重慶土拍年度大戲開啓，信息量很大，房價還壓得住嗎_風聞

　　文丨西部菌

　　土地供應“兩集中”政策出爐後，重慶首批集中供地土拍，在4月28日上午正式拉開序幕。

　　在4月7日，重慶公共資源交易網發佈了供地清單，其中中心城區共有46宗地，主要分佈於大渡口、茶園、中央公園、空港、西永、大學城、大楊石等區域，總起拍價超444億元。

　　從今天的情況看，此次供地市場關注度頗高，房企之間圍繞部分地塊的競爭也相當激烈，更是出現了溢價率130%的地塊。

　　那麼，這一輪供地對房企競爭格局，對未來的房價走勢，會產生哪些影響？

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　　本次供地在28日和29日兩天舉行，一共6場。其中今天9:30、14:00、19:00各一場。由於時間關係，西部菌只對上午和下午白天兩場進行簡單梳理。

　　上午、下午的供地一共16塊，主要集中兩江新區、大渡口區、沙坪壩區和北碚區，拿地的房企分別是：

　　中鐵建、中交、佳源、康田、融創、長城、龍湖、華宇+金科+新希望、綠地、招商蛇口、融創+海倫堡、佳兆業、龍湖+頤天康養。

　　由於是“兩集中”政策出台後重慶的首次集中供地，所以房企的準備也比較充分，沒有像廣州那樣出現流拍的情況，總成交價達328.43億元。

　　而且，頭部房企，尤其是在重慶深耕的房企，拿地的決心和能力明顯更強。16塊地中，融創和龍湖都是拿下3塊，其中龍湖花費的總價達到75.54億元。

　　成交的16塊地中，溢價率基本都處在40%、50%左右的水平，低於40%的比較少，最高溢價率達到了驚人的130%。

　　對比一季度全國300城住宅用地17.4%的平均溢價率，此次土拍溢價還是比較高的，説明房企對重慶市場的看好，也説明此次的競爭比較激烈。

　　從成交價看，地塊總價最高位於大渡口區大渡口組團，由龍湖以35.6億元拿下；溢價率最高的位於沙坪壩區西永組團，由招商蛇口以32.5億元拿下，樓面價10460元/平方米。

　　另外，本次土拍的平均樓面價為6347元/平方米，而16塊地的成交樓面價，基本都上了8000元乃至9000元的門檻，萬元地更是出現了4塊，最高達到13451元/平方米，由融創拿下。

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　　在今天的土拍中，招商蛇口無疑是極具存在感的房企之一。130%的溢價率，32.5億元的總價，10460元/平方米的樓面價，放在近幾年的重慶土地市場上都算比較高的了。

　　招商蛇口從深圳蛇口片區起家，招商局集團旗下的企業，2020年的全口徑銷售額達到2780.1億元，排在龍湖的前面，正好位於房企全口徑銷售額的第十強。

　　招商蛇口進入重慶已經有17年，算入渝較早的一批。不過近兩年來，在重慶市場上的動作其實並不多，拿地力度有所放緩。如據報道，2019年只在重慶拍地2宗，且都是底價成交。

