債務總額增21.84%、利潤降1.45%，凌克和金地集團一再戰略失誤？_風聞

　　金地集團是曾經的“招保萬金”之一，妥妥的地產龍頭之一，但逐漸被一批高週轉的後起房企超越。2020年，在多數房企都在主動降負債的時候，金地集團卻又“逆勢而動”提升負債水平。

　　總是“慢半拍”，凌克和金地集團一再戰略失誤？

　　金地集團逆勢擴張，但歸母淨利僅微增3.2%

　　4月16日，金地集團發佈2020年財報。2020年，金地集團實現營業收入839.82億元，同比上升32.4%；實現簽約面積1194.8萬平方米，同比增長10.73%，實現簽約金額2426.8億元，同比增長15.23%；歸屬於上市公司股東的淨利潤103.98億元，同比增長3.2%。

　　值得注意的是，在財報的合併利潤表中，2020年，金地淨利潤總額152.41億，同比下滑1.45%。

　　過去一年，金地集團的盈利增速出現放緩趨勢。2020年，金地集團實現歸屬於上市公司股東的淨利潤增速僅3.2%，扣非淨利潤增速8.13%。2019年，公司這兩項指標的增速分別為24.41%、29.39%。

　　金地集團的毛利潤也在下滑。2020年，金地集團房地產業務的毛利率為33.56%，比上年降低7.7個百分點。2019年，其房地產業務的毛利率為41.26%，同比減少1.82個百分點。

　　分區域來看，貢獻最大營收的華南區域毛利率為39.12%，比上年同比減少4.21個百分點；營收佔比排名第二位的東南區域毛利率較上年同比減少12.05個百分點至23.5%；營收增幅最大的華北區域毛利率同比減少10.76個百分點。

　　對此，金地集團董事長凌克回應稱：“近年來，在房住不炒和因城施策的調控基調下，房地產市場平穩運行，行業整體的平均利潤水平逐步回落，頭部房企的毛利率水平逐步下滑，公司的毛利率水平也逐步下滑。”

　　不過，業界還有其它看法。除凌克提到的大環境因素，或許還跟金地過度追求規模增長，而忽視自身土儲權益佔比有關。近年來，金地集團的銷售規模大部分靠合作開發項目撬動，但也因此導致少數股東權益增加，多項利潤指標同比增速乏力。

　　平安證券近期也曾發佈研報指出，金地集團的土地儲備權益佔比較低，未來將面臨少數股東損益佔比上升而稀釋歸母淨利潤的風險。

　　金地集團方面表示，公司將在2021年爭取抓住各個市場機會，通過制定合理的銷售策略，及時調度供貨，實現合約銷售金額2800億元的目標。可見，金地集團還將保持較高的擴張速度。

　　但這當前地產界降負債、低增長的趨勢不符，凌克和金地集團的戰略選擇或存失誤。

　　知名房產分析師王雪松分析指出，高週轉模式其實進入2019年下半年已經出現了困難。高地價、慢去化、產品利潤率下降、財務成本上升，意味着企業高週轉的風險非常大，通常會一個項目虧損便可能吃掉好多個項目的利潤。高週轉模式，現在基本已經不太可能了。實行高週轉的模式，今年都面臨資金困境，金地應該也不會例外。

　　凌克説從未突破三道紅線，但這值得驕傲？

　　財報數據顯示，金地集團資產負債率為76.59%，剔除並不構成實際償債壓力的預收款項後，公司實際資產負債率為68.51%；剔除受限資金後對一年內到期的有息負債的覆蓋倍數為1.21倍，“三道紅線”全部綠檔。

　　凌克在業績會上表示：“金地在歷史上從未突破‘三道紅線’指標。”

　　但這可能不值得驕傲。就是因為在行業加快週轉、加大槓桿實現規模增長的時候，金地集團沒有及時跟進，才先後被高週轉的後起之秀超越。

　　“慢半拍”的金地集團終於看清差距，強烈需要重回龍頭之時，時間已經不站在金地集團一邊。直到2016年，金地集團銷售規模才突破千億，然後才開始向區域公司釋放拿地決策權並明確了三年實現2000億元銷售額的目標。但到2016年底，著名的“房住不炒”政策出台，房地產行業的黃金時代結束了。

　　但不甘落户的金地集團仍然保持擴張，債務總額從2016年底的千億突破到2020年底的三千億。在業界普通放緩速度、降低負債的2020年，金地集團的負債總額仍大增21.84%。其中有息負債1130億，增長19%；長期借款415.7億元，同比增長50.64％。

　　同時，金地集團的負債率水平也在上升。2020年，金地集團的資產負債率為76.59%，剔除預收款後的資產負債率68.51%。2019年，這兩項數據分別為75.40％，67.16%。兩項數據都上升，這在2020年的房地產業內少見。

　　金地集團強調其“三道紅線”全部為綠檔，但其剔除預收款後的資產負債率與70%的紅線僅一步之遙。並且金地集團的少數股東權益佔比較高，可以幫助其降槓桿，或存“修飾”債務率數據的可能。留給金地集團債務提升空間已經有限，但其仍然還在房企前十名單外徘徊。

　　三四次土儲比例提升

　　目前，一二線城市的土地市場明顯更受房企關注。但金地集團再次出現“謎”之戰略選擇，提升了三四線城市土儲比例。

　　2020年，金地集團獲取土地116宗，新進入舟山、福州、唐山、淄博、晉中、邯鄲、銀川、鹽城、麗水九個低線城市。截止2020年末，金地集團累計土地儲備面積6036萬平方米，其中一二線城市佔比約71.2%，相比於2019年的75%出現明顯下降。其中2020年新增土儲一二線城市佔比則更低，僅為66%。

　　金地集團董事兼總裁黃俊燦表示， “公司過去幾年一直堅持深耕廣拓的佈局策略，截至2020年底已進入70個地級及以上城市，還有數量較多的二三四線城市也是公司投資覆蓋的標的。”

　　隨着房地產市場環境變化，業界普遍認為三四線風險大幅攀升，金地集團逆勢增加三四次城市土地儲備佔比、進入更多低線城市的做法，或許可以進一步提升其銷售規模，但大概率也將提升其未來的風險，或再次戰略失誤。（內容來源：財觀社）