柏林的房租，現在鬧上了憲法法院_風聞

　　過去幾年，柏林租房難在歐洲已經出了名。於是，柏林政府就從2020年2月23日開始對2014年前建成房屋實行租金封頂政策（Mietendeckel），也就是要求柏林約150萬套2014年以前建成的住房租金必須停留在2019年6月的水平。在五年內，租金最多隻能按當年通脹水平上漲（德國2021年3月宣佈的官方通脹率為1.7%）。

　　這乍一聽起來是有利於租房客對抗一路瘋漲的租金壓力。然而，就在今年4月15日，德國聯邦憲法法院裁定這項租金封頂政策（Mietendeckel）違憲。根據基本法，房租問題的立法權在於聯邦政府；因此，柏林州無權凍漲租金。此舉引發數千人在柏林示威。柏林城市發展和住房部長、社會主義左翼黨(socialist Left party)成員塞巴斯蒂安·舍爾(Sebastian Scheel)説，今天是“柏林租房者沉重的一天”。

　　● 2021年4月15日在柏林街頭的示威集會，抗議法院取消租金封頂政策的裁決。/ AP

　　但法律上繞了一大圈還是沒有解決根本的供需矛盾，房客、政府、房東三方的博弈讓近年來柏林的住房市場上演了一幕幕鬧劇。眼下這個“違憲”裁決，究竟是雪中送炭，還是火上澆油？

　　比申請學校難多了

　　過去的十年，柏林的房產價格幾乎呈線性上漲。2010年，柏林中位數交易價格為1550歐元/平方米，在2021年4月，2014年及以前建成的二手房中位數價格已經漲到了5100歐元/平方米，租金中位數為11.7歐元/平方米/月，較去年同期增長了3.5%。新房的平均售價則已到7000歐元/平方米，較去年同期上漲了9%。

　　● 德國各州一套舊公寓的平均申請競爭者人數 / 網頁截圖

　　● 德國各州一套新公寓的平均申請競爭者人數 / 網頁截圖

　　在不受租金封頂政策限制的2014年後建成的新簽約出租合約中，租金中位數甚至達到了18.45歐元/平方米/月，同比上漲7.3%，5-8歐元/平方米/月的低租金房屋所佔比例越來越小，14歐元/平方米/月的高租金房屋越來越多。在過去的五年中，2014年後建成的新房房租上漲了48.5%。

　　柏林的租金封頂政策正是在如此形勢下推出，一邊是供不應求的出租房源，一邊是持續走高的地產市場，一切經濟學原理都指向租金上漲的情況下，房東們卻被租金封頂政策限制住了手腳。

　　租金封頂，能帶來理想中的平價租房嗎？

　　事實證明，上有政策，下有對策。既然房東不能加錢，他們就會用非價格標準選擇房客，隨之而來的則是高昂的非貨幣成本：比起條件和租金合適，現在你首先要做的是讓房東看你順眼。

　　這很快把柏林的租房變成了包含個人陳述的複雜申請：在申請公寓的時候，一般都需要一份申請信和一份申請表格，在信中説清楚自己的情況以及搬家的原因，以及為何想要租這套房子，除此之外，還要想辦法寫出自己的個性，以保障自己能夠從眾多競爭者中脱穎而出。同時，也要做出一些保證，比如不在房間裏抽煙，不在房間裏養寵物。讓房東更瞭解自己的背景。必須的材料還有徵信記錄、銀行流水（我申請時是學生，如果工作了要交工資證明），如果是外國人，最好找前一個房東寫一份推薦信，當然，最後一項理論上也可以不交，但是不交肯定拿不到房子。

　　在寫求租信的時候，千萬千萬還要注意是不是工整，是否有拼寫錯誤，以防給房東留下不好的印象。如果是合租，還有可能要接受房東和其他房客一起的面試。面試時候，千萬要穿得整潔體面，不要邋遢，如果可能，要儘可能快速決定並且表示自己可以立刻支付定金，甚至可以預付六個月的房租。在完成這一系列流程後，可以回去等待消息，也不要對它抱太大希望，畢竟競爭者很多很多。

