上海灘最值錢的破爛_風聞
已注销用户-中国政经第一刊2021-05-05 17:21

作者 | 南風窗記者 施晶晶
發自上海
從看上心儀的學區房,到和房東談判、籌錢並簽完合同,古悦只用了3個小時。這個學區房是古悦為不到1週歲的兒子準備的禮物。3個月後,中介告訴她,這套房漲了130萬元。
古悦認識的另一位寶媽,為看學區房,一連數月挺着孕肚奔波勞碌,一度出現先兆流產症狀。直到一天晚上,中介緊急通知她有一處房源,她看中後便趕去簽約。到了簽約現場,前來搶房的人擠滿了電梯,房東沒有跳價,她靠誠意打動了房東,先一步成交上岸。
這是去年下半年,上海學區房市場的兩個截面。
但如今,市場風向變了。
4月30日,最高決策層提出,“防止以學區房等名義炒作房價”,意味着學區房的亂象有望得到遏制。事實上,早在此前,全國多城已經陸續出台相關政策,整治炒作學區房行為,穩定樓市。
比如,北京近期發佈的義務教育入學新政,堪稱史上最嚴的入學政策:自2022年起,所有用於九年一貫制學校登記入學的住房,九年內只提供一個入學學位。
上海也不例外。3月16日,上海市教委發佈《上海市高中階段學校招生錄取改革實施辦法》,首次提出“名額分配”制度,重點中學50%-65%的生源名額將按比例分配到各區和各普通初中。
“辦法”一出,市場立刻有了反應。
上海一房地產公司市場動態分析師赫東旭盯着後台數據發現,成交量斷崖式下跌。去年以高漲幅聞名的熱門學區房小區“梅園”,如今,其附近的房產中介掛出了“筍盤”字樣。
“筍盤”在二手房市場上指的是,低於市場價,性價比高的房子。它就像一塊晴雨表,標示着當前學區房市場的不景氣。
習慣了去年下半年學區房的強勢走高,上海的部分學區房房東仍有高房價預期,只有急於出手的房東小幅降價,給予更多議價空間。
但買房者卻按兵不動,指望價格進一步的下跌。
春節後,本是包括學區房在內、房地產市場的小陽春,但4月的上海,學區房市場不見小陽春,只見倒春寒。
價格和成交量的起落,考驗的不是買賣雙方的決斷,而是人性。
1
老破小的舍與得
上海浦東新區的梅園三街坊,若只看一片乾淨的鵝黃外牆,不會想到這些6層建築是建成40年的老房子。
這裏面嵌套着被稱為“手槍房”“條形房”的老舊房型,面積小的,只有三十幾平方米,大的也不過七八十,門窗小,採光和通風多不理想。
一層住户的水龍頭裝在户外,廚房用水就在這裏。因為陽台太小,每户都在陽台窗外向外安裝了2、3米長的晾衣杆子,這裏沒有電梯、停車位露天。
這些俗稱“老破小”的房子,每平方均價最低也要14萬元,高的達20萬。2公里外陸家嘴的新建高層樓盤國信世紀海景,每平方米均價則在14萬元上下。

梅園三街坊的住房
撐起高房價的是梅園三街坊對口的頂尖學區,涵蓋了從幼兒園到初中。
儘管“老破小”居住體驗差,但絕無僅有的優質教育資源,秒殺了江景房的舒適體驗。不過對比動輒售價上千萬起步的新樓盤,老破小學區房則是一個高性價比的選擇,更受到有擇校剛需的中產家庭青睞。
學區房的概念脱胎於學區劃片、就近入學的政策,原本是為了方便學生上學、抑制因擇校導致學生過度集中的政策而設計的,但因為優質教育資源的分配不均衡,名校對應學區的房產由此成了香餑餑。
“老破小”中最搶手的是户型小、總價低的一類,被稱為“上車房”,意味着獲得該學區對應教育資源的最小成本。
“上車房”的買家,舉家遷入户口之後,通常並不把它作為自住房,因為一室的格局,扣除公攤面積,很難滿足學齡兒童三口之家的居住需求,他們要麼有另外的產權房,要麼就在靠近就讀學校的地方租房住。