　　克而瑞數據顯示，招商蛇口在重慶的銷售額為84.74億元，排在第9位，不高不低。

　　這次以高溢價率重金攬儲，間接説明，在成渝雙圈戰略背景下，招商蛇口有加碼重慶的跡象。

　　來源：銘騰機構

　　招商蛇口之外，浙江嘉興起家的外來房企佳源，這次也頗為吸引眼球，其以22.4億元拿下空港258.06畝地，樓面價10329元/平方米，溢價率48.3%。

　　佳源集團的業務較為多元，因為攤子鋪得太大，近幾年資金壓力比較明顯。比如《國際金融報》曾報道了這樣一個細節：

　　2017年，浙江衞視王牌選秀節目《中國新歌聲》台州賽區總決賽曾由佳源冠名。2018年底，節目組試圖商談新一季的合作，但因為資金吃緊，佳源拒絕了。 

　　佳源集團旗下的上市公司佳源國際此前發佈的2020年全年業績簡報顯示，去年集團合同銷售金額約為308.279億元，同比上升約7%。在房企中位於80名之外。

　　不過在資金承壓的背景下，佳源在重慶拓土的力度，倒是明顯加強。

　　最典型的是2017年，佳源聯手中農國信集團開發運營中國摩（重慶）項目，項目對外宣傳的規格相當高，5年週期總投資額預計達200億元，據稱是“全球最大尼克室內主題樂園”。

　　去年11月，佳源在重慶拿地。這次集中供地中，佳源再次斥資22.4億元拿下萬元地，深耕重慶的意圖昭然若揭。不過作為中小型房企，在重慶能不能站穩腳跟，還有待觀察。

　　來源：銘騰機構

　　重慶本土房企金科，在白天場土拍中沒有單獨進賬，頗有些意外。不過在西部菌撰文時，晚間場，金科聯手美的成功在高新區西永拿地，成交樓面價再次刷新，達到12950元/平方米。

　　明天金科是否有更大的動作，值得觀望。另外一個懸念是，重慶本土的幾個中小型房企，如迪馬股份旗下的東原地產，以及協信，會拿出怎樣的力度來守擂本土市場？

　　根據銘騰數據，東原、協信的去化週期，全都在2年以內，這意味着未來並沒有太多的儲備貨值推向市場。如果不抓住集中供地的機會攬儲，未來的市場份額將出現下滑風險。

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　　從這次集中供地的情況，其實可以隱約窺見未來重慶樓市的走向。

　　先説房價。

　　2020年的重慶土拍中，成交樓面價最高為14142元/平方米，所在地塊位於重慶江北區觀音橋，年底由豪宅專業户香港置地拿下。

　　江北本身是重慶主城核心區域，地少，樓面價自然高。

　　而今天的集中供地中，白天場融創下13451元/平方米的樓面價新高。比江北位置稍偏一些的高新區的西永組團板塊，晚間場土拍又出現了2塊樓面價12000元/平方米的地。

　　考慮到明天還有大批渝北等區域的土地，今年還有剩下兩次集中供地，去年的樓面價紀錄再次刷新的概率很大。

　　房企在重慶激烈奪地，成本必然會反饋到房價中。所以未來的房價繼續上漲，並不奇怪。本身這也和重慶的戰略地位、經濟預期以及人口流入狀況相吻合。

　　當然，房住不炒還是大前提，有上漲預期，但大漲的可能性較低。

　　再説板塊。

　　本次集中供地，可以發現兩個規律。第一，位置核心的區域，基本上沒有多少供地。中心城區全部的46宗地中，渝中區、江北區都無地可供。尤其渝中區，掛零狀態已經持續幾年。

　　來源：銘騰機構

　　第二，中心區域外圍的地塊，溢價率和成交樓面價，都在不斷拉昇。溢價率反應的是房企的競爭激烈程度，而成交樓面價最終會直接影響到銷售價格。

　　那麼這意味着，渝中、江北等中心區域的新房將越來越少，賣一套少一套，未來的價格，還會因為供應稀缺而持續上漲。同時，在新房的競爭中，中心城區外圍區域將成為重要戰場。

　　最後説方向。

　　今天的集中供地，最讓人驚訝的莫過於西永板塊，誕生了130%的溢價率，成交樓面價普遍突破萬元，並且拿地的都是一些偏頭部的房企，可見這一區域的房地產市場前景。

　　其實不僅是這次土拍，近兩年西永的樓市熱度可謂持續升温，地價、房價不斷刷新。

　　西永的升温，正是成渝相向發展背景下重慶向西的一個縮影。城市規劃發展的方向，決定着房地產和樓市的發展走向，這得到了又一次證明。