“地產屠夫”融創：邊收割黑馬邊拿地王_風聞
一号财经-看得见的商业世界2021-05-05 17:55
一號説：項目合作，將成為地產行業收併購的代名詞
不得不説融創是一家自帶網紅體質的房企。
4月22日上午，圈內流傳藍光發展要被收購，而對家正是業界“收併購之王”融創中國，對此，藍光發展闢謠稱：
我們不是收購集團，是項目合作
就在幾天前，融創也是以“項目合作”的方式，拿下了“廣西王”彰泰集團的50多個項目股權，交易對價近100億。
用百億元的真金白銀來和你玩“項目合作”，這不是真愛是什麼？簡直是寵溺。
“霸道總裁”上身，效果果然不一般，郭敬明再寫《小時代》可以好好參考一下真正的地產大佬都是怎麼玩的。
海哥相信，就如同房企高管的離職分兩步走的創新模式一樣，“項目合作”將成為業內收併購新的代名詞。
在這一點上，融創算是開了先河，稱得上收併購新模式的範例，當然，也難為那些地產公關了，造詞能力一流。
“地產屠夫”來了
對此，業內大號“壹地產”用迅哥（注：不是王迅）筆法調侃道：
“還不到一週，地產屠夫又能在另一匹跌倒的黑馬身上割肉了。翻開黑馬們的歷史，每一頁上都歪歪扭扭地寫着’矇眼狂奔’幾個字。忽然走到今天這步，黑馬們也是橫豎睡不着。命運的謎底到底是啥，大家仔細看了半夜，才在書縫裏摳出來三個字：孫宏斌。”
其中提到一個詞，頗有意思，“地產屠夫”。
從融資的終極模式“孫宏斌輪”到“地產屠夫”，兩三年時間裏，稱呼的變化，折射出行業發展的嚴峻趨勢。
相較於過往，如今地產行業的競爭更趨白熱化。
類似“項目合作”這樣温情脈脈的公關辭令之下，卻是無奈“賣身”的冷冰冰現實。
翻開融創歷史，堪稱一部《“收併購之王”是怎樣煉成的》。
有媒體做過統計，自2011年至2019年底，融創花在收併購上的錢大概在2500億。
而2017年年中，融創對萬達的那次“世紀大收購”無疑是巔峯之作，也奠定了業內“收併購之王”的江湖地位。
彼時，融創以632億元價格收購萬達13個文旅項目和76個酒店，收購體量之大，為業界側目。
再往前的2016年，當年7月以42億元收購萊蒙國際旗下物業；8月以20億元入股博鰲金灣；9月以40億元入股金科地產；137億購入聯想控股旗下41個公司相關股權及債權；11月以37億元入股嘉凱城青島項目；以138億元入股融科智地。
都可謂是大手筆。
2017年上半年，1月份以26億元入股鏈家6.25%股權；150億元投資樂視；5月份以102.54億元，收購天津星耀80%股權及債權；21億元收購華城富麗60%股權及相關債權。
據北京青年報統計，僅2016年至2017年年中，融創中國在對外的收併購上面耗資已逾1300億元，業內無出其右。
到了2019年，融創在1月份就以126億元收購了泛海國際項目1號地塊及上海董家渡項目；7月以67億元收購新湖中寶20多個項目；10月份以41億元買下了李嘉誠旗下長江實業在大連西崗山的地皮；11月又以152億收購時代環球51%的股權。
即使是行業最困難的2020年，融創也沒有停止收併購的步伐，當年6月，融創以高達350億元的整體代價接盤了山水文園的全部項目；11月份又以49.44億元的對價接盤了新湖中寶的兩個項目。
進入2021年，相較於此前的全盤接手或者零星幾個項目的收併購不同，融創收併購的鐮刀似乎如庖丁解牛般更加精準起來。
業內人士稱，從2020年初世茂“收併購”福晟後出現的種種後遺症來看，融創應該是汲取了教訓。
即不會再全盤吃下，而是將交易對手的項目進行挑選，挑出大部分產權債權比較清楚、土儲優質容易變現的項目，並且不會100%持股，而是留一小部分股權給原股東，以便後續出現問題後配合解決。
這麼看來，融創在收購彰泰、藍光項目時，確實是做如此安排的。
“地產屠夫”的刀越來越精準，以後想要在忽悠孫宏斌，恐怕很難了，即使精明如賈會計，相信孫老闆不會再踏進樂視第二次。
擁抱調控之下，卻頻拿地王
不過更有意思的是，融創在大舉收併購的同時，公開市場拿地也毫不含糊。據觀點地產網的統計，僅2月份融創中國就斥資180億拿地；
而據克而瑞研究中心數據顯示，今年一季度融創以279.5億元的拿地金額位居行業第五。
更具諷刺意味的是，就在今年3月中旬的業績會上，孫宏斌還口口聲聲擁抱監管，稱：