某住房交易平台顯示,梅園三街坊的房價已達到142306元/平米
但也有像畢業後落户上海的小歐一樣,雖然還沒有孩子,但希望佔有名校學位、同時自住的家庭買下的是,2室1廳但難得的現代户型,更大的面積,預算約比同小區“上車房”貴上200-300萬元,“(首付)資金都是卡到喉嚨口的”。
古悦買到的是徐彙區一處35平米的老房子。房子到手,遷完户口占好學位,她就以4000元/月的價格出租,以償貸款。
對想買學區房的家長來説,時間是停在身後的鞭子,兩股力量推着他們趕早不趕晚。
推力來自目標學校的入學門檻和錄取排序。
古悦所在的上海徐彙區,當滿足學生户籍地和居住地一致,學位5年內未被佔用,產權人為父母等直系親屬時,入户越早、年限越長,錄取排序越靠前、入學成功幾率越大。
今年3月,各頂尖學校的學齡兒童摸底結果都發出了“超額預警”,就是説入户時間短、排序靠後的家庭,將無緣名校。
拉力來自學區房漲價有利可圖。

上海某學區房的價格漲幅情況(圖片來源:安居客)
古悦就趕上了學區房漲價的中班車,3個月內,她的學區房漲價130萬,她説自己撿了便宜。
推拉兩股力,疊加高中錄取政策變動釋放的部分需求,造成了去年下半年,上海學區房的明顯漲勢。
學區房不是青雲梯,但一些家長仍願意下注,博一個好的升學機會。
古悦買下的學區房,它原來的主人是一對老人,12年前,為了讓外孫女就讀對口名校,老兩口賣掉了自己的房子換來學區房,和女兒一家擠在一起住。
他們賭贏了,外孫女考上了區內一梯隊的徐教院附中,還分到了提高班。
簽完合同,老倆口很高興,像是圓滿完成任務一般,計劃着給自己買養老房。
2
政策背後的博弈
3月19日,是上海民辦名校世外小學“小升初”搖號錄取的日子,孟曉焦慮了一上午,因為搖號結果將決定女兒的升學走向。
中午12點,石頭落地,孩子被搖中,直升世外中學。結果雖好,她卻沒有五年前“幼升小”被錄取時的那份喜悦:“因為這全是運氣,和實力無關。”
義務教育階段學生免試就近入學,是上海2020年推行的新政。無論民辦、公辦學校,都嚴禁以考試、面試、競賽、培訓成績或證書選拔學生,公民同招、民辦搖號錄取,2020年成為“搖號元年”。
上海市教委基礎教育處處長楊振鋒在接受《南方週末》專訪時稱,讓公辦和民辦同步招生,是為了引導各類學校提高教育質量,減少生源依賴,做到有教無類、因材施教。

上海部分區域小升初兩輪搖號結果
但家長有另一番解讀和考量。
古悦是在徐彙區長大的老上海人,在民辦搖號落地之前,她本想讓孩子讀公立小學升民辦初中,因為在上海,民辦學校水平優於公辦是共識,但新政落地,她不敢賭了,因為有50%概率孩子會被統籌安排進教學水平落後的菜小。
政策動態裏,她看好公辦學校的前景,升學更穩妥。和她有類似想法的家長轉向公辦優質學校的一二三梯隊,而擠進這些學校的法寶,就是學區房。
長期關注上海學區房動態的赫東旭對南風窗記者分析,過去一些家庭可以不買學區房,直接上民辦學校,吸收了部分學區房需求,如今又因政策變動而釋放,學區房供需緊張,價格受刺激上漲。
優質生源是名校命脈,做過頂尖級建平學校校長的楊振鋒説:“(義務教育均衡發展的)核心是生源問題。”
調整生源結構成了系列政策引導的發力點。

2019年,中共中央國務院提出《關於深化教育教學改革全面提高義務教育質量的意見》,其中規定完善招生考試製度,推進義務教育學校免試就近入學全覆蓋
優質學生借學區房轉向公辦,民辦學校很緊張,搖號增加了生源質量的不確定,原先優中培優的成名路子不好走了。民辦搖號板上釘釘不可違,一些民辦學校討巧軟性勸退。
去年5月1日,搖號前一週,民辦強校華二附中在微信公號上推文《到華二初中讀書,你真的想好了嗎》引發爭議。“我們像待字閨中的女子,怕你不來,怕你亂來”,道出了民辦名校對優質生源流失的恐慌。
“曾經佔比很高的教授、法官、企業家家長……每個學期要去上海大劇院看演出,不是免費的……華二的課是有難度的”,都在提醒家長注意門檻,選拔生源之心溢於言表。蘭生復旦也用“單憑一時熱情的擇校,後果可能是漫長的痛苦折磨”婉言相勸。
但華二的推文在發出不到2小時後刪除了,蘭生復旦的勸退信也消失了,市教委批評問責,第二天華二連忙發道歉聲明。