　　● 作者收到的其中兩封拒信 / 世界説

　　我在上學求租時按照這個格式發出的幾十封申請信，最終只收到幾封拒信和一次面試機會。説實話，租房子比申請研究生難多了。

　　過程中的競爭也大得難以想象：今年年初一位專欄作家特意和自己的房東提問了這個問題，結果被告知他租下的那套房子在招租階段房東一共收到一千餘封申請郵件。

　　在這種賣方市場裏，單親媽媽、失業者、退休者、難民、病人等弱勢羣體會更難租到房子。此外，在經濟利益面前，一些房東也會和房客簽訂陰陽合同，在法律限制最高價之外的房租會被要求一年一次性付清，反而增加了房客的經濟負擔。

　　在極端情況下，為了有房子住，房客不得不接受房東的脅迫：據柏林報2020年12月的報道（Berliner Zeitung），有着類似住房緊張問題的慕尼黑，一位28歲的女性在被58歲的男性房東脅迫用身體換取繼續居住的可能，甚至被強迫賣淫以支付房租，雖然男性房東最終被判有罪，但由此可見弱勢羣體在面臨無家可歸的威脅時的無助。

　　“一次失敗的嘗試”

　　既然租金封頂政策沒有見效，取消它會有助於解決問題嗎？

　　消息在各個柏林華人羣裏也掀起了一陣討論，柏林的中國房東們和房產中介們紛紛表示此政策本不合理，取消後一定會助力柏林的住房市場繼續升温，無論是租金和售價，一定會有再一次的增長。一位資深中介從專業的角度向我分析道：“房產的市場租金及價值能得到體現，業主在政策推出之前投資房產時的財務計劃能得到實現，在僧多粥少，供不應求的柏林房產市場上接下來租金和房價都應該會繼續上漲。”

　　不過從工薪階層，不持有住房的房客角度來講，持續上漲的房價和租金是很無奈的事情。一些在過去一年裏因此政策少繳了房租的學生們在羣裏則甚至發出了這樣的感嘆：“社會主義國家夢終成泡影了，少交的租金都要退回去了。”

　　德國國內媒體和政界人士也做出相應評論，《南德意志報》當天發表的評論以“一次失敗的嘗試，但不是討論的終點”為題，認為本次規定的制定、執行和取消所帶來的討論，會使得住房問題在全國範圍內引起更多的關注，未來其他各州或許會考慮用合乎憲法的方式限制房租的上漲。聯邦建設部部長（Horst Seehofer）則對德國聯邦憲法法院的裁定表示贊同，並且指出“從政策上這是一條錯誤的道路，此類政策將會限制住房投資，從而減少新住房的供應。”

　　● 柏林3月27日的反對房租上漲遊行 / Stefan Boness/Ipon/imago

　　上有政策，下有對策

　　租金封鎖政策不復存在，但是平抑房租政策（Mietpreisbreme）依然存在。這項生效於2015年6月1日的政策規定，對於沒有時間限制的長期租約，新租房合同租金不得漲超過10%。因此，即使在租金封頂政策被廢除的情況下，它依然可以保護大約70%的房客，使房東不可短期內大幅度地提高租金。

　　除此之外，為了促使市場供應增加，政府甚至設法迫使房主必須出租房屋。“住宅居住功能異化禁令（Wohnraumzweckentfremdungsverbot）”正是通過向手中握有大量閒置房產的小部分人羣徵收高昂費用，一方面降低城市住宅的空置率，另一方面減少房地產投機的可能性。

　　房東也不能輕易地把房客趕走。如果房客兩個月不交房租，房東有權利要求房客離開，但法庭在房客與房東的糾紛中，都會保護例如單親媽媽、失業者、退休者、難民或病人等弱勢羣體。如果是房東家庭成員需要入住等“合理個人需求”，也需要提前三個月向房客説明。如果清退房屋後，被發現房屋並沒有人入住，房東將會面臨法律風險。

　　但即使如此，住房市場依然不會完全按照剛性的法律設計運轉。例如，如果房東發現將房屋轉變為Airbnb更賺錢，就會把房屋從長租市場上撤掉。此外，如果貸款買房的房東租金不能夠覆蓋其每月的月供，就也會想辦法出售房屋，以便在房價高漲的時候套現離場。 

