中駿集團“增收不增利”，“一體兩翼”戰略埋隱患？_風聞

　　中駿集團銷售金額成功超過千億，但“增收不增利”，債務壓力仍然巨大。更重要的是，中駿集團的“一體兩翼”戰略以商業勾地模式收穫了大多數的土地儲備，但這些土儲多地處三四線城市，這大概率為未來埋下了隱患。

　　中駿集團“增收不增利”

　　3月30日晚，中駿集團發佈2020年度業績報告。2020年中駿集團實現合同銷售金額人民幣約1015.37億元，增長約26.1%，且成功超過千億；合同銷售面積約737萬平方米，同比上漲16.5%；合同銷售均價約14000元/平方米，同比上漲8.2%；營收增長約 52.42% 至約325.73億元；歸母淨利潤增加約8.4%至38.03億元。

　　值得注意的是，在規模擴張、銷售金額破千億的同時，中駿集團也出現了利潤增速放緩、盈利能力下降等問題。

　　2020年，中駿集團營業收入同比增長52.4%，而歸母淨利潤同比僅增長8.1%，呈現“增收不增利”局面。此前的2017年至2019年，中駿集團的歸母淨利潤增速分別為37.07%、19.2%、3.69%，整體呈現大幅下降趨勢。

　　近年來，中駿集團的淨利和毛利水平也在連年下降。2018年至2020年，中駿集團的淨利潤率分別為20.57%、18.83%、13.65%。同步，中駿集團銷售毛利連年下滑，利潤空間不斷被壓縮，2018年至2019年其毛利率分別為34.6%、27.6%。2020年度，毛利率為24.1%，進一步下降了約3個百分點。

　　現金流淨額連續兩年淨流出，債務壓力巨大

　　截止2020年末，中駿集團剔除預收款後的資產負債率為68.7%，淨負債率降至59.2%，現金短債比為1.3，“三道紅線”全部達標。

　　但是中駿集團債務壓力仍然巨大。

　　2019年底，總負債為1190.96億，負債較上一年增加50%。其中，流動負債為850.49億，較上一年542.26億增加57%。2020年底，總負債為1314.62億，負債較上一年增加10%。其中，流動負債為940.53億，較上一年850.49億增加11%。

　　同時，中駿集團經營性現金流淨額已經連續兩年淨流出，2019年和2020年該指標分別為-70.88億和-33.78億元。

　　4月12日，標普確認中駿集團的“B+”長期發行人信用評級，以及對該公司未償高級無抵押票據的“B”長期發行評級，展望“負面”。標普認為，由於中駿集團廣泛的土地收購、投資性地產的大量資本支出以及盈利能力的減弱，未來12個月內其槓桿率可能不會顯著降低。

　　“一體兩翼”戰略以商業勾地模式埋隱患？

　　區別於多數房企，中駿集團自2017年以來落地以地產開發為主體、FUNWORLD購物中心和FUNLIVE長租公寓為兩翼的“一體兩翼”戰略。2020年中駿集團購入38幅土地，其中23幅為“一體兩翼”協同戰略的綜合性用地，可見中駿集團對商業勾地的倚重。

　　但這種以商業勾地的戰略可以降低一定的土地成本，但弊端也很明顯。目前國內的一二線城市的購物中心已經超過1000家，空置率上漲，已經趨於飽和。因此中駿集團利用商業勾地的項目多地處三四城市及低能級二線城市，這就造成中駿集團的土地儲備集中在低線城市。

　　財報顯示，中駿集團投資主要集中在二線和三四線，所佔土地儲備成本分別達22.4%和69.7%，一線城市僅7.9%。隨着棚改落下帷幕，三四線城市房價已經出現橫盤甚至部分下跌，少數三四城市已經推出“救市”政策，三四線城市樓市前景黯淡。中駿集團土儲過於集中在三四線城市，為未來埋下了隱患。

　　同時，在電商等線上商業擠壓下，實體門店經營壓力巨大。三四線城市消費力相對較弱，一些上客率較高的知名連鎖品牌商在三四線城市的入駐是非常謹慎。同時目前二三線城市中已經佈局了不少新城吾悦廣場、萬達商場等競對購物中心，中駿集團未來的100座購物中心，不僅要面臨三四線消費需求的風險，同行的競爭也會較為激烈。