中南建設擔保額達淨資產2.5倍 大股東股權質押過半_風聞

　　中南建設盈利能力明顯偏弱，毛利率僅17.29%，真實債務風險較高，但仍激進拿地並確立了銷售金額翻倍至5000億的目標。

　　淨利潤4成靠投資收益，毛利率僅17.29%

　　4月27日，中南建設發佈2020年財報。2020年，中南建設實現銷售金額2238.3億元，同比增加14.2%；實現銷售面積1685.3萬平方米，同比增加9.4%；實現營業收入786億元，同比增長9.4%；歸屬於上市公司股東的淨利潤70.8億元，同比增長70%；綜合毛利率17.29%，同比微增0.54個百分點。

　　值得注意的是，中南建設非主營業務中投資收益貢獻很大，非並表項目確認的投資收益達到42.9億元，佔利潤總額的比例高達40.79%。

　　同時，中南建設的盈利能力偏弱，其綜合毛利率僅17.29%，其中房地產業務結算毛利率也僅僅19.14%，大幅低於行業平均水平的25.2%。2020年6月，深交所因中南建設開發業務毛利率過低等原因向中南建設發去問詢函。

　　總負債增17.9%，被質疑“明股實債”

　　截至2020年底，中南建設剔除預收款後的資產負債率為79.8%，負債率為97.8%，現金短債比為（扣除掉受限資金）為1.04。從“三道紅線”全踩，到目前兩項達標降檔至“黃檔”，尤其是其負債率較上年同期大幅下降71.6個百分點。

　　但是這不代表中南建設的債務風險實質性下降。財報顯示，中南建設的總負債規模達到了3108.9億元，比年初增加17.9%。其中，有息負債規模為799億元，比年初增加14.3%。

　　更重要的是，中南建設被質疑“明股實債”。

　　2020年，中南建設少數股東權益達196.62億元，較2019年大增265.2%，佔總權益的比重也由上年的20%提升至40.66%。但中南建設2020年的淨利潤中，少數股東損益為7.26億元，佔比僅為9.3%，權益與利潤“倒掛”現象明顯。

　　中國城市房地產研究院院長謝逸楓表示，少數股東權益與利潤的差額，是識別企業“明股實債”的重要指標之一。如果二者之間長期差別較大，那大概率存在“明股實債”的可能。目前大多數房企通過“明股實債”的方式來優化財務報表，這樣可以降低企業整體負債率，獲得融資也更為方便。但“明股實債”的風險也不容忽視，“隱形”負債無法查有所據，會導致數據失真和誤判。

　　同時，中南建設及控股子公司對外擔保餘額722.65億元，佔公司最近一期經審計歸屬上市公司的股東權益的251.79%。截至3月初，中南城投及其一致行動人陳昱含合計質押公司股票11.78億股，佔其持股比例的56.67%，佔中南建設總股本的30.64%。

　　以上數據都説明，中南建設的真實債務風險較高。

　　激進拿地，堅持擴張

　　即使盈利能力偏弱，企業債務風險較高，中南建設仍然堅持擴張。

　　業績溝通會上，中南建設實控人陳錦石的女兒、中南建設董事、副總經理陳昱含表示，2021年中南建設的銷售規模約在2500億元左右，同比增幅約10%左右；未來幾年大概10%左右，或早或晚會實現5000億元規模。

　　2020年，中南建設仍然高溢價激進拿地。2020年6月，徐州市出讓一宗住宅用地，經過221輪激戰，中南建設摘得地塊，成交價格5.52億元，溢價率139%；10月，中南建設在湖州南潯區競拍了一宗宅地，經過89輪競價，溢價率達到63.86%；11月，超過100%的溢價率地塊誕生了——經過80輪競價，中南建設聯合江蘇海潤城市發展公司，以43861.99萬元競得南通一地塊，溢價率109.67%。這無疑埋藏了風險。

　　同時，中南建設在低線城市佔比過高。截止2020年末，中南建設在建項目規劃建築面積合計約3042萬平方米，未開工項目規劃建築面積合計約1430萬平方米。在合計4472萬平方米可竣工資源中，一二線城市佔比僅約36.4%。

　　受人口流出、調控政策等因素影響，三四線及更低線城市的房地產市場普遍被看衰。中南建設堅持將三四城市作為主要目標市場，未來或面臨更多的盈利不確定性和債務風險。（內容來源：財觀社）