在中國搞次貸危機，深圳炒房團差點就成功了_風聞

酷玩实验室-酷玩实验室官方账号-2021-05-03 08:56

2021-05-03

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　　35歲，突然就成了一個坎兒。

　　找工作，要求35歲以下；連買房，都被限制在了35歲以下。

　　最近，合肥一條購房新政策，引發廣泛爭議。

　　政策制定的初衷，當然是為了實現“房住不炒”這個大方針。然而，這樣簡單粗暴的用年齡來劃分，是不是過於刻板了？畢竟，很多人等攢夠首付的錢，就已經過了35歲了。

　　實際上，“35歲”這條線的提出，折射出的是當前社會面臨人口紅利消失、以及老齡化的焦慮。社會需要富有創新精神的年輕人，而年輕人需要有一個穩定的住所。

　　近日，統計局發佈了一則消息，稱我國人口依然在增長。我們可以理解這句話的意思是“目前的出生率依舊大於死亡率。”

　　但是根據世界銀行數據，中國人口增長率從1970年巔峯時期的2.8，2019年降到了0.36，僅為印度同期的1/3。

　　微妙的是，統計局在後面含糊的跟了一句：具體數據將在第七次全國人口普查公報中發佈。

　　目前，大家都在翹首等着懸在空中的普查結果塵埃落定。不過，據1500萬年薪的前恒大研究院院長任澤平稱，全國各地不少地方披露，當地出生人口較2019年下降10%-30%。

　　根據世界銀行數據，中國的出生率已經從巔峯時期的6.4，降到了不足1.7。相比而言，印度現在是2.22。

　　北京市衞健委信息統計中心數據顯示，北京2020年户籍人口出生數量僅10萬人，創下十年來新低，比2019年減少24.3%。

　　僅僅一年，出生率就下降這麼多，到底是什麼原因引起的呢？4月14日，央行罕見的發表了一篇論文，引發輿論熱潮。

　　也就是説，高房價逼走了年輕人的同時，也成為年輕人不願意生孩子的原因之一。

　　2021年的政府工作彙報中，有142個字提及房地產。

　　自從2016年12月，中央經濟工作會議首次提出“房子是用來住的，不是用來炒的”，至今已經快4年半了。這4年多時間裏，?國家一共3次提到了“房住不炒”。按理説，炒房現象應該得到了極大的遏制。最近幾年，“炒房”這個詞已經很少出現在公眾視野。

　　可就在今年，國家剛剛才發出第三次“房住不炒”的要求，就爆出了“七部門查處深房理”的消息，牽扯出深圳一個隱藏多年的**“資深”炒房團**。

　　為什麼一個炒房團能驚動七部門一體嚴查？深房理炒房背後潛伏着多麼可怕的隱患？

　　在講深房理之前，我們需要先回顧一個十幾年前從美國爆發、進而引發全世界金融海嘯的事件：次貸危機。

　　1938年，美國大蕭條，大批企業破產，民眾流離失所。為了幫地方政府提供聯邦資金以擴大房貸業務，美國國會創立了房利美，成為美國最早的抵押貸款二級市場機構，後被拆分成吉利美與房利美。

　　房利美是Fannie Mae的音譯，全稱是“美國聯邦國民抵押協會”，一般也縮寫為FNMA。雖然房利美后來變為了一傢俬營企業，但也被定義為政府支持企業。

　　為了打破房利美一家獨大的局面，1970年房地美（Freddie Mac）成立，初期也是“國企”背景，兩家公司的商業模式基本類似，後也進行了私有化。

　　這本該是一個麥當勞 vs 肯德基的故事。

　　彼得林奇1993的《戰勝華爾街》一書中，這樣描述房利美的盈利模式：“房利美以相對較低的利息借入資金，然後用他們買入抵押合約長期持有，並收受較高的固定利息，從中賺取差價。”

　　房地美主要是利差收入與擔保費收入，二者經營模式雷同。

　　聽起來沒什麼問題，就是中間商賺差價而已。然而這樣的模式對兩家公司來説，有一個極大的困擾。因為公司盈利依靠的是利率差，所以收益極度不穩定。今年賺的幾百萬，明年可能就全賠進去了，而且這種波動比天氣預報更難預測。

