少見多怪！北京西北100km 我遭遇了宇宙最慘的樓市_風聞

上週，我們再次考察了環京市場。

在北京西北100公里的小城，我遭遇了一個堪稱“宇宙最慘”的樓市！

刺激、魔幻、一片狼藉、平生罕見。

在這裏，

2017年，房價最高幹到接近18000。如今，房價已經跌到了8字頭。

在這裏，

橫行全國的恒大和碧桂園，栽了大跟頭。

碧桂園，一年賣了15套房，被套的哭爹喊娘。

在這裏，

一年賣個20來套房，就能當銷冠樓盤。

讓碧桂園、恒大和華夏幸福，看了都眼饞。

在這裏，

總價60萬的房子，佣金就能返10萬，而且還送全屋家電。

在這裏，

幾乎所有的開發商，都放棄掙扎，躺下等死。

一年到頭，售樓部裏不搞一場營銷活動。

在這裏，

在售樓盤22個，住宅庫存5萬套，一年賣不了兩三百套。

不僅套牢一大票的全國一線房企，而且半數項目進入停工爛尾的邊緣。

在這裏，我遭遇了比固安更慘烈的樓市塌陷。

在這裏，我遭遇了一場樓市黑暗森林的魔幻狙擊。

來來來，讓我們有請這個魔幻城市的登場。

河北懷來。

沒聽過？沒關係。

我給你説四個標籤，你就立即領略到這個城市的魔幻。

第一個標籤，是環京。

懷來的環京，環的很神奇。

懷來的各個樓盤，都自稱**“距離北京僅50公里”**。但這50公里，只能幹到北京的八達嶺長城。

從八達嶺長城，要幹到北京五環，還有55公里。

仔細一算，都特麼100km開外了，這算個錘子環京。

想當初，我的老北鼻“固安孔雀城”，一張口還能是：天安門南，50公里。

響亮且牛批。

而這個破地方，一張口卻變成：八達嶺長城西，50公里。

垃圾且憨批。

你説它環京，它環的是八達嶺；你説它不環京，它又是西北出京第一站。

你説它到底環京不環京。

第二個標籤，是大數據。

懷來這個地方，是個山區，又是個山口。

大風扯着嗓子嗷嗷吹，夏天賊涼快，還有風電場。

於是，騰訊等一大票互聯網企業，都把各自的數據中心和服務器，挪到了懷來。

這一挪，可把懷來牛批壞了。

一會玩“大數據”，一會玩“人工智能”，一會玩“雲端懷來”……

一張口就是：

要站在山區的大風口，搶佔大數據的風口。

但是數據中心這玩意，人家就是圖你個：涼快、風大、電費低。

服務器往你這一擱，平時弄倆工程師，做做日常維護。既沒研發，又沒製造，還沒產業人口。

屁的實際意義沒有，只能打打嘴炮。

你説它沒產業，它有個大數據；你説它有產業，它又空有一堆服務器。

你説它到底有沒有產業。

第三個標籤，是冬奧會。

這個事兒，也是邪性。

冬奧會的場地，並不在懷來，而在100km外的崇禮。

但是，懷來卻裝模作樣又是搞儀式，又是發通告，喜迎冬奧——

比如，冬奧開幕1000天倒計時。

各個樓盤的沙盤上，也都貼上了冬奧的標籤，嗷嗷叫的喊口號。

恒大最牛批，直接在項目內部搞了個奧運全能運動中心。

這就相當於——

別人家結婚，你在自家門口放掛鞭，還吹上了嗩吶。

活像自己娶上了媳婦。

你説它有冬奧，它一個場館沒落着；你説它沒冬奧，它卻吹着嗩吶放着鞭。

你説它到底有沒有冬奧。

第四個標籤，是文旅。

這個事兒，更邪性。

懷來這個地方，沒啥特殊的文旅度假資源。

想破腦瓜子，也只能想出來倆：温泉和水庫。

各家樓盤都號稱有温泉入户，實際沒幾個落地；20多個項目，圍個大水坑，離的還都八丈遠。

四周全荒山，還是在風口。

冬天一颳風，狂風捲着黃土。一張口，就是真人版“吃土” ，噎的你直翻白眼。

這個破地方，還玩兒文旅地產。

竟然，還真有人買。

竟然，還是吃過見過的北京人買。

你説它有文旅，環境要多埋汰有多埋汰；你説它沒文旅，它卻有20多個文旅盤。

你説它到底文旅不文旅。

懷來樓市，就像“薛定諤的貓”。

環京，卻好像又不環京；

有產業，卻實際沒產業；

沒有冬奧，卻搞得好像有冬奧；

不具備文旅素質，卻到處都是文旅盤……

既好像有，又好像沒有；既好像是，又好像不是；

誰也不知道，它有沒有；誰也不知道，它是不是。

懷來把一個樓市，硬生生玩成了量子力學。

割韭菜嘛，要的就是量子力學的神秘模樣。

讓你懵着逼，就上了車。

2017年，懷來乘着樓市上漲週期的大風口，靠着好像環京的大規劃，玩着貌似新鮮的大數據，蹭着好像有的冬奧概念……

