上海灘最值錢的破爛_風聞

　　作者 | 南風窗記者 施晶晶

　　發自上海

　　從看上心儀的學區房，到和房東談判、籌錢並簽完合同，古悦只用了3個小時。這個學區房是古悦為不到1週歲的兒子準備的禮物。3個月後，中介告訴她，這套房漲了130萬元。

　　古悦認識的另一位寶媽，為看學區房，一連數月挺着孕肚奔波勞碌，一度出現先兆流產症狀。直到一天晚上，中介緊急通知她有一處房源，她看中後便趕去簽約。到了簽約現場，前來搶房的人擠滿了電梯，房東沒有跳價，她靠誠意打動了房東，先一步成交上岸。

　　這是去年下半年，上海學區房市場的兩個截面。

　　但如今，市場風向變了。

　　4月30日，最高決策層提出，“防止以學區房等名義炒作房價”，意味着學區房的亂象有望得到遏制。事實上，早在此前，全國多城已經陸續出台相關政策，整治炒作學區房行為，穩定樓市。

　　比如，北京近期發佈的義務教育入學新政，堪稱史上最嚴的入學政策：自2022年起，所有用於九年一貫制學校登記入學的住房，九年內只提供一個入學學位。

　　上海也不例外。3月16日，上海市教委發佈《上海市高中階段學校招生錄取改革實施辦法》，首次提出“名額分配”制度，重點中學50%-65%的生源名額將按比例分配到各區和各普通初中。

　　“辦法”一出，市場立刻有了反應。

　　上海一房地產公司市場動態分析師赫東旭盯着後台數據發現，成交量斷崖式下跌。去年以高漲幅聞名的熱門學區房小區“梅園”，如今，其附近的房產中介掛出了“筍盤”字樣。

　　“筍盤”在二手房市場上指的是，低於市場價，性價比高的房子。它就像一塊晴雨表，標示着當前學區房市場的不景氣。

　　習慣了去年下半年學區房的強勢走高，上海的部分學區房房東仍有高房價預期，只有急於出手的房東小幅降價，給予更多議價空間。

　　但買房者卻按兵不動，指望價格進一步的下跌。

　　春節後，本是包括學區房在內、房地產市場的小陽春，但4月的上海，學區房市場不見小陽春，只見倒春寒。

　　價格和成交量的起落，考驗的不是買賣雙方的決斷，而是人性。

1

　　老破小的舍與得

　　上海浦東新區的梅園三街坊，若只看一片乾淨的鵝黃外牆，不會想到這些6層建築是建成40年的老房子。

　　這裏面嵌套着被稱為“手槍房”“條形房”的老舊房型，面積小的，只有三十幾平方米，大的也不過七八十，門窗小，採光和通風多不理想。

　　一層住户的水龍頭裝在户外，廚房用水就在這裏。因為陽台太小，每户都在陽台窗外向外安裝了2、3米長的晾衣杆子，這裏沒有電梯、停車位露天。

　　這些俗稱“老破小”的房子，每平方均價最低也要14萬元，高的達20萬。2公里外陸家嘴的新建高層樓盤國信世紀海景，每平方米均價則在14萬元上下。

　　梅園三街坊的住房

　　撐起高房價的是梅園三街坊對口的頂尖學區，涵蓋了從幼兒園到初中。

　　儘管“老破小”居住體驗差，但絕無僅有的優質教育資源，秒殺了江景房的舒適體驗。不過對比動輒售價上千萬起步的新樓盤，老破小學區房則是一個高性價比的選擇，更受到有擇校剛需的中產家庭青睞。

　　學區房的概念脱胎於學區劃片、就近入學的政策，原本是為了方便學生上學、抑制因擇校導致學生過度集中的政策而設計的，但因為優質教育資源的分配不均衡，名校對應學區的房產由此成了香餑餑。

　　“老破小”中最搶手的是户型小、總價低的一類，被稱為“上車房”，意味着獲得該學區對應教育資源的最小成本。

　　“上車房”的買家，舉家遷入户口之後，通常並不把它作為自住房，因為一室的格局，扣除公攤面積，很難滿足學齡兒童三口之家的居住需求，他們要麼有另外的產權房，要麼就在靠近就讀學校的地方租房住。

　　某住房交易平台顯示，梅園三街坊的房價已達到142306元/平米

　　但也有像畢業後落户上海的小歐一樣，雖然還沒有孩子，但希望佔有名校學位、同時自住的家庭買下的是，2室1廳但難得的現代户型，更大的面積，預算約比同小區“上車房”貴上200-300萬元，“（首付）資金都是卡到喉嚨口的”。