　　絞盡腦汁後，他們研究出了一個在當時非常創新的方式：先將買入的房產抵押合約進行捆綁，打包成不同的組合，再賣給銀行、風險投資、儲貨協會等金融放貸機構。

　　這樣一來，兩家公司就利用放貸機構，在全世界的投資者和買房的房東之間建立了聯繫，房地產投資直接轉變成有價證券形式。這種模式被定義MBS，即：房產證券化。

　　兩家公司背後都有（隱秘的）政府背書，自帶信任光環。兩家公司只需要給出資產支持證券，做出令人信服的保證，就可以收取擔保費，旱澇保收。

　　隨後，證券化技術被廣泛應用於抵押債權以外的非抵押債權資產，並於80年代在歐美市場獲得蓬勃發展。

　　很快，為了追求更高的利潤，一些次級貸款金融公司開始降低貸款審核門檻，甚至推出了“零首付”、“零文件”的優惠政策，越來越多不具備還貸能力的人，也參與到了這場“全民買房”的狂歡中。這些公司在推薦獲取更高利潤的同時，也將風險推向了無底深淵。

　　那麼問題來了，萬一全民都還不上貸款怎麼辦？兩房除了暗示自己有政府支持外，還有什麼終極武器，給讓他們不懼雪崩風險的底氣嗎？沒有。

　　兩房只是將風險轉嫁給了放貸機構和新買主，他們自己則賺取着高額的利潤，進而拉動股價上升，進一步獲得投資人的青睞，

　　他們賣給房貸機構的資產包之間，你中有我我中有你，環環相扣相互糾纏，只要中間有一個包出現了問題，馬上會牽扯到跟它有關係的所有其它包。

　　2006年，美國房市狂熱到了頂點，僅這一年美國次級貸款就高達6400億美元！佔到美國全國房貸市場總規模的20%，金融公司、對沖基金次貸抵押的債券總值達到了1萬億美元。

　　很多人後悔自己買房買少了，此前60萬美元的別墅如今已經漲到150萬美元！然而，他們不知道的是，當時13%的次級貸款已形成了壞賬。

　　潰堤，彷彿就在一夜間。

　　2007年，超過20家次貸供應商宣佈破產、遭受鉅額損失或尋求被收購，次貸危機正式拉開序幕。2008年，當中國籠罩在迎奧運的喜悦中，金融海嘯卻在全世界範圍肆虐。

　　現在，我們再來講深房理。

　　並不是所有人都能加入深房理的。首先，你需要加入深房理的會員。

　　加入會員後，你就有資格跟着“房產專業投資者”炒房了。而且，會員當中會有像“美媽陳小泉”這樣名校畢業的法律碩士。以一個高知分子的身份，耐心的給你“答疑解惑”，進一步增加可信度。

　　深房理有一個所謂的“代持人”的角色，可以通過招募“股東”“合夥人”的方式，分攤掉抵押貸、信用貸等貸款額度即可。

　　接着，深房理就將買房所需的資產，拆分成一些資產組合包。比如，你可以只買一間房子裏一平米的股份，也可以每個房子買不同額度的股份，對沖一下。

　　“專業人士”會根據你的實際情況，為你量身打造信用卡套現、經營貸、消費貸、社保貸、信用貸等各種貸款的組合。

　　最絕的是，即使你連信用卡、花唄都沒有，銀行都不願意貸款給你，深房理照樣能讓你實現“買房夢”，秘訣就是一個名叫“帕累託值”的東西。

　　帕累托法則本來是一個經濟學術語，其實就是我們熟悉的二八法則。深房理用這個術語來組織會員之間的P2P貸款，把不是急需的錢拿出來，用法律規定的最高利率，貸款給其他急需錢的會員。

　　越來越有內味了。

　　深房理炒房的套路，像極了房利美模式。甚至有人評價“這已經不僅僅是房地產證券化，而是房地產期貨化！”深房理都不用進行標的物交割，簡直就是把房價炒成了期貨。不同的是，房利美背後是美國政府，而深房理背後，只有散户。