別看城鎮常住人口只有13萬，房價照樣幹到了小2萬/㎡。

張家口人來了、河北人來了、北京人來了、在北三縣和南三縣搶不到房的全國投機客也來了……

別管什麼距離北京100km開外，也別管什麼空有服務器，更別管什麼冬奧場館……有概念，就夠了。

眼一閉卡一刷，人字拖塑料袋，咔咔就是幹。

懷來的好日子，只過了不到一年。

進入2018年，行情過去了，環京全涼了，懷來也限購了，苦日子就來了。

從走樓市這麼多年，爛市場咱也見過。

但恕我直言——

像懷來爛成這批樣的，我這沒見過。

我隨手給你舉幾個例子：

1**、御泉公館，懷來的魔幻文旅銷冠。**

去年一年，賣了20多套，平均一個月不到2套。

今年截至目前，4個月賣了5套。

擱別的地方，早把營銷團隊從頭到尾換了個遍。

但是在懷來，這是銷冠！

銷售小哥，一張口就帶着傳統銷冠的凡爾賽藝能——

我們一直都是賣的最好的；

我們也只跌了3000，旁邊的碧桂園都跌了5000；

我們4個月賣了5套，對面的湯山原著，11個月才賣了5套；

他們的5套裏面，3套都是關係户，還退了2套；

碧桂園更慘，房價跌了5000，今年才賣了1套……

橫行全國的碧桂園，在懷來栽了個大跟頭。

2**、同樣栽跟頭的，還有恒大。**

公寓價格，從6000一路跌到3000塊錢。

總價不到20萬的樓市白菜，不僅東北有，咱環京也有。

房價降了，恒大就想搞個大活動，惡狠狠的賣一波。

搖人！

大巴車從北京拉人！

送大米、送油、免費喝懷來特產“長城葡萄酒”！

恒大，把尿都快擠出來了，好不容易從北京攢了一大波的大爺大媽。三五輛大巴車拉着，浩浩蕩蕩從北京而來。

大巴車還沒到，恒大的售樓部門口，就站滿了中介小哥。

MMP**，夭壽了！**

全懷來的銷售，都跑到恒大門口截殺客户了。

這些中介小哥，一張口就是大殺招——

跟我走吧，我這便宜，給你返傭。

總價60萬，給你返佣金10萬，還送滿屋家電。

整個懷來，肯燒錢搞活動、攢客户的，如今只剩恒大。

於是，整個懷來的銷售，每天只幹兩件事——

不是去恒大截客户，就是在售樓部裏摸魚打王者。

3**、上班打王者，不是在摸魚，而是在替老闆省錢。**

前面提到的湯山原著，就是“11個月只賣3套房，全是關係户”的那個倒黴催。

去年5月1日，才剛剛開盤。

剛開盤的時候，老闆壯志滿心胸。

每週都有小活動，月底還有大活動。又是網紅打卡，又是親子手工。

錢燒了，事辦了，房卻賣不出去——

惡狠狠折騰了11個月，惡狠狠賣了5套，退了2套。

剩下的3套，全是老闆親戚和朋友。

礙於面子拿下這3套的親朋好友，大概率也是**“嘴上笑嘻嘻，心裏媽賣批”。**

惡狠狠折騰一通，錢燒完了，活動也停了。

老闆帶着諸位營銷大神們，躺了。

都別特麼瞎折騰了，我也省點錢，你們也歇歇。

4**、倆月開一單，轟動全懷來。**

注意，前面所聊的諸多項目——

無論是賣5套也好，還是賣3套也好，再或者是賣1套也好……這都屬於懷來銷冠的有力競爭者。

懷來大多數的文旅項目，已經連續4個月銷售掛0。

用一句當地朋友的話講：

每月的營銷會議，都不知道咋開。

一個月就接了仨客户，銷售還是個0。

開會****想覆盤，都特麼沒數據。

銷售經理們，但凡開會就想鼓動老闆降價：

真賣不動，降價吧！

只要你敢降價，我一年就能惡狠狠的多賣兩套！

各家的置業顧問，都卧底在對方的羣裏。

誰家敢賣出去一套房，全懷來都能炸上天。

全懷來的銷售，都想知道一個問題：

這個倒黴催，到底是哪裏來的憨批。

但凡賣出去一套房，所有人都鼓動着老闆發紅包。

一個案場，十多個人，折騰一個月，賣出去一套房，紅包還發了800塊。

這就相當於——

中了張10塊錢的彩票，請了200塊錢的客，還放了掛50塊錢的鞭。

這就是懷來的市場。

內卷、內卷、再內卷。

捲到最後，不僅捲成了皮尺，捲成了大大卷，還卷出了荒誕的歡樂感。

最悲催的，就是那羣買房者。

在這樣的市場裏，恕我直言——

絕大多數的文旅項目，都將走向爛尾或半爛尾的終局。

再給大家舉個例子吧。

依舊是那個，“11個月只賣3套房，全是關係户”的倒黴催樓盤。

老闆是開温泉山莊，搞洗浴的。

好好的洗浴不玩，不務正業，學人家搞房地產。

而且，上來就開大——

