集中供地，房企格局“驟變”？_風聞
一号财经-看得见的商业世界2021-05-05 17:56
一個公共政策的出台，勢必要經過內部嚴謹論證，然後再付諸公議，公開徵求意見，必要的還需要經過權力機關嚴格的審讀、表決程序。這麼做就是要尋求社會的最大公約數，避免預出台政策造成一部分或大部分公眾羣體利益受損。
但眼下，唯一例外的，就是涉房政策，這裏的政策主要是指行政法規或行政指令，外界無法窺測政策的決策過程、決策邏輯，事後也不會評估決策影響。事實上，這些政策絕大多數是結果前置的政策，是禁止性的行政法規或指令。
現在，重點城市集中供地的政策付諸實施了，我們可以通過實踐來檢驗政策的效果及影響。
當初出台這一政策的背景，就是要平抑重點城市地價，通過集中供地的方式，來壓緊房企資金鍊，避免他們製造地價泡沫，地價降下來的同時，能穩定住房價。
另外還能通過這種方式能加速行業洗牌，讓那些資金實力不足的中小房企無法參與到這場土拍當中，助推行業的集中度。這就是制度設計的初衷。
“大樹底下不長草”
目前長春、廣州、重慶等城市的第一輪集中供地已經揭曉。
長春土地集中供應共涉及51宗宅地，最終成交38宗住宅用地，2宗流拍，有11宗終止掛牌，從溢價率水平來看，整體市場表現比較平淡，溢價率較2020年整體有所下降，但平均樓面價上漲了20%，從這一點看，並未達到平抑地價的效果。
以下數據來源於網絡
（圖：長春近2年土拍市場熱度對比）▼
當然，長春作為並不熱門的“熱點城市”，本身並不在房企的重點拓展範圍內，平淡的首秀也並不意外。
那麼作為一線城市中集中供地首秀的廣州，情況又是如何？
廣州首次集中供地48宗，總用地面積超393萬平方米，掛牌總價超901億元。最終經過兩日的鏖戰，合計成交42宗，流拍6宗，攬金906億元。
一號君根據廣州市公共資源交易網上的數據進行了整理統計，除了黃浦區三個地塊因報價和競配建達到搖號條件尚未公佈歸屬外，其餘39宗地塊中，有22宗為地方國資、央企和TOP5房企競得，整體佔比56%；
以下數據由一號地產整理
（圖：廣州土地出讓地塊一覽）▼
其中就有華潤、廈門建發、西安高科等國企央企的貢獻，唯一有點小意外的是，排名百強靠後的房企上坤居然聯合湖南省內一家企業，從一眾地產大鱷中虎口奪食，搶得一塊地。
而在0溢價的22宗地塊中，有13宗地塊為國資所拿，8宗地塊為廣州或深圳當地房企所拿。
怪不得媒體驚呼國資是最大贏家。當然，本土房企同樣是受益者。
至於重慶土拍就熱鬧許多了，甚至用“瘋狂”來形容也不為過。
這次重慶集中供地共推出119宗地，其中主城區46宗，起拍總價444億元，分成4月28、29日兩天進行。
以下數據由樂居財經整理
（圖：重慶出售24宗地塊一覽）▼
土拍首日供應的3宗掛牌，21宗拍賣地塊。房企土拍熱情高漲，西區熱度飆升，今日共有14宗地塊溢價率超過50%。
不出意外，上述高溢價地塊分別由招商蛇口、融創、佳兆業、中交、中鐵建、龍湖、長城及華宇、金科、新希望聯合體等央企國企和頭部房企拿下。
要説還是央企財大氣粗，招商蛇口以32.5億元成交價將沙坪壩區西永組團地塊收入囊中，樓面價10460元/平方米，溢價率高達130%。
當然，龍頭房企也是大贏家，據瞭解，重慶土拍首日第二場結束，土拍成交總金額為328.43億元。龍湖、融創兩家分別斥資75.54億、55.6億元各拿下3宗地塊，這兩家佔土地成交總額的40%。
從廣州、重慶土拍目前的情況看，希望通過集中供地抑制土拍價格的政策初衷似乎並未達成。