上海民辦華二附中2020年5月1日發佈的《到華二初中讀書,你真的想好了嗎》
一週後,蘭生復旦180個招生名額,預估第一天搖號就湧進了2500人報名。
教育均衡和學區房的政策博弈還在於細節的變動。
挑選單體學區房之前,小歐先列出了上海各區小學初中都在公立第一梯隊的雙學區組合,剔除了周邊有菜小的學區,以規避因學區變動帶來的風險。
確定預算紅線後,剩下的就是目標學區,這已經是家長們的可控範圍,但這並不意味着絕對保險。
學區劃出和劃入的可能變動,在長寧區試點的“多校劃片”會不會推廣,都是操心家長的隱憂。
其中“多校劃片”意味着,原先學區房和對口小學一一對應的確定關係被打破,對應多所學校,去的學校是好是壞,又得靠搖號運氣。
政策制定者增加學區房不確定性,抑制其虛高價值的努力,在指望學區房佔優校名額的家長看來意味着風險和損失。一位浦東新區家長的網絡信訪留言裏帶着不解:“這個世界還認可努力奮鬥的精神嗎?”
但這樣的質疑是失焦的。

熱播劇《小捨得》探討教育問題
3月16日,上海市教委的中考改革方案,最大的變化在於,名額分配錄取,實驗性示範性高中(優質高中)需拿出不低於50%-65%的招生比例用於分配到區和分配到校,讓各區每一所初中都有升入優質高中的名額。
入場券是:努力成為普通初中的領頭羊,又不必依賴學區房。
“生源不優化,老百姓對學校的信心不足,生源不好,你再努力效果也是不明顯的。”在回答《南方週末》對政策改革邏輯的問題時,楊振鋒這樣解釋。
那些不追捧學區房的家長也有自己的訴求。
2020年以來,上海多地業主信訪請願“引進優質教育資源”,方案建議不少:劃入名校學區、弱校尋求優質教育集團託管、新建優質學校分校、推動教師輪崗。
但相比信訪請願,家長們自發改造家門口學校的嘗試更加實際。
古悦孃家的小區隔壁是一所新建學校,老師對學習抓得緊,每天都在20:30放學。有家長週末義務開設英語角,給孩子們補習,社區裏早就低調進行着杭州文鼎苑、深圳錦廬花園式的學習小組,組團雞娃。
為自己創造優質環境的典範是張江科技城,2002年,這裏還是教育荒漠,原先的張江高科實驗小學、張江小學都是菜小,但高新人才在這裏安家落户,改善了生源,菜小被改造摘帽,進入了梯隊學校,被三公四校八大錄取的學生從無到有、由少到多,被視為潛力股。
各方博弈中,還有一些笑談真假難辨,但為人樂道。
紫竹半島位於閔行區邊緣,2012年開盤價3萬/平米,無人問津,2014年前後對口頂尖學區華二紫竹,如今房價高漲至10萬/平米。
**今年1月份,網傳,華二紫竹分校在全區期末考試排名不佳,導致紫竹花園半島的房價狂跌百萬,業主拋售。**不過之後有人質疑網傳排名的真實性,也有聲音認為是營銷號在帶節奏博眼球搞促銷。

紫竹半島房地產的公司網頁上,學區房的“招牌”一目瞭然
虛實之間,是以家長為目標的炒房者挑起的心理博弈。家長們以此為談資,並信以為真的是:學生成績和學區房價之間微妙的關聯。
從生源分配着手的改革之策,始終要面對家長強烈的擇校搶優心態,政策想要引導家長做符合教育規律的事。
但出發點的不同,家長、教育工作者和教育管理者奉行的規則存在偏差。
3
中產的信仰
古悦很清楚,一套學區房決定不了孩子的未來:“我不需要他拼命讀到最好來改變自己的命運。”
中產父母也是社會選拔的勝出者,他們知道成績固然重要,但其實更珍惜“成長”,關注陪伴和養成好習慣。

電視劇《小捨得》截圖
明珠小學是浦東一所牛校,在等候在校門口的家長口中,會聽見關於“牛校牛娃”的秘密。
比如,數學和英語有兩套不同難度的教材,期末免考證書的含金量,老師會盯着學生把試卷錯題訂正完畢才能放學;家長配合老師,每天晚上6-9點,父母至少有一個人會放下工作,陪孩子寫作業或互動。
最後一位帶着孩子回家的父親,從4點一刻的放學時間,一直等到了將近6點。
我和古悦約在徐彙區的日月光中心,當天,商場中庭有一場演講比賽。幾十個從幼兒園到小學不等的孩子在父母陪同下排隊候場,有家長用心給孩子穿上了一整套紅軍服,配合演講主題。
一個還沒評委面前桌子高的小姑娘扎着倆小辮,捧着話筒抵着下巴,略低着頭,靦腆但甜嫩地講着故事。在她前面,比她稍大些年紀的孩子,先聲奪人,洪亮自信的嗓音在台上收放自如。
從這裏捧走的獎盃會成為學生檔案“獲獎記錄”一欄裏的亮點,伴隨他們升學。