　　美國政府都摟不住，深房理就更別説。那麼，是誰給了深房理這麼大的勇氣去炒房？

　　這就要説到炒房界的鼻祖：温州炒房團

　　温州是個神奇的地方。

　　它緊鄰海邊，是全國最大的颱風最喜歡光顧的地方。改革開放之前，温州人均耕地不足0.41畝。而且温州處於對台前線，沒辦法吸引國家投資。

　　生存環境這麼惡劣，逼得温州人不得不很早就開始自謀出路。我們都知道改革開放是從深圳開始的，而中國的第一張個體經營執照，卻是在温州誕生的。

　　那個年代，人們總是將個體户和無業遊民、刑滿釋放人員畫上等號。

　　1980年，19歲的温州姑娘章華妹，從温州市工商局領到了一張，用毛筆填寫的“個體工商户營業執照”，標誌着中國個體經濟時代的開始。

　　可以説，温州人的骨子裏，就有一種不安分的基因存在。最早幹個體經濟的是他們，最早開始炒房的，也是他們。

　　1998年，福利分房制度終止，當時大部分的中國人，還沒有習慣房子成為能夠在市場上買賣的商品，温州人就已經開始炒房了。短短3年時間，他們把温州房價從2000元/平，炒到了7000元/平。同年北京的房價才4716元/平，上海3658元/平。

　　2001年，中國成功加入世貿組織，上海各大開發商掀起了一股建樓潮。蓋這麼多樓賣給誰呢？上海開發商第一個想到的就是温州人，於是他們選擇在《温州晚報》上投廣告。沒想到廣告一出，火爆程度遠遠超出預期。由於報名人數過多，温州晚報乾脆直接給組了個團，包了三節火車車廂。

　　來到上海後，買房現場簡直就跟搶超市打折白菜一樣火爆。據説，最終交易額5000萬元；2個月後的國慶節，交易額變成了8000萬元。

　　上海開發商的激情也被點燃了，他們開始在温州三大報（《温州晚報》、《温州都市報》、《温州商報》）上瘋狂投放廣告，報社也紛紛變身“看房導購”，3年間組織温州看房團近百次，次次爆滿；《温州晚報》甚至趁勢成立購房俱樂部，會員一度超過6000人。

　　2004年，地產商乾脆把房展會辦在温州。4天時間接待了10萬人次，5000平米的展廳每天都擠滿了來買房的温州人。最終，成交金額近15億，樓市進入了狂歡時代。

　　温州人骨子裏有三個特別突出的品質：萬物皆可炒、抱團，以及拼命。温州人獨特的炒房模式，把這三個品質展現的淋漓盡致。

　　首先，炒房團會舉全團之力，拿下幾個樓盤。到手後，他們並不急着賣出，先統一商定出一個較高的價格，然後才去當地二手房市場掛牌。一旦掛牌，房價就焊死了，炒房團裏不論任何人，不管手頭有多缺錢，都不得以低於該價格出售，否則就會被清理門户。

　　堅挺不降的房價，最能刺激接盤俠的購買慾望。而為了能夠加入炒房隊伍中，温州人甚至敢於讓自己先成為沒有房子的人。據稱，温州蒼南縣一位機關幹部，為了拿下上海一塊好地，把自己的房子賣了100萬，匯入到炒房團的“炒房基金”中，一年收益1000萬，簡直比販賣軍火還要暴利。

　　不過，像這位幹部這樣親自下場炒房的，並不算炒房的中堅力量。炒房團的主力，是“太太團”，而提供資金供她們炒房的丈夫則躲在幕後，默默承擔着血庫的角色。

　　在温州，丈夫負責賺錢，太太負責理財，因此温州太太們的手中普遍握有大量資金，甚至在温州農村，一度盛行過“老太太銀行”。這些連自己的名字都不會寫的老太太，堪稱温州農村的“金融樞紐”，把持着當地的金融命脈，拿個數百萬出來，眼皮都不眨一下。

　　開發商和温州媒體看上了太太們手裏的錢，為太太們大開VIP通道，太太們炒房的熱情也空前的高漲。

　　甚至有人在陪父親來杭州住院觀察期間仍然不忘“炒房”，利用空閒時間和幾個在杭州的炒房姐妹一起，跑了十幾個項目，僅她自己一下子就入手了五套，總價近千萬。

　　温州炒房團，成了造富傳奇。此前，一個温州老闆腰掛35把鑰匙的新聞火遍全網，傳言這位身價幾千萬的老闆衣着樸素其貌不揚，會在一年中的某個月，擠着公交去收租，一天兩家，收齊60家就算完事。

　　於是，越來越多的温州人加入炒房大軍，似乎全温州只幹一件事情：炒房。温州炒房有多瘋狂？給開發商十個膽子也不敢賣的價格，温州人卻敢再加槓桿，並且營造出“哄搶”的效果。

