土拍春燥、調控加碼，房企薄利困境如何破？_風聞

寒冬已過，房地產的春燥行情似乎要開始了。

各地地王頻現，便是最好的證明。而這波“揭竿而起”的地王，又以浙江最甚。

地王本不新鮮，但在四五線小城如雨後春筍般湧現，卻值大書特書。

3月11日，在金華下轄的一座縣級市（永康市），一場歷經200輪競價，溢價率高達224%的普通土拍落下帷幕，最終摺合樓面價14626元/平。

無獨有偶，在金華浦江縣，發生了一場更誇張的土拍，這次歷時445輪，樓面價約16600元/平。

而浙江義烏，一場歷經102輪競價的土拍，最終成交的樓面價停留在了36000元/平。

根據中國指數研究院的數據，一季度全國300個城市住宅類用地成交規劃建築面積同比增加10%，300個城市住宅類用地成交的平均溢價率為17.8%，較去年同期上漲5.1個百分點。

怪不得圈內人士疾呼，地產的春天到了。

01地王春燥

但現實當真如此麼？

火熱的競標，瘋狂的土拍，反映出房企異常強烈的拿地意願。往深了説，支撐房企大肆競拍的底氣，既有對市場需求端看好，還有來自自身充裕現金流的自信。

國家統計局數據顯示，一季度全國商品房銷售面積同比增長63.8%，全國房地產開發投資同比增長25.6%，房屋新開工面積同比增長28.2%。

另據克而瑞數據統計，2021年3月，28個重點監測城市商品住宅成交面積較2019年同期增長24%。TOP100房企單月實現銷售操盤金額10918.3億元，整體業績規模同比增長60.8%，較2020年月均銷售金額增長14.1%。

從第一季度累計銷售操盤金額來看，百強房企整體的業績規模同比增長83.0%，較2019年同期增長46.2%。3月，百強房企中超四成業績增幅在20%以上，整體業績有所提升。

受市場需求推動，房企磨刀霍霍殺向“土地”市場，也便順理成章。而房企風風光光拿地背後，拼的還是資金實力。

從部分已公佈財報的上市房企得知，強化銷售、引入戰投、收縮投資、控制融資是諸多房企增加現金流的基本策略。

以兩家深度佈局長三角上市房企為例，2021年陽光城期末現金流為405億元，當年淨增長約38億元。同期經營現金流淨額約為214億元（同比增約39%），籌資活動現金流淨額約為6億，投資活動現金流淨額約為-177億元。

另一房企世茂股份，2021年期末現金流為124億元，較2019年末增長約3.5億元。同期經營現金流淨額約為48億元（同比增約3%），籌資活動現金流淨額約為-47億，投資活動現金流淨額約為2億元。

上述房企中，**資金量正向增長的主推力，均是銷售變現能力。**此外，在大額償付有息負債壓力以及降債目標下，籌資活動產生的現金流淨額或大幅下降，或以較低速度增長。

在“三道紅線”方面，2020年陽光城淨負債率降為94.9%，成功由橙變黃，負債壓力降了不小。

而以世茂集團、龍湖集團、金科為代表的綠檔生，似乎更無壓力。2020年，龍湖集團、世茂集團新增有息負債規模均保持在10%以上增速。

於是，在銷售變現能力提升，債務壓力無存的綠檔生面前，擴張土儲就成了必選之路。

從克而瑞數據來看，上述房企一季度拿地較為剋制，新增貨值遠低於操盤金額。

陽光城相關負責人告知趣識財經，目前溢價率較高的出讓，主要集中在非22個調控城市的長三角三線城市，這些城市暫時是分散供應。對公司而言，堅持不拿高價地，對項目價格進行測算，讓利潤率位於合理區間。

但隨着樓市小陽春基調確認，以及地王燥熱行情帶動，整個行業追加貨值可能性逐漸變大。

行業人士指出，“隨着房企銷售變現能力提升，需求小陽春等作用疊加下，債務壓力較小的房企到了出擊的時刻。”

02薄利困境

但一切光明背後，總有暗之相伴。

剛剛適應“三道紅線”重壓的房企，又有了新憂愁。這次是行業利潤率的持續下滑。

此前有媒體對66家典型上市房企做出統計，2020年，66家上市房企整體的毛利率、淨利率及歸母淨利率水平均延續下滑趨勢，且降幅較2019年進一步擴大。其中，毛利率指標降幅最大，2020年毛利率中位數同比降低4.8個百分點至24.3%。淨利率和歸母淨利率的中位數也分別降低2.6和1.9個百分點至10%和8.2%。

更直觀一些，在上述66家房企中，毛利率和歸母淨利率雙降的房企達47家，佔比超7成。

這就不難理解，在毛利不足19%、淨利率不足7%情況下，陽光城執行董事長兼總裁朱榮斌只得發出那句，“利潤率低不可怕，怕的是產生虧損”。但朱榮斌其實還有下一句，在利潤下滑背景下，房企要想增加利潤，擴張就顯得尤為必要。

實際上，這早已不是單一房企的無奈，而是行業都須面對的現實。而要想擴張，高成本拿地，似乎又是不得不邁的坎兒。

但在地王頻現、炒房聲起的當下，各地監管的限購政策果斷給行業澆了一盤“冷水”。於是，一個個限購之策，從地王頻出的江浙地區開啓，迅速蔓延全國。

4月16日，浙江銀保監局發佈了關於貸款流入房地產的風險提示；同日，浙江寧波發佈了關於強化房地產市場調控的政策建議；同日，廈門發佈了關於整治二手房專項行動工作方案；而後4月19日南京出台限購政策；4月20日，浙江衢州公佈限售政策；4月21日，廣州發佈了平穩房地產健康發展的收緊性政策……

4月21日消息傳出，長沙對近期部分掛牌的司法拍賣房進行了購房資格審查，對拍炒作明顯的拍賣房源進行管控。

上述政策雖各有異同，但基調策略便是實施需求限購，避免過度炒作。

當然比限購更可怕的似乎是“限價”預期。此前，網傳“西安房價不能超過地價的1.59倍”消息，讓行業大為震驚。

但這並非全然空穴來風。此前，深圳、成都、西安、東莞都曾表態將逐步建立二手房成交參考價格機制。

3月15號，湖州對在售項目不予上調備案價格。3月24號，成都要求，中心城區的商品住宅用地，競價的開發商要簽署理性競價的承諾書，承諾書納入土地出讓合同。4月5號，合肥新規，實行住房項目均價控制。商品住房平均備案價格，不得突破土地出讓前預測均價。

“地王”無限抬高了房企的拿地成本，限價則給出了房屋出售的價格上限，兩相擠壓下，房企本就微薄的利潤空間或將進一步壓縮。

03結語

一位不願透漏姓名的房企投研人員對趣識財經表示，“開發商太難了，杭州、寧波的幾塊地，企業都放棄了，原因是成本太高，沒有利潤。”

行業人士分析，在地王頻出、一城一策持續調控下，房企進入（拿地）會愈發謹慎，如何保持當下利潤已成房企的頭等大事。

但也有不少房企人士告訴趣識財經，對於土儲相對充足的上市房企，今年總要好過去年，對行業保持謹慎樂觀。

陽光城便表示，其剩餘可售貨值5627億，均位於能級較高的城市羣。“今年公司會加大對回款方面的考量，對市場流速較快的項目加大供貨，增加銷售回款與現金流入。”

但無論如何，利潤將是房企的新大考。