　　古悦買到的是徐彙區一處35平米的老房子。房子到手，遷完户口占好學位，她就以4000元/月的價格出租，以償貸款。

　　對想買學區房的家長來説，時間是停在身後的鞭子，兩股力量推着他們趕早不趕晚。

　　推力來自目標學校的入學門檻和錄取排序。

　　古悦所在的上海徐彙區，當滿足學生户籍地和居住地一致，學位5年內未被佔用，產權人為父母等直系親屬時，入户越早、年限越長，錄取排序越靠前、入學成功幾率越大。

　　今年3月，各頂尖學校的學齡兒童摸底結果都發出了“超額預警”，就是説入户時間短、排序靠後的家庭，將無緣名校。

　　拉力來自學區房漲價有利可圖。

　　上海某學區房的價格漲幅情況（圖片來源：安居客）

　　古悦就趕上了學區房漲價的中班車，3個月內，她的學區房漲價130萬，她説自己撿了便宜。

　　推拉兩股力，疊加高中錄取政策變動釋放的部分需求，造成了去年下半年，上海學區房的明顯漲勢。

　　學區房不是青雲梯，但一些家長仍願意下注，博一個好的升學機會。

　　古悦買下的學區房，它原來的主人是一對老人，12年前，為了讓外孫女就讀對口名校，老兩口賣掉了自己的房子換來學區房，和女兒一家擠在一起住。

　　他們賭贏了，外孫女考上了區內一梯隊的徐教院附中，還分到了提高班。

　　簽完合同，老倆口很高興，像是圓滿完成任務一般，計劃着給自己買養老房。

2

　　政策背後的博弈

　　3月19日，是上海民辦名校世外小學“小升初”搖號錄取的日子，孟曉焦慮了一上午，因為搖號結果將決定女兒的升學走向。

　　中午12點，石頭落地，孩子被搖中，直升世外中學。結果雖好，她卻沒有五年前“幼升小”被錄取時的那份喜悦：“因為這全是運氣，和實力無關。”

　　義務教育階段學生免試就近入學，是上海2020年推行的新政。無論民辦、公辦學校，都嚴禁以考試、面試、競賽、培訓成績或證書選拔學生，公民同招、民辦搖號錄取，2020年成為“搖號元年”。

　　上海市教委基礎教育處處長楊振鋒在接受《南方週末》專訪時稱，讓公辦和民辦同步招生，是為了引導各類學校提高教育質量，減少生源依賴，做到有教無類、因材施教。

　　上海部分區域小升初兩輪搖號結果

　　但家長有另一番解讀和考量。

　　古悦是在徐彙區長大的老上海人，在民辦搖號落地之前，她本想讓孩子讀公立小學升民辦初中，因為在上海，民辦學校水平優於公辦是共識，但新政落地，她不敢賭了，因為有50%概率孩子會被統籌安排進教學水平落後的菜小。

　　政策動態裏，她看好公辦學校的前景，升學更穩妥。和她有類似想法的家長轉向公辦優質學校的一二三梯隊，而擠進這些學校的法寶，就是學區房。

　　長期關注上海學區房動態的赫東旭對南風窗記者分析，過去一些家庭可以不買學區房，直接上民辦學校，吸收了部分學區房需求，如今又因政策變動而釋放，學區房供需緊張，價格受刺激上漲。

　　優質生源是名校命脈，做過頂尖級建平學校校長的楊振鋒説：“（義務教育均衡發展的）核心是生源問題。”

　　調整生源結構成了系列政策引導的發力點。

　　2019年，中共中央國務院提出《關於深化教育教學改革全面提高義務教育質量的意見》，其中規定完善招生考試製度，推進義務教育學校免試就近入學全覆蓋

　　優質學生借學區房轉向公辦，民辦學校很緊張，搖號增加了生源質量的不確定，原先優中培優的成名路子不好走了。民辦搖號板上釘釘不可違，一些民辦學校討巧軟性勸退。

　　去年5月1日，搖號前一週，民辦強校華二附中在微信公號上推文《到華二初中讀書，你真的想好了嗎》引發爭議。“我們像待字閨中的女子，怕你不來，怕你亂來”，道出了民辦名校對優質生源流失的恐慌。

　　“曾經佔比很高的教授、法官、企業家家長……每個學期要去上海大劇院看演出，不是免費的……華二的課是有難度的”，都在提醒家長注意門檻，選拔生源之心溢於言表。蘭生復旦也用“單憑一時熱情的擇校，後果可能是漫長的痛苦折磨”婉言相勸。