相反，這種抬高土拍門檻的新玩法，對於財大氣粗的央企國企和頭部房企玩家來説，只會成為高手過招的競技場，所謂“大樹底下不長草”。
都是土豪，還會在乎什麼溢價率？
加劇融資困難，推高融資成本
熱點城市集中供地，而且多數集中在相同的時間段內，這就十分考驗房企的現金流。
在房企融資三道紅線和銀行涉房兩道紅線之下，房企的融資渠道相較以往已然緊縮；這下集中供地，許多房企為了拍地，在同一時間段又要巨量資金，市場需求同一時間釋放，把融資成本更是推高到史無前例的高度。
近期海哥與多家TOP30房企、銀行行長和地產私募、AMC機構高管交流，發現現在開發貸都已要7%-8%了，外資銀行甚至給出了8%-9%的報價，許多銀行給出的理由是沒有額度；
如果要前融，成本則普遍在15%、16%以上，且許多金融機構明確表示無法提供前融資金，甚至有top3房企願意接受20%的成本，這其中還不包括中介機構的居間服務成本。
當然，這些融資困難對國企央企是不存在的，他們可以從當地銀行取得低於基準利率的信用貸款，甚至能設立自己的資金池，向其他民營房企提供融資服務，賺取利差，如近期土拍大熱的徐州市場，地方國企淮安水利就扮演了這麼一個角色，一方面高價拍地，另一方面兜售資金。
真是一條甘蔗兩頭吃。
拿地，對許多房企意味着規模和生命線，而這次推行集中供地的熱點城市，更是房企的護城河，所以即使資金成本貴、土拍競爭激烈，他們也不得不硬着頭皮上。
而此番土拍，須繳納的保證金規模也是高的嚇人。如果報名參加廣州土拍，所有地塊的保證金就將達到145億元。
這種規則，只適合人民幣玩家。
假設廣州拍地，均攤一下，有20家房企報名了所有地塊，那麼凍結的保證金將達到2900億元，如果按照3.5%的利率和凍結一週的時限來算，廣州市公共資源交易中心的賬户上將多出2個億的利息。
而事實上，僅黃浦區那三塊搖號中的熱門地塊，據瞭解每塊都有30多家房企爭搶，累計凍結的保證金將達1000多億。因此，業內人士估算，此次廣州土拍保證金，將在3000億左右。
如此巨量的資金在同時凍結，對一地的金融系統也將是一個考驗。
如果廣州僅僅是一個預演，那麼接下來的上海、北京，恐怕更加令人驚恐。
而對於高額的融資成本而言，這些最終會轉嫁到瘋狂的土拍和買房人身上。
“剛需”很受傷
集中供地除了推高房企融資成本，抬高土拍成本之外，對買房人的傷害更是加大了。
原本全社會僅僅是苦高房價久矣，種種調控措施的初衷也是平抑房價，防止過快上漲。
但現實往往是，理論上行得通、理想化的制度設計，會被衝擊的一塌糊塗。
房企為了參與集中土拍，除了拓展融資之外，還需要加強自己項目的銷售，加快現金迴流。
這也就催生了房地產銷售端的種種怪象。
此前“全款優先、半款請進、按揭站外邊”的現象不僅進一步蔓延，在上海等地還出現了“售樓處消失”、“勸退按揭認籌”等等。
説實話，房企也是被逼的沒辦法，作為市場主體，肯定會從效益端考慮最優選擇。由此催生出上有政策、下有對策的現象。
而隨着此次集中土拍的陸續開展，進一步抬高土地溢價的同時，許多在售樓盤已經開啓了關閉售樓處、勸退買房者的動作，畢竟如重慶這兩日的土拍，已經出現了“麪粉貴過麪包”的情況，下一步重慶樓市整體房價上漲將成為不可逆的大勢。
因此，有業內人士分析稱，兩集中的土拍新政，將會進一步加劇土拍飢渴度，並加大非兩集中城市的土地競爭激烈程度。
而現實，的確是朝着這樣的方向發展，近期如浙江的區縣地王頻出，江蘇徐州、淮安等地土拍屢創新高。
實踐是檢驗真理的唯一標準。可惜，我們的某些“肉食者鄙”，拍腦袋做決策，別説實踐這關過不了，連理論關都過不了。
充其量，是一個美好的願景，是一個理想主義者。