節目《小不點得吧嘚》針對“父母陪孩子寫作業”這一話題採訪學生
擇校熱,是基於名校的信仰而搶佔優質資源,信仰包含着對環境和羣體的認同。
古悦不希望孩子在民辦學校裏,不希望在“今天香奈兒出了什麼新款”的日常討論中感到自卑,也不希望遇到菜小裏的不良少年。
這是屬於中產的階層文化認同,也是他們擇校信仰的起點。這份認同從她們進入同一家醫院產檢,便開始建立。
待產媽媽們會互加微信拉羣,古悦在的媽媽羣裏,就有6個同年同月同日同醫院出生的孩子。媽媽們一起產檢、一起生孩子、抱團養娃、定期聚會。
在這些羣裏,新手媽媽會被同化,迅速適應角色,分享她們的養娃方法論。
在這些羣裏,永遠有人提醒你什麼時間應該做什麼,遇到問題有什麼解決方案。
這裏是焦慮的來源,也是焦慮緩解的地方。

《小捨得》
一些媽媽在這裏走出產後抑鬱,也會在羣裏相互就“怎麼買學區房”取經。
羣體,藏着中國人最精妙的社交智慧,80、90後中產又恰是一羣沒有線上社交障礙的人,這是他們獲取信息的重要渠道。他們在交流中趨同,又在認同的觀念力量中,尋找歸屬感。
小歐對學區房的認知驗證了這一點。她説,孩子如果是個好苗子,學區房不會限制他;如果是個差苗子,鼓勵他的同學好好學習,保持住房價。
“大家好,房價才是真的好。”這份羣體歸屬感,也意味着利益共同體。

《2019新中產焦慮洞察》中“新中產”的界定標準
在梅園三街坊,這一共同體帶來的社區分化。
30年前,浦東還未開發,梅園也只是個普通村落。剛退休的老楊感慨,人才引進計劃中落户申城的新上海人,越來越多買走了小區裏的學區房,雖然這也讓老上海人賺足差價,住進更大的房子,但他還是習慣稱呼他們為“外地人”,卻又不免羨慕地想象他們“很有錢”。
一位四川來上海帶外孫的老人,提及家裏買過兩套學區房時,謹慎地拒絕透露女兒女婿的經濟狀況,因為“怕人家聽了心裏不平衡”。
小歐和古悦則坦言自己是工薪家庭,買房的預算部分得益於雙方父母的資助,但她們對貸款負債很坦然。
財不外露和無畏負債,兩種不同的金錢觀是兩代人的分化與各自的價值認同。
小歐和先生都是復旦金融碩士畢業生,在她的認知裏,負債和借債不是一回事,她説:“(首套房低利率貸款)是國家給的福利。”今年3月份高位上車,似乎並不是最佳時機,但她心態平和地表示,幾十萬的溢價長期來看無足輕重。

房地產貸款集中度管理要求
這與不計後果“不差錢”的土豪心態有着本質區別,事實上,她和丈夫買入學區房,嚴格做到了現金流雙覆蓋,這代表了她倆非常理想的償債能力。
古悦一家也可以用已有婚房加上買學區房的預算,置換一套條件更好的學區房,但之所以選擇資金“一分為二”,也是基於對房價穩定上漲的信心,以期最大限度獲得投資收益。
學區房是一筆雙重投資,它一邊掛着名校預約入場券,另一邊是資產保值和升值的預期空間。
不能光靠一份死工資,規避通貨膨脹風險,已經成為新中產的理財共識。
但回到教育這件事,仍有一些問題,超出高學歷新中產的理解範圍。
陸茗很幸運,碰上了學區房,一路沿着浦東頂尖牛校升學的“自雞娃”。正在國外讀研的她,依然記得小學時候那些讓她心跳慌亂的上課習慣。
比如,她害怕晚託班考驗反應力的聽寫,會因為跟不上同學抄板書作業題的速度倍感壓力,博士出身的爸爸會打擊她資質不如自己、還不夠用功……
回想過去,最讓陸茗苦惱的,不是失控感,而是無助感。“(和爸爸的)成長環境和氛圍完全不一樣,總是帶錯6個作業本,被同學欺負怎麼辦,我不知道我怎麼解決,而他也沒有經歷過。”
有一個感同身受、心思細膩的父母或老師,是陸茗從小渴求的優待。如何應對未知帶來的失控感和無助感,關乎教育的本質。
(文中人名除小歐外,均為化名)