　　但華二的推文在發出不到2小時後刪除了，蘭生復旦的勸退信也消失了，市教委批評問責，第二天華二連忙發道歉聲明。

　　上海民辦華二附中2020年5月1日發佈的《到華二初中讀書，你真的想好了嗎》

　　一週後，蘭生復旦180個招生名額，預估第一天搖號就湧進了2500人報名。

　　教育均衡和學區房的政策博弈還在於細節的變動。

　　挑選單體學區房之前，小歐先列出了上海各區小學初中都在公立第一梯隊的雙學區組合，剔除了周邊有菜小的學區，以規避因學區變動帶來的風險。

　　確定預算紅線後，剩下的就是目標學區，這已經是家長們的可控範圍，但這並不意味着絕對保險。

　　學區劃出和劃入的可能變動，在長寧區試點的“多校劃片”會不會推廣，都是操心家長的隱憂。

　　其中“多校劃片”意味着，原先學區房和對口小學一一對應的確定關係被打破，對應多所學校，去的學校是好是壞，又得靠搖號運氣。

　　政策制定者增加學區房不確定性，抑制其虛高價值的努力，在指望學區房佔優校名額的家長看來意味着風險和損失。一位浦東新區家長的網絡信訪留言裏帶着不解：“這個世界還認可努力奮鬥的精神嗎？”

　　但這樣的質疑是失焦的。

　　熱播劇《小捨得》探討教育問題

　　3月16日，上海市教委的中考改革方案，最大的變化在於，名額分配錄取，實驗性示範性高中（優質高中）需拿出不低於50%-65%的招生比例用於分配到區和分配到校，讓各區每一所初中都有升入優質高中的名額。

　　入場券是：努力成為普通初中的領頭羊，又不必依賴學區房。

　　“生源不優化，老百姓對學校的信心不足，生源不好，你再努力效果也是不明顯的。”在回答《南方週末》對政策改革邏輯的問題時，楊振鋒這樣解釋。

　　那些不追捧學區房的家長也有自己的訴求。

　　2020年以來，上海多地業主信訪請願“引進優質教育資源”，方案建議不少：劃入名校學區、弱校尋求優質教育集團託管、新建優質學校分校、推動教師輪崗。

　　但相比信訪請願，家長們自發改造家門口學校的嘗試更加實際。

　　古悦孃家的小區隔壁是一所新建學校，老師對學習抓得緊，每天都在20:30放學。有家長週末義務開設英語角，給孩子們補習，社區裏早就低調進行着杭州文鼎苑、深圳錦廬花園式的學習小組，組團雞娃。

　　為自己創造優質環境的典範是張江科技城，2002年，這裏還是教育荒漠，原先的張江高科實驗小學、張江小學都是菜小，但高新人才在這裏安家落户，改善了生源，菜小被改造摘帽，進入了梯隊學校，被三公四校八大錄取的學生從無到有、由少到多，被視為潛力股。

　　各方博弈中，還有一些笑談真假難辨，但為人樂道。

　　紫竹半島位於閔行區邊緣，2012年開盤價3萬/平米，無人問津，2014年前後對口頂尖學區華二紫竹，如今房價高漲至10萬/平米。

　　**今年1月份，網傳，華二紫竹分校在全區期末考試排名不佳，導致紫竹花園半島的房價狂跌百萬，業主拋售。**不過之後有人質疑網傳排名的真實性，也有聲音認為是營銷號在帶節奏博眼球搞促銷。

　　紫竹半島房地產的公司網頁上，學區房的“招牌”一目瞭然

　　虛實之間，是以家長為目標的炒房者挑起的心理博弈。家長們以此為談資，並信以為真的是：學生成績和學區房價之間微妙的關聯。

　　從生源分配着手的改革之策，始終要面對家長強烈的擇校搶優心態，政策想要引導家長做符合教育規律的事。

　　但出發點的不同，家長、教育工作者和教育管理者奉行的規則存在偏差。

3

　　中產的信仰

　　古悦很清楚，一套學區房決定不了孩子的未來：“我不需要他拼命讀到最好來改變自己的命運。”

　　中產父母也是社會選拔的勝出者，他們知道成績固然重要，但其實更珍惜“成長”，關注陪伴和養成好習慣。

　　電視劇《小捨得》截圖

　　明珠小學是浦東一所牛校，在等候在校門口的家長口中，會聽見關於“牛校牛娃”的秘密。

　　比如，數學和英語有兩套不同難度的教材，期末免考證書的含金量，老師會盯着學生把試卷錯題訂正完畢才能放學；家長配合老師，每天晚上6-9點，父母至少有一個人會放下工作，陪孩子寫作業或互動。

　　最後一位帶着孩子回家的父親，從4點一刻的放學時間，一直等到了將近6點。

　　我和古悦約在徐彙區的日月光中心，當天，商場中庭有一場演講比賽。幾十個從幼兒園到小學不等的孩子在父母陪同下排隊候場，有家長用心給孩子穿上了一整套紅軍服，配合演講主題。

　　一個還沒評委面前桌子高的小姑娘扎着倆小辮，捧着話筒抵着下巴，略低着頭，靦腆但甜嫩地講着故事。在她前面，比她稍大些年紀的孩子，先聲奪人，洪亮自信的嗓音在台上收放自如。

