土拍春燥、調控加碼,房企薄利困境如何破?_風聞
趣识财经-趣谈财经百态,识悟商业心经。2021-04-23 16:15
寒冬已過,房地產的春燥行情似乎要開始了。
各地地王頻現,便是最好的證明。而這波“揭竿而起”的地王,又以浙江最甚。
地王本不新鮮,但在四五線小城如雨後春筍般湧現,卻值大書特書。
3月11日,在金華下轄的一座縣級市(永康市),一場歷經200輪競價,溢價率高達224%的普通土拍落下帷幕,最終摺合樓面價14626元/平。
無獨有偶,在金華浦江縣,發生了一場更誇張的土拍,這次歷時445輪,樓面價約16600元/平。
而浙江義烏,一場歷經102輪競價的土拍,最終成交的樓面價停留在了36000元/平。
根據中國指數研究院的數據,一季度全國300個城市住宅類用地成交規劃建築面積同比增加10%,300個城市住宅類用地成交的平均溢價率為17.8%,較去年同期上漲5.1個百分點。
怪不得圈內人士疾呼,地產的春天到了。

01地王春燥
但現實當真如此麼?
火熱的競標,瘋狂的土拍,反映出房企異常強烈的拿地意願。往深了説,支撐房企大肆競拍的底氣,既有對市場需求端看好,還有來自自身充裕現金流的自信。
國家統計局數據顯示,一季度全國商品房銷售面積同比增長63.8%,全國房地產開發投資同比增長25.6%,房屋新開工面積同比增長28.2%。
另據克而瑞數據統計,2021年3月,28個重點監測城市商品住宅成交面積較2019年同期增長24%。TOP100房企單月實現銷售操盤金額10918.3億元,整體業績規模同比增長60.8%,較2020年月均銷售金額增長14.1%。
從第一季度累計銷售操盤金額來看,百強房企整體的業績規模同比增長83.0%,較2019年同期增長46.2%。3月,百強房企中超四成業績增幅在20%以上,整體業績有所提升。
受市場需求推動,房企磨刀霍霍殺向“土地”市場,也便順理成章。而房企風風光光拿地背後,拼的還是資金實力。
從部分已公佈財報的上市房企得知,強化銷售、引入戰投、收縮投資、控制融資是諸多房企增加現金流的基本策略。
以兩家深度佈局長三角上市房企為例,2021年陽光城期末現金流為405億元,當年淨增長約38億元。同期經營現金流淨額約為214億元(同比增約39%),籌資活動現金流淨額約為6億,投資活動現金流淨額約為-177億元。
另一房企世茂股份,2021年期末現金流為124億元,較2019年末增長約3.5億元。同期經營現金流淨額約為48億元(同比增約3%),籌資活動現金流淨額約為-47億,投資活動現金流淨額約為2億元。
上述房企中,**資金量正向增長的主推力,均是銷售變現能力。**此外,在大額償付有息負債壓力以及降債目標下,籌資活動產生的現金流淨額或大幅下降,或以較低速度增長。
在“三道紅線”方面,2020年陽光城淨負債率降為94.9%,成功由橙變黃,負債壓力降了不小。
而以世茂集團、龍湖集團、金科為代表的綠檔生,似乎更無壓力。2020年,龍湖集團、世茂集團新增有息負債規模均保持在10%以上增速。
於是,在銷售變現能力提升,債務壓力無存的綠檔生面前,擴張土儲就成了必選之路。

從克而瑞數據來看,上述房企一季度拿地較為剋制,新增貨值遠低於操盤金額。
陽光城相關負責人告知趣識財經,目前溢價率較高的出讓,主要集中在非22個調控城市的長三角三線城市,這些城市暫時是分散供應。對公司而言,堅持不拿高價地,對項目價格進行測算,讓利潤率位於合理區間。
但隨着樓市小陽春基調確認,以及地王燥熱行情帶動,整個行業追加貨值可能性逐漸變大。
行業人士指出,“隨着房企銷售變現能力提升,需求小陽春等作用疊加下,債務壓力較小的房企到了出擊的時刻。”
02薄利困境
但一切光明背後,總有暗之相伴。
剛剛適應“三道紅線”重壓的房企,又有了新憂愁。這次是行業利潤率的持續下滑。
此前有媒體對66家典型上市房企做出統計,2020年,66家上市房企整體的毛利率、淨利率及歸母淨利率水平均延續下滑趨勢,且降幅較2019年進一步擴大。其中,毛利率指標降幅最大,2020年毛利率中位數同比降低4.8個百分點至24.3%。淨利率和歸母淨利率的中位數也分別降低2.6和1.9個百分點至10%和8.2%。
更直觀一些,在上述66家房企中,毛利率和歸母淨利率雙降的房企達47家,佔比超7成。
這就不難理解,在毛利不足19%、淨利率不足7%情況下,陽光城執行董事長兼總裁朱榮斌只得發出那句,“利潤率低不可怕,怕的是產生虧損”。但朱榮斌其實還有下一句,在利潤下滑背景下,房企要想增加利潤,擴張就顯得尤為必要。
實際上,這早已不是單一房企的無奈,而是行業都須面對的現實。而要想擴張,高成本拿地,似乎又是不得不邁的坎兒。
但在地王頻現、炒房聲起的當下,各地監管的限購政策果斷給行業澆了一盤“冷水”。於是,一個個限購之策,從地王頻出的江浙地區開啓,迅速蔓延全國。
4月16日,浙江銀保監局發佈了關於貸款流入房地產的風險提示;同日,浙江寧波發佈了關於強化房地產市場調控的政策建議;同日,廈門發佈了關於整治二手房專項行動工作方案;而後4月19日南京出台限購政策;4月20日,浙江衢州公佈限售政策;4月21日,廣州發佈了平穩房地產健康發展的收緊性政策……
4月21日消息傳出,長沙對近期部分掛牌的司法拍賣房進行了購房資格審查,對拍炒作明顯的拍賣房源進行管控。
上述政策雖各有異同,但基調策略便是實施需求限購,避免過度炒作。
當然比限購更可怕的似乎是“限價”預期。此前,網傳“西安房價不能超過地價的1.59倍”消息,讓行業大為震驚。
但這並非全然空穴來風。此前,深圳、成都、西安、東莞都曾表態將逐步建立二手房成交參考價格機制。
3月15號,湖州對在售項目不予上調備案價格。3月24號,成都要求,中心城區的商品住宅用地,競價的開發商要簽署理性競價的承諾書,承諾書納入土地出讓合同。4月5號,合肥新規,實行住房項目均價控制。商品住房平均備案價格,不得突破土地出讓前預測均價。
“地王”無限抬高了房企的拿地成本,限價則給出了房屋出售的價格上限,兩相擠壓下,房企本就微薄的利潤空間或將進一步壓縮。
03結語
一位不願透漏姓名的房企投研人員對趣識財經表示,“開發商太難了,杭州、寧波的幾塊地,企業都放棄了,原因是成本太高,沒有利潤。”
行業人士分析,在地王頻出、一城一策持續調控下,房企進入(拿地)會愈發謹慎,如何保持當下利潤已成房企的頭等大事。
但也有不少房企人士告訴趣識財經,對於土儲相對充足的上市房企,今年總要好過去年,對行業保持謹慎樂觀。
陽光城便表示,其剩餘可售貨值5627億,均位於能級較高的城市羣。“今年公司會加大對回款方面的考量,對市場流速較快的項目加大供貨,增加銷售回款與現金流入。”
但無論如何,利潤將是房企的新大考。