　　瘋狂上漲的房價，帶動整個房地產市場向着失控邊緣飛奔，引起了國家極大的關注和擔憂。從此，監管部門和炒房團的正面交鋒開始了。

　　2003年，國家阻擊炒房團的鬥爭正式打響。

　　先是出台831大限，控制過熱的炒賣土地行為；接着927房貸新政出台，提高二套房首付款比例；隨後要求二手房轉讓徵收個人所得税。

　　2004年10月10日，央行首次提高購房信貸利率，隨後每年不斷加息，2007年更是創紀錄的1年6次加息。上海、深圳等地銀行叫停“一年內轉按揭”，要求短炒賣家必須先付清銀行貸款。

　　第一輪的調控，成功的抑制住了投資熱，土地市場購置面積增幅逐年下降。

　　房價瘋狂上漲的勢頭得到了緩解，一線城市房價進入穩定期。

　　上漲勢頭是穩住了，可房價依舊居高不下。炒房團在和國家政策的對抗中，從未放棄過尋找可乘之機。

　　針對“轉按揭”，湧現出一批地下“墊資”公司，通常抽取樓盤總價的2%-5%作為“墊資”費，之後就可以幫助客户“還清貸款”。上海的幾十家貸款中介，或明或暗都在從事這一業務。

　　後來又研究出升級版對抗手段，甚至可以規避掉政策風險和交易税費。他們先抱團和開發商談一個7.5-8折的折扣，此時炒房團並不急於付款，而只是付個定金。然後，他們開始物色接盤俠，一旦有人接盤，立刻轉手，簡直就是購房合同的搬運工。

　　曾經北京有些樓盤，所有房子都是這樣被轉賣出去的。開發商賣出了房子，買房者買到了房子，炒房團只是抬高了房價而已，事了拂衣去，片葉不沾身。

　　空子越鑽越熟練，温州炒房團有點飄，對政策開始掉以輕心，胃口逐漸貪婪。

　　一個8名成員的“家庭式炒房團”，掌管着將近1個億的資金，80多套房源。“國六條”出來的當天晚上，整個團隊的心態還非常放鬆，“互相安慰説問題不大”。然而，現實給了温州炒房團當頭一棒。

　　“沒有人能説得清還會有多少新政出台。”而實際上，新政一直沒有停止過。瘋狂抬高房價、炒短線的温州炒房團，倒在了監管的槍口下。

　　温州炒房團倒下，並不意味着炒房團被團滅。如今的炒房團，以另一種更難察覺的方式，繼續影響着房價。

　　和靠老鄉抱團、野蠻生長的温州炒房團不同，深圳炒房團一開始就披上了“房產專家”的外衣，更加流程化、職業化。

　　深圳炒房團不是“家庭式”，而是“公司制”，甚至形成了一條完整的產業鏈。他們精於研究政策，更善於吸引“外資”。為了“發展炒房下線”，他們會手把手教你借名額，鑽各種貸款、合股炒房的空子。

　　他們套取經營貸、消費貸，花幾千塊成為一個公司的股東，將國家本來用作讓小微企業和實體經濟渡劫的貸款，投入到了樓市中。

　　在經營貸買房中的最重要一個環節，就是購買一家小微企業，並且還要有足夠的流水。接下來，中介會幫你操作，將你變更為該公司的法人，然後去申請經營貸。

　　在過去的3年裏，公司的經營貸利率從7%-8%，降到現在的3%-4%，基本上降了一半。然而，按揭貸款卻基本沒變，這中間就產生了巨大的利差。在社交網絡上，充斥着教你如何套用經營貸去買房的所謂教程。

　　更誇張的是，一個銀行經理經手的經營貸，其中有一半以上都是用在了買房上。

　　2020年上半年，深圳房價明顯上漲，部分經營貸變相流入房地產市場，成為躲避監管的馬甲。去年4月份以來，炒房客利用經營貸在深圳炒房的現象，就已引起市場廣泛關注。

　　隨後，國家開始嚴查經營貸買房的行為。3月份，網絡上流傳一張上海的《個人貸款提前收回告知函》，稱由於借款人“未按約履行借款合同第四條貸款用途”的相關約定，某銀行上海分行宣佈合同項下全部貸款提前到期，並要求借款人提前歸還全部貸款本息，金額多為數百萬元，其中一些告知函要求的還款日期距離借款日期還不到百天。