　　從這裏捧走的獎盃會成為學生檔案“獲獎記錄”一欄裏的亮點，伴隨他們升學。

　　節目《小不點得吧嘚》針對“父母陪孩子寫作業”這一話題採訪學生

　　擇校熱，是基於名校的信仰而搶佔優質資源，信仰包含着對環境和羣體的認同。

　　古悦不希望孩子在民辦學校裏，不希望在“今天香奈兒出了什麼新款”的日常討論中感到自卑，也不希望遇到菜小裏的不良少年。

　　這是屬於中產的階層文化認同，也是他們擇校信仰的起點。這份認同從她們進入同一家醫院產檢，便開始建立。

　　待產媽媽們會互加微信拉羣，古悦在的媽媽羣裏，就有6個同年同月同日同醫院出生的孩子。媽媽們一起產檢、一起生孩子、抱團養娃、定期聚會。

　　在這些羣裏，新手媽媽會被同化，迅速適應角色，分享她們的養娃方法論。

　　在這些羣裏，永遠有人提醒你什麼時間應該做什麼，遇到問題有什麼解決方案。

　　這裏是焦慮的來源，也是焦慮緩解的地方。

　　《小捨得》

　　一些媽媽在這裏走出產後抑鬱，也會在羣裏相互就“怎麼買學區房”取經。

　　羣體，藏着中國人最精妙的社交智慧，80、90後中產又恰是一羣沒有線上社交障礙的人，這是他們獲取信息的重要渠道。他們在交流中趨同，又在認同的觀念力量中，尋找歸屬感。

　　小歐對學區房的認知驗證了這一點。她説，孩子如果是個好苗子，學區房不會限制他；如果是個差苗子，鼓勵他的同學好好學習，保持住房價。

　　“大家好，房價才是真的好。”這份羣體歸屬感，也意味着利益共同體。

　　《2019新中產焦慮洞察》中“新中產”的界定標準

　　在梅園三街坊，這一共同體帶來的社區分化。

　　30年前，浦東還未開發，梅園也只是個普通村落。剛退休的老楊感慨，人才引進計劃中落户申城的新上海人，越來越多買走了小區裏的學區房，雖然這也讓老上海人賺足差價，住進更大的房子，但他還是習慣稱呼他們為“外地人”，卻又不免羨慕地想象他們“很有錢”。

　　一位四川來上海帶外孫的老人，提及家裏買過兩套學區房時，謹慎地拒絕透露女兒女婿的經濟狀況，因為“怕人家聽了心裏不平衡”。

　　小歐和古悦則坦言自己是工薪家庭，買房的預算部分得益於雙方父母的資助，但她們對貸款負債很坦然。

　　財不外露和無畏負債，兩種不同的金錢觀是兩代人的分化與各自的價值認同。

　　小歐和先生都是復旦金融碩士畢業生，在她的認知裏，負債和借債不是一回事，她説：“（首套房低利率貸款）是國家給的福利。”今年3月份高位上車，似乎並不是最佳時機，但她心態平和地表示，幾十萬的溢價長期來看無足輕重。

　　房地產貸款集中度管理要求

　　這與不計後果“不差錢”的土豪心態有着本質區別，事實上，她和丈夫買入學區房，嚴格做到了現金流雙覆蓋，這代表了她倆非常理想的償債能力。

　　古悦一家也可以用已有婚房加上買學區房的預算，置換一套條件更好的學區房，但之所以選擇資金“一分為二”，也是基於對房價穩定上漲的信心，以期最大限度獲得投資收益。

　　學區房是一筆雙重投資，它一邊掛着名校預約入場券，另一邊是資產保值和升值的預期空間。

　　不能光靠一份死工資，規避通貨膨脹風險，已經成為新中產的理財共識。

　　但回到教育這件事，仍有一些問題，超出高學歷新中產的理解範圍。

　　陸茗很幸運，碰上了學區房，一路沿着浦東頂尖牛校升學的“自雞娃”。正在國外讀研的她，依然記得小學時候那些讓她心跳慌亂的上課習慣。

　　比如，她害怕晚託班考驗反應力的聽寫，會因為跟不上同學抄板書作業題的速度倍感壓力，博士出身的爸爸會打擊她資質不如自己、還不夠用功……

　　回想過去，最讓陸茗苦惱的，不是失控感，而是無助感。“（和爸爸的）成長環境和氛圍完全不一樣，總是帶錯6個作業本，被同學欺負怎麼辦，我不知道我怎麼解決，而他也沒有經歷過。”

　　有一個感同身受、心思細膩的父母或老師，是陸茗從小渴求的優待。如何應對未知帶來的失控感和無助感，關乎教育的本質。

　　（文中人名除小歐外，均為化名）