重慶土拍年度大戲開啓,信息量很大,房價還壓得住嗎_風聞
观察者网用户_234579-2021-04-29 08:44

文丨西部菌
土地供應“兩集中”政策出爐後,重慶首批集中供地土拍,在4月28日上午正式拉開序幕。
在4月7日,重慶公共資源交易網發佈了供地清單,其中中心城區共有46宗地,主要分佈於大渡口、茶園、中央公園、空港、西永、大學城、大楊石等區域,總起拍價超444億元。
從今天的情況看,此次供地市場關注度頗高,房企之間圍繞部分地塊的競爭也相當激烈,更是出現了溢價率130%的地塊。
那麼,這一輪供地對房企競爭格局,對未來的房價走勢,會產生哪些影響?
01
本次供地在28日和29日兩天舉行,一共6場。其中今天9:30、14:00、19:00各一場。由於時間關係,西部菌只對上午和下午白天兩場進行簡單梳理。
上午、下午的供地一共16塊,主要集中兩江新區、大渡口區、沙坪壩區和北碚區,拿地的房企分別是:
中鐵建、中交、佳源、康田、融創、長城、龍湖、華宇+金科+新希望、綠地、招商蛇口、融創+海倫堡、佳兆業、龍湖+頤天康養。
由於是“兩集中”政策出台後重慶的首次集中供地,所以房企的準備也比較充分,沒有像廣州那樣出現流拍的情況,總成交價達328.43億元。
而且,頭部房企,尤其是在重慶深耕的房企,拿地的決心和能力明顯更強。16塊地中,融創和龍湖都是拿下3塊,其中龍湖花費的總價達到75.54億元。
成交的16塊地中,溢價率基本都處在40%、50%左右的水平,低於40%的比較少,最高溢價率達到了驚人的130%。

對比一季度全國300城住宅用地17.4%的平均溢價率,此次土拍溢價還是比較高的,説明房企對重慶市場的看好,也説明此次的競爭比較激烈。
從成交價看,地塊總價最高位於大渡口區大渡口組團,由龍湖以35.6億元拿下;溢價率最高的位於沙坪壩區西永組團,由招商蛇口以32.5億元拿下,樓面價10460元/平方米。
另外,本次土拍的平均樓面價為6347元/平方米,而16塊地的成交樓面價,基本都上了8000元乃至9000元的門檻,萬元地更是出現了4塊,最高達到13451元/平方米,由融創拿下。
02
在今天的土拍中,招商蛇口無疑是極具存在感的房企之一。130%的溢價率,32.5億元的總價,10460元/平方米的樓面價,放在近幾年的重慶土地市場上都算比較高的了。
招商蛇口從深圳蛇口片區起家,招商局集團旗下的企業,2020年的全口徑銷售額達到2780.1億元,排在龍湖的前面,正好位於房企全口徑銷售額的第十強。
招商蛇口進入重慶已經有17年,算入渝較早的一批。不過近兩年來,在重慶市場上的動作其實並不多,拿地力度有所放緩。如據報道,2019年只在重慶拍地2宗,且都是底價成交。
克而瑞數據顯示,招商蛇口在重慶的銷售額為84.74億元,排在第9位,不高不低。
這次以高溢價率重金攬儲,間接説明,在成渝雙圈戰略背景下,招商蛇口有加碼重慶的跡象。

來源:銘騰機構
招商蛇口之外,浙江嘉興起家的外來房企佳源,這次也頗為吸引眼球,其以22.4億元拿下空港258.06畝地,樓面價10329元/平方米,溢價率48.3%。
佳源集團的業務較為多元,因為攤子鋪得太大,近幾年資金壓力比較明顯。比如《國際金融報》曾報道了這樣一個細節:
2017年,浙江衞視王牌選秀節目《中國新歌聲》台州賽區總決賽曾由佳源冠名。2018年底,節目組試圖商談新一季的合作,但因為資金吃緊,佳源拒絕了。
佳源集團旗下的上市公司佳源國際此前發佈的2020年全年業績簡報顯示,去年集團合同銷售金額約為308.279億元,同比上升約7%。在房企中位於80名之外。
不過在資金承壓的背景下,佳源在重慶拓土的力度,倒是明顯加強。
最典型的是2017年,佳源聯手中農國信集團開發運營中國摩(重慶)項目,項目對外宣傳的規格相當高,5年週期總投資額預計達200億元,據稱是“全球最大尼克室內主題樂園”。
去年11月,佳源在重慶拿地。這次集中供地中,佳源再次斥資22.4億元拿下萬元地,深耕重慶的意圖昭然若揭。不過作為中小型房企,在重慶能不能站穩腳跟,還有待觀察。

來源:銘騰機構
重慶本土房企金科,在白天場土拍中沒有單獨進賬,頗有些意外。不過在西部菌撰文時,晚間場,金科聯手美的成功在高新區西永拿地,成交樓面價再次刷新,達到12950元/平方米。
明天金科是否有更大的動作,值得觀望。另外一個懸念是,重慶本土的幾個中小型房企,如迪馬股份旗下的東原地產,以及協信,會拿出怎樣的力度來守擂本土市場?
根據銘騰數據,東原、協信的去化週期,全都在2年以內,這意味着未來並沒有太多的儲備貨值推向市場。如果不抓住集中供地的機會攬儲,未來的市場份額將出現下滑風險。
03
從這次集中供地的情況,其實可以隱約窺見未來重慶樓市的走向。
先説房價。
2020年的重慶土拍中,成交樓面價最高為14142元/平方米,所在地塊位於重慶江北區觀音橋,年底由豪宅專業户香港置地拿下。
江北本身是重慶主城核心區域,地少,樓面價自然高。
而今天的集中供地中,白天場融創下13451元/平方米的樓面價新高。比江北位置稍偏一些的高新區的西永組團板塊,晚間場土拍又出現了2塊樓面價12000元/平方米的地。
考慮到明天還有大批渝北等區域的土地,今年還有剩下兩次集中供地,去年的樓面價紀錄再次刷新的概率很大。
房企在重慶激烈奪地,成本必然會反饋到房價中。所以未來的房價繼續上漲,並不奇怪。本身這也和重慶的戰略地位、經濟預期以及人口流入狀況相吻合。
當然,房住不炒還是大前提,有上漲預期,但大漲的可能性較低。
再説板塊。
本次集中供地,可以發現兩個規律。第一,位置核心的區域,基本上沒有多少供地。中心城區全部的46宗地中,渝中區、江北區都無地可供。尤其渝中區,掛零狀態已經持續幾年。

來源:銘騰機構
第二,中心區域外圍的地塊,溢價率和成交樓面價,都在不斷拉昇。溢價率反應的是房企的競爭激烈程度,而成交樓面價最終會直接影響到銷售價格。
那麼這意味着,渝中、江北等中心區域的新房將越來越少,賣一套少一套,未來的價格,還會因為供應稀缺而持續上漲。同時,在新房的競爭中,中心城區外圍區域將成為重要戰場。
最後説方向。
今天的集中供地,最讓人驚訝的莫過於西永板塊,誕生了130%的溢價率,成交樓面價普遍突破萬元,並且拿地的都是一些偏頭部的房企,可見這一區域的房地產市場前景。
其實不僅是這次土拍,近兩年西永的樓市熱度可謂持續升温,地價、房價不斷刷新。
西永的升温,正是成渝相向發展背景下重慶向西的一個縮影。城市規劃發展的方向,決定着房地產和樓市的發展走向,這得到了又一次證明。