承包了個山頭，乾燒錢最多的文旅地產。

折騰一年，開山修路，燒了3個億。

好不容易把樓懟了起來，結果就賣出去3套，還坑的都是關係户。

搞到現在，整個山頭上——

希爾頓或同級別酒店，還是一片空地；

網紅山頂咖啡館，也是一片空地；

帳篷營地、房車營地、網紅花海……統統是一片空地

露天盤山温泉泡池，池子還沒挖；

精裝帶温泉的公寓，地基也沒起……

10來棟住宅，拔地而起，卻只賣了3套。外立面未施工，卻早早拆去了腳手架，眼看就要涼。

10個公寓羣，還是片空地。但6月份，就想無證收錢，越看越要涼。

以上種種事實，都在告訴我們——

老闆的錢燒完了，房子賣不出去了，眼看就要涼了。

類似這樣的項目，在懷來有很多。

比如官廳湖版塊，諸多項目都停工了，包括華夏幸福的八達嶺孔雀城。

這些樓盤，一張口就是——

辦冬奧會，要查環保，所以停工了。

什麼時候開工，不確定，起碼也要冬奧結束吧。

什麼時候交房，也不太確定，這是不可抗力因素。

這也是，扯淡扯出了花樣感。

明年的冬奧會，現在停個屁的工，甚至去年都停工了。

崇禮的冬奧會，懷來停個屁的工，相隔都近百公里了。

徹底陷入銷售變現黑洞的懷來，伴隨時間週期的拉長，缺錢、停工、資金鍊瀕臨斷裂的樓盤，只會更多。

也會有更多無辜的購房者，被拖入絕望的泥沼。

他們曾經或懷揣對文旅的嚮往，或想蹭着概念擼一波暴擊……

如今都雨打風吹去，在懷來呼嘯的風中，化為泡影。

這也是懷來的市場。

危險、瀕臨絕境的危險。

站在懷來呼嘯的山風裏，對望一地雞毛的樓市，我有幾句忠告。

第一，不要碰所謂的大概念，尤其是奧運會這種。

奧運會、亞運會、大運會、軍運會……這種大型活動，對樓市的真正價值約等於0。

別説懷來這種蹭概念的貨，就算把房子直接懟到會場裏，又能怎麼樣？

天天看奧運？

天天看運動員們滑雪、游泳、扔鐵餅？

就算你想天天看，奧運也不是天天辦。

四年一屆，風過了，你還要生活。

靠什麼生活？

靠的是地鐵、商業、學區和就業。

這才是一套房子真正該附着的價值。

歷數過去的大活動概念，旁邊的住宅有幾個能得善終的？

廣州亞運村，房價六年紋絲不動；天津全運村，跌入競爭泥潭裏，死活翻不了身；

武漢軍運村，中介滿街跑，到處截客户……

炒的時候，一個個熱火朝天。

盛會過後，大都是一地雞毛。

大概念，往往都是大泡沫。

大泡沫的背後，往往與真實的居住價值無關。

第二，北方的文旅度假盤，大都是偽需求。

從投資收益來説，文旅度假本身就是個坑。

這玩意兒，説到底不是剛需。

而北方的文旅度假盤，更是個大坑。

大家細數這兩年暴雷的文旅地產——

乳山、長白山、養馬島……一半以上都在北方。

為什麼？

有兩個根本的原因：

第一，不具備絕大多數人都為之喜好的氣候條件。

買文旅，買的就是氣候。

有沒有污染，空氣質量如何，氣候怎麼樣，能不能避冬……

而北方絕大多數城市，氣候天然劣勢——

買套海景房，夏天潮的一批，冬天不能下水。

小海風一吹，天天得風濕。

第二，不具備稀缺且獨有的自然資源或人文景觀。

買文旅，買的還是體驗。

比如海南的海景、版納的雨林、騰衝的温泉、大理的洱海……

而北方絕大多數城市，都不具備以上條件。

有個山包，就算文旅了？有個水庫，就算文旅了？

我的老家，十八線縣城。有個200畝的水庫，背後就是一座荒山。

背山面湖的原生態農民房，20萬一套，有沒有興趣。

第三，環京的唯一價值，就在北三縣。

無他，唯距離爾。

北京的產業分佈，具有明顯的聚集化特徵。

科創類企業，全在西二旗和亦莊；金融類企業，大都在在金融街。

總部企業、外企和諸多金融類企業，都在東三環、東四環之間的望京和國貿。

而北三縣，是距離望京和國貿最近的剛需外溢聚集地。

直面北京最大的就業中心：望京和國貿；直面北京最大的產業人口聚集地：望京和國貿。

北三縣，是所有環京板塊裏唯一——

能在1.5小時以內，直達就業中心、就業人口和購買力的版塊。

這是，北三縣最大的價值。

也是，北三縣區別於其他版塊的最大優勢。

其他的版塊，無論是炒大興機場也好，還是炒冬奧概念也罷，再或者是炒雄安概念也行……

恕我直言，都是垃圾。

以上忠告，獻給諸位。

不太好聽，但都是我過往經驗的總結。

大碗樓市