　　另一方面，雖有平抑房租政策的保護，但政策也有例外：在“現代化改造”後，租金的漲價就不受10%的幅度限制。因此，房東只要改造一下，就可以合法漲價。並且，房東將會拒絕與租房者簽訂相對長期的租房合同，無限期的租房合同也會越來越少，房東更願意在更換房客時漲價，以獲取更高利益。在租金被限制的情況下，帶有無限制租約的房產也不再是受歡迎的房產，其平均出售價格一般會低於同區位空置房屋30%左右，在房東主導的租房市場，達成一份無限制租約將會越來越難。

　　● 漫畫：只為有一個公寓住 / Berliner Zeitung

　　在這樣的租金限制下，房客會盡量不換房，找房子毫無疑問會變得更加麻煩。同時，房東會盡量不去維護公寓，以減少額外成本。這樣的情況會導致新的矛盾，一些組織會要求進一步立法禁止某些房東對公寓不管不問的做法，更加嚴厲的法律要求會使得房東出租房屋反而更加得不償失，從而減少租房市場的供給。各方矛盾更加激化。

　　柏林還會繼續“窮，且性感”嗎？

　　● 柏林10年房價變動情況 / GUTHMANN Berlin Real Estate 2021

　　柏林州國有投資銀行IBB發佈的《 2020年住房市場報告》明確指出，疫情並未緩解柏林住房市場的緊張狀況。德意志銀行（Deutsche Bank）和泛美銀行（Pfandbriefbank）警告，房地產價格被高估，但是目前看不到房價迴歸合理估值區間的可能性。在柏林，每年將近19,000套新建成的公寓不足以供應需要更多居住空間的新居民和家庭。租金上限限制了租金，但同時公寓的供應量減少了四分之一，這使得新柏林人更難找到房子。

　　在市中心， “每平方米租金14歐/平方米/月”的房子隨處可見，便宜的房子越來越稀少。研究負責人Arnt von Bodelschwingh説，柏林每年新增3萬人，截至2019年底，有367萬人居住在柏林。人口增長明顯快於住房增長的速度，建設用地越來越少，建築法規和標準越來越嚴，近期建築材料價格伴隨着全球原材料期貨價格的增長迅速增長，大量公寓獲得了開工許可，但是由於疫情、原材料漲價等一些其他原因沒有開工，2018年有64083套房屋已批未建，2019年這一數字上升到65803套。

　　年輕人開始用腳投票，30到45歲的新遷入柏林人口已經開始減少，報告認為，國家通過限制租金來調節租金幾乎沒有改變根本問題：自2015年以來，人口增長了4％，而住房存量僅增長了3.4％。Bodelschwingh指出，只要建設速度比新增人口速度慢，“差距就無法彌合”，並且，柏林租金的上漲快於柏林市民收入的上漲。

　　2003年，前柏林市長Klaus Wowereit説出了他的那句名言，”Berlin ist arm, aber sexy”(柏柏林窮，但是性感)。正是因為這份“性感“，柏林才對全歐洲甚至全世界的年輕人有着獨特的吸引力。與2003年不同，18年過去了，現在的柏林發展今非昔比，柏林似乎已經容不下窮人了：城市不再萎縮，而是不斷發展，城市更新讓士紳化不斷蔓延。

　　英國脱歐後，作為歐盟老大德國的首都，其國際政治地位也在不斷提高。在柏林的一些互聯網初創公司很多都已經發展壯大，吸引了大量高薪的互聯網從業者。特斯拉在柏林建廠，柏林的新機場也終於落成投入使用。但是柏林曾經引以為傲的亞文化卻在承受着壓力：租金幾乎不可估量地上漲，公寓供不應求，年輕人無法立足。

　　今天的柏林需要為自己的獨特魅力而戰。它必須更努力地避免其他大城市目前最嚴重的住房短缺。如果柏林政府不能夠快速地解決住房問題，那麼這場住房博弈沒有任何贏家：政府失去民心、柏林失去吸引力和年輕人、開發商失去能夠維持房價的購房者，房東也會失去房客。當然，受傷害最大的，永遠是那些努力工作，繳納着高昂房租的普通人們，當他們對柏林感到絕望的時候，柏林將不可避免地走向平庸。（責編 / 張希蓓）