發展不平衡與房價高漲_風聞

我家對面的房產中介並排倒閉了三家，德佑，匯聚屋和馳寧房產。

德佑

匯聚屋已經改成孫記麪館

馳寧房產

租子高是一個原因，旁邊一個原來的西北拉麪走了，換成美容美髮店，40多平米，年租12萬，商業用水電。國家限制炒房是另一個原因，從開始到現在各地已經出台1800多項政策，打擊炒房，作用肯定是有的。

我記憶中八年前買二手房，國家已經限制，6月買的，銀行合同已經簽了，30萬房貸就是下不來，賣家等我的錢付市區學區房賣家房款，等了一個多月，先很客氣，後來破口大罵，威脅要算我違約，我到郵儲銀行詢問，答覆是國家限制房貸規模，要我慢慢等，我也威脅郵儲銀行，區郵儲銀行答應只要錢一撥下來就給我，房貸到位遲了一個半月，我心裏很不愉快，我的賣家也很不愉快，我和他解釋多次，這只是8年前的政策限制，現在更嚴了。

房價有沒有泡沫？不言而喻，我家的樓棟，13年前蘇寧開發商交付價格2300到2500，目前的價格是20000左右。而且空置率不斷上升，雖然如今房地產市場不景氣，但是開發商依舊在不斷開發建設，早在2017年我國的空置率就已經有20%了，如今是更高了，預估已經超過兩億套房源空置了，這些房源足夠五億人居住，中國一共才14億人，這是什麼概念，想來大家也清楚。

我岳父岳母因為退休工資低，兩人合併才7000左右，不停生病，賣了一套房。理由是如果你有價值200萬的房子，我家周圍出租月收入只有2500左右，年3萬。賣了存銀行大額整存整取，3年期大額存單，起存100萬元，年利率4.125%，年8.25萬。我家周圍房價已經連續三年未動，二手房想急售要打9折。

現在大城市買房的限制越來越多，很多中介在違法的邊緣遊走，用經營貸取代房貸等等，炒房肯定是有難度了。

發展不平衡才是大城市房價高漲的關鍵，北京，上海，深圳吸引全國高校畢業生，商人，打工者買房定居，房價肯定居高不下，東北和西北如果有幾萬和十幾萬一套住宅也不奇怪，沒人買。

南京有全國第三高校羣和科研院所，每年畢業生就算30%留下來，也是超額的剛需，再加上經商和打工者定居，郊區相對便宜的房子是首選。

如果按照身份證前4位來看，南京公正搖號的清單很容易判斷買房人是哪來的。

我們以江北城南中心的濱江嘉品為例，這些買房人，來源地非常清晰。

為什麼要以濱江嘉品作為案例來分析？濱江嘉品不屬於核心區，相對便宜，但屬於熱點板塊，在整個江北屬於中等偏上的樓盤，有很大的代表性。

濱江嘉品這個盤，從去年到現在總共報名了3次，分別是去年12月8日，今年1月20日，以及近期的4月13日，報名人數是1727，1052和2322。當然，這三次都有重複報名。按照“新房數據”的相關數據顯示，這三次報名有671個南京土著參與，佔比只有16%左右。而其餘84%全部是外地人，或者是新南京人。可見，江北的房價已經完全掌握在外地剛需人手中，南京土著基本沒有話語權了。

