鉅額擔保、股權抵押、高週轉事故頻發，中南建設隱憂多_風聞

　　由於戰略失誤，中南建設過去在遠離核心發展區域的小城市郊區獲取了一些規模較大的項目，由此帶來的一系列問題仍未解決。在三四線城市房市前景堪憂背景下，中南建設的各個隱憂或進一步加劇。

　　中南建設盈利能力弱問題或無解

　　4月26日晚間，中南建設發佈了2020年報，報告期內公司實現營業收入786.01億元，同比增長9.43%；同期實現歸屬於上市公司股東的淨利潤70.78億元，同比大幅增長70.01%。

　　財報業績看似不錯，中南建設股價在次日也小幅上漲。

　　但仔細分析下，中南建設的業績並不算多好，未來還有諸多隱憂待解。首先，中南建設歸母淨利大增近七成，但數據顯示其淨利潤中有高達40.79%是非主營業務的投資收益。同時，中南建設的綜合毛利率僅17.29%，在房企中屬於較低的水平。拉長週期看，2015—2019年中南建設的毛利率分別為21.58%、16.41%、16.31%、19.56%、16.75%。可見中南建設的盈利能力一直偏弱。

　　中南建設接班人陳昱含在業績會上表示，高速增長期過了，增收不增利是全行業的現狀。可見，中南建設未來的盈利能力大概率會保持低位。

　　同時，中南建設的債務壓力仍然較高。

　　年報顯示，中南建設剔除預收款後的資產負債率為79.8%，負債率為97.8%，現金短債比為1.04，仍然踩中“一道紅線”。同時，中南建設及控股子公司對外擔保餘額722.65億元，佔公司最近一期經審計歸屬上市公司的股東權益的251.79%。截至3月初，中南城投及其一致行動人陳昱含合計質押公司股票11.78億股，佔其持股比例的56.67%，佔中南建設總股本的30.64%。

　　土儲集中三四線城市

　　對於毛利率低下，中南建設此前曾表示是由於公司過去在房地產業務領域的戰略選擇不清晰，在遠離核心發展區域的小城市郊區獲取了一些規模較大的項目，這些城市市場容量有限，這些項目銷售週期長，導致資金時間成本高，項目利潤率低。

　　直到目前，以上問題沒有緩解。數據顯示，截止2020年末中南建設在建項目規劃建築面積合計約3042萬平方米，未開工項目規劃建築面積合計約1430萬平方米。在合計4472萬平方米可竣工資源中，一二線城市佔比僅約36.4%。

　　此前，三四線城市的樓市需求較為依賴棚改支撐，但2020年棚改已經基本結束，加之絕大多數三四線城市缺乏產業支撐、年輕人持續外流，三四線城市住房需求出現明顯下滑趨勢。

　　未來，中南建設這種主要佈局三四線樓市的房企不僅面臨毛利率低的問題，未來大概率還將面臨更大的去化壓力。

　　高週轉下事故、質量問題頻發，涉多起致人死亡事故

　　中南建設是一家高週轉特徵明顯的房企。2020年，中南建設又提高了週轉效率，開盤時間由2019年的7.7個月提升到目前的6.8個月。

　　但高週轉對房企運用能力要求非常高。58安居客房產研究院首席分析師張波曾表示，高週轉本身是企業發展的“加速器”，但一味追求加速的最大弊端在於，各環節銜接極易產生問題，就像一部車要維持長期高速動作，對於車體自身的性能要求極高，各零部件間也要有良好的配合度。高週轉對於房企自身的要求也極高，資金、運營、銷售等環節皆要有高度協同性，環節間銜接不順可能更容易出現意想不到的後果。

　　中南建設沒有逃脱高週轉導致的事故多發問題。

　　2020年10月30日，淄博市桓台縣住房和城鄉建設局下達一份《停工整改通知書》，由中南旗下的淄博錦琴房地產有限公司開發的桓台中南樾府19號住宅樓，因工程存在隱患被停工整改。

　　同日，杭州市蕭山區住建局回應業主反映質量問題表示，中南君奧時代項目由杭州中南錦望置業有限公司開發建設，目前該項目尚未交付，蕭山區住建局質檢部門將督促開發公司積極做好與業主的溝通解釋工作。

　　2020年3月19日，合肥城鄉建設局通報表示，2020年3月11日下午，合肥中南樾府項目二標段工程發生一起生產安全事故，造成1人死亡。

　　2019年5月11日，在陝西省延安市寶塔區，中南建設全資子公司施工總承包的項目發生機械傷害事故，導致1人死亡。

　　2019年年5月1日上午10時，在湖北省武漢市黃陂區，由中南建設全資子公司建設的中南拂曉城108一期項目二標段發生物體打擊事故，死亡1人。

　　2019年1月，山東濰坊市建設工程質量安全監督站發佈的文件顯示，中南錦悦房地產開發公司開發的中南保利樾府項目發生一起起重機械墜落事故，導致1人輕傷。

　　致死事故就有多起，中南建設房屋質量問題就更多。據媒體報道中南建設還曾出現過剪力牆嚴重偏差的“樓歪歪”事件。事故和質量問題透支了中南建設的品牌口碑，未來將越來越影響其去化。