄。基本100米的33層住宅小區容積率3.5左右，把這塊地已經利用到極致了，即使政府把這地的容積率調到10，開發商也做不出能滿足日照的方案。日照間距和日照規範在那擺着呢，大寒日兩小時日照，簡單説房子越高兩房之間的距離越大。除非哪天人口暴炸增長，政府將住宅品質要求降低，日照規範作廢。那你看看現在生育率。

一個容積率3.5的高層小區，哪個開放商敢拆遷？

所以高層住宅以上就不用想着拆遷了，還是想着怎麼把手裏的房高價賣給下一個傻瓜才是最有可行性的。

要拆遷，最重要的一點，你要保證政府在拆遷中有較大的利益，如此政府才有推動力。現如今，各個地方政府債務一大堆，沒有大的收益，政府根本不可能搞大規模的拆遷，最多隻是搞個幾十户的小拆遷。

而拆遷的最大利益，來自於城市地價的高估與農村土地的低估，這中間的巨大差價才是政府最大利潤的來源。

農村由於地廣人稀，政府只要每户給個三四套房或者幾百萬現金，基本上很少有反對的，政府在安置了農村人口之後，還要大量的土地可以出售，這些都是穩穩的利潤。

而城市剛好相反，人口密度太大，收入相對較好，給個幾百萬的安置款還不夠買套同等位置的房子。而現在又是法治社會，又不能暴力拆遷，城市拆遷難度就變得更大了。

你真當政府是你孫子，給你幾百萬上千萬的現金的時候還得跪着給你磕頭求你，你想太多了，這年頭哪有這種好事。

説到底，大家之所以會有這麼多異想天開的想法，還是被這三十多年的高速發展給寵壞了，真把自己當小公主，小仙女了……

所以方案就出來了，保留原有城市建築，美其名曰保留老城區古老特色，在城市邊上重新搞快大的開發區，這不就解決了城市居民拆遷的問題，又帶動了農村的發展，政府又有巨大的利潤，一舉多得……666