來自淮安和鹽城的兩個數據非常扎眼，兩個城市的報名總數竟然高達748個，比南京土著還要多。而且研究了江北核心區的數據發現，這種現象不是個案，大差不多。

南京土著對於江北興趣不大，過長江且在郊區，16%的量屬於正常現象。江南的情況將完全不一樣。

江北的購買力，蘇北蘇中城市遙遙領先，安徽只有滁州上榜，蘇南無一城市上榜。

在江南，研究一下地緣客户相對較多的大校場板塊。

大校場是江南非常優質的板塊，附近地緣客户眾多，在老南京的心目中處於比較不錯的位置，我們選取金地大成雅境作為樣本，發現果然數據結構出現了明顯的變化。

南京土著報名人數高達1197人，佔據了38%的份額，遠遠超過江北的樓盤。這説明在江南優質板塊，南京土著還是能夠拿捏的死死的。不過仍然有62%的房子被外地人買走。

這些“外地人”（包括新南京人），鹽城和淮安仍然比較突出，揚州南通也還可以。蘇南城市常州也出現了。這也基本印證了一個觀點：

南京的江南人，和蘇南兩個區域的買房人，不喜歡買江北。但江北的人，因為江北的房價相對便宜，對江北新區認可度極高。各人買各人的，互相不干涉。

但江北和大校場，基本上屬於兩個極端了。我們再來看看南京的產業重地：軟件大道的購買力到底是如何組成的？仁恆城市星光的數據就很關鍵了。

從軟件大道仁恆城市星光的數據來看，南京土著有736人蔘與，佔比40%，仍然具備較大的話語權。淮安、鹽城雖然不能跟南京相比，但仍然佔據南京買房外地人前兩名。徐州揚州仍然不錯，鎮江 常州等蘇南城市在列。

再看麒麟仁恆城市星徽，這代表着一部分剛需，剛改的聲音。數據顯示，麒麟仁恆的購買力又三分之一來自南京，然後鹽城和淮安，繼續佔據外來購買力前兩名的位置。

所以從樣本上看，江南板塊的外地人購買力佔據整體的33%-40%之間，雖然也無法決定市場，但話語權比江北大多了。江南房子更被蘇南的人羣所接受。

注意，這裏的外地人和本地人，完全就是按照身份證前幾位確定的。如果你在外地出生，哪怕在南京呆了十幾年，也算外地人，這就是一種統計口徑。

那麼我們分析這個數據，到底有啥用？説明大城市在吸中小城市的血，在中小城市賣一套房，到大城市就可以達到首付標準。

從城市的聯繫度來看，百度地圖上顯示的聯繫度方面，距離南京最近的鎮江，馬鞍山和滁州這三個城市，是與南京人口流動最頻繁的三個城市。但從買房的來源結構看，這三個城市在南京的買房佔比並不多。這説明人來了，未必買房。側面也説明滁州馬鞍山和鎮江三個城市，與南京的房價價差太大，總人口也有限，導致買房佔比不佔優勢。

再者，南京江北新區房價在南京相對便宜，得到了蘇中蘇北廣大人民的認可。

與此同時我們關注到，安徽人在南京的購買力，最低大概能佔到6%左右，最高還在江北，16%左右，整體上10%。這與杭州的安徽人購買力比例其實差不多，都是10%左右。所以南京在安徽的影響力，其實還是有待提升的，這方面還沒有體現出“徽京”的實力。什麼時候安徽購買力能達到15-20%，才能叫徽京。目前這種説法從經濟上還看不出太多。

當然，鹽城和淮安能夠這麼秀，還有一個原因很明顯，這兩個城市的房價漲的太多了。現在賣掉鹽城淮安的房子，買入南京首付幾乎毫不費力。去上海又沒有資格，來南京辦法很多，價格又便宜。

其實大部分的外地購買力，是新南京人貢獻的。在南京上學，在南京工作，在南京買房，一條龍下來，這是剛需。而這種格局的背後的本質，是高考格局：即蘇北，蘇中有大量優秀學生通過來南京上大學留下來了，在南京安居樂業，然後開始買房。這個買房佔比，很大程度上體現了考入南京的大學，留在南京工作的比例。安徽再親南京，南京高校留給安徽的名額是有限的，這是安徽數據不夠高的又一層原因。

現在，凡是孩子在南京上學的，都有購房資格。在南京買套房，為孩子未來做準備，大家慌的不是買房，而是通過買房看出高考名額的博弈…

南京房價幾乎是外地剛需支撐起來的

中國部分城市房價畸高是發展不平衡的產物，韓國已經是教訓了，韓國全國青年往首爾買房定居，政府再怎麼打壓限制，首爾房價還是一枝獨秀，日本除了東京極少數城市，房價都在下跌，東京房價就是不停上竄，均衡發張地區經濟才是房價平衡的關鍵。