“我是支持調控的，不調控的話這個行業沒辦法幹了，不調控的話房價和地價都要上天了。不調控的話，對開發商來説地價比房價漲得快，賺不了錢。老百姓也買不起，不調控對誰都沒好處。”
那時候，距離融創高溢價在上海普陀區拿地，被當地政府約談過去才半個月。
但回過頭來看，這番表態怎麼看都像是演戲。
因為海哥根據公開信息，梳理了一下今年1月份以來融創中國的多次拿地，不僅是高溢價拿地，而且還在頻繁拿地王。
以下數據綜合當地土地交易系統、新聞報道由一號地產整理
（圖：融創中國2021年拿地不完全統計）▼
3月30日，江蘇省淮安市淮安區衞生大廈東側開拍，經過126輪競價，最終被融創以9.81億元摘牌，溢價率高達99%，拿地樓面價9158元/㎡，成為該板塊的新晉地王。
當地媒體稱，在融創的帶領下，淮安區新區板塊的樓面價在短短5個月時間內，從5字頭，直接飛昇至9字頭。
4月12日，徐州銅山區XT2021-1地塊開拍，融創經過377輪競拍，以總價10.16億元、樓面價11838.65元/㎡競得，溢價率高達90.62%，刷新了銅山區樓面價，成為新晉地王；
4月23日，該區2021-1號淮海壹號南地塊開拍，融創又以17.61億元、樓面價11328元/㎡，80.8%的高溢價率競得，成為徐州市第15塊萬元地。
短短10天時間，融創在徐州一炮雙響，把房地產調控的臉打得真疼。
此外，近期融創還分別在常州鄒區板塊以77%的高溢價率，在臨沂以83%的高溢價率競得區域地王。
一邊是擁抱調控，一邊地王頻出。
孫宏斌這位老戲骨，真是演的一出好雙簧，恐怕監管層差點就信了這位“黃皮白心”地產商的套路。
融創的錢哪裏來？
事實上，自從融創去年業績會時表示要降槓桿以來，甚至一度擺出“賣賣賣”的架勢。
而去年下半年房企融資“三道紅線”新規出來之後，融創面臨着三道紅線全中的局面，壓力不可謂不大。
從“賣賣賣”到“買買買”，風格的切換，幾乎不到一年的時間。
更何況，不到半年的時間裏，融創的三道紅線，已經翻綠了兩條，讓人不得不驚歎融創**“神乎技矣”**的財技。
那麼融創的錢到底從哪兒來呢？
此前人民網曾刊文指出，根據年報，融創中國截至2020年底的借貸總額約為3034.4億元，利息開支則約為289億元，其中資本化的財務成本約為278億元，資本化率達到了96.2%。
此外，年報期末融創中國持有的987.1億元非受限現金資源，僅可以覆蓋916.1億元的短期有息債務。但融創中國今年還將支付約2020.8億元貿易及其他應付款。
其中，對關聯公司的應付款達到了約689億元，當期税項負債約為472.9億元。
而與之對應的，融創中國在今年可以收回的貿易及其他應收款約為610億元，應收關聯公司款項約為389.3億元，預付所得税約為87.6億元。據測算，此類應付科目與應收科目形成了一定差額。
錢不夠怎麼辦？融資啊！但融創年報顯示，其融資情況並不理想。
截至2020年底，融創的融資活動現金流量淨額為**-353.78億元**，同比下降了197.21%。
顯然，資本市場也意識到了融創潛在的風險，錢不好借了。
那麼融創何以敢大手筆收購呢？
答案或許就在融創收購彰泰的協議裏。
有媒體就發現，融創在對彰泰的支付時間節點上，非常耐人尋味。
根據公告顯示，99.1億收購款項將分為3筆，分期支付：2021年4月底前，融創需支付第一筆29.73億元款項，其餘分別在2021年7月底、2022年1月支付。
除了第一筆外，恰恰第二筆和第三筆的支付時間，是融創2021年中報和年報的統計截止時間之後。
換言之，在做財報時，以上2筆款項，正好還在融創中國的賬上，一定程度上有助於美化財報數據。
要知道，根據融創2020年全年淨利潤356.4億元來看，30億的現金，在財報上對在手現金、淨利潤以及負債率等方面的影響，都是十幾個百分點的來去。
而據公開信息顯示，這次融創與彰泰的合作項目將有近700億的未售貨值，以融創的操盤能力和開發進度，這次收購除了首筆29.73億元要融創掏出來之外，餘下的69億元或許從合作項目的銷售回款就可以得到。
以30億撬動700億，這筆買賣怎麼看都是划算到家了。
在房地產行業大概率進入“大魚吃大魚”的時代，融創這樣“穩準狠”的“地產屠夫”，或許仍將大顯身手。
那麼除了彰泰、藍光，下一家會是誰？
海哥從接近東原高層的信源處瞭解到，此前東原的羅老闆也曾與融創接洽過。