房企的市值不如物企，物企到底贏在哪裏_風聞
互联网那些事-有态度 够深度2021-05-06 15:12
最重要的原因在於，在2015年-2018年的房地產行業的大牛市之中，萬科沒有把握住機會。由於萬科過於謹慎，導致了萬科的銷售額直接在頭部的房地產開發商之中墊底，依靠於萬科的萬物雲，得到的新房管理面積增速下降，落後於其它頭部房地產企業。
2018年之後，房地產行業進入下行週期，再加上2020年新冠疫情帶來的影響，各地售樓中心關閉，工地停工，直接導致了絕大部分房企的業績下滑。根據國家統計局的數據，2020年1-6月，全國商品房的銷售金額為66895億元，同比下降了5.4％，整個行業也基本上都進入了提質控速的階段。
在新房銷售無力的情況下，房地產公司將目光對準了物業服務。事實上，早期的物業服務作為售房的附加服務存在，盈利並非是最終目的。但是隨着消費者生活水平的增加，對物業服務的需求的增加，被需求刺激之下的物業服務逐漸成為房企盈利的另一大來源。
這種前提之下，房企拆分物業資產上市成為了常態。中國房地產報數據顯示，截止2020年12月17日，在A股上市的物企公司有3家，登錄了港股的物企則有37家，而跑馬圈地併購中小型物業企業，則成為了大型物業企業們的共同選擇。根據烯牛數據顯示，僅2020年，在物業服務這個賽道上，併購案就已經達到了76起之多。這也是萬科近年來發展緩慢的原因之一：錯失了二級市場的紅利又沒把握住併購的機會。
根據財報説數據，經過拆分後的碧桂園服務的市值已經超過了碧桂園：碧桂園的市值為2.07千億港元，碧桂園服務的市值為2.32千億港元，差距雖然不大，但足以形成一個問題，為什麼提託於房企而發展的物企的市值會高於房企？
對此，本文將從這個問題出發，對萬科，碧桂園和恒大這三家公司的現金流以及土地儲備進行起底，分析物業服務成為房企們爭奪的重點的原因，以及中小型物企們最終發展方向。
一、物業成為新的掘金路
當房企的營收達到天花板，在人們消費升級需求帶動之下的物業成為了新的營收增長點。
早在物企公司批量上市之前，就有人對物企的價值變遷產生了新想法。業內人士認為，服務對象是社區居民的物企們坐擁着大量的社區資源和用户資源，而在這個流量為王的時代，龐大的用户羣體帶來的是更多的想象空間。
的確，如果將一個小區看成一個社區整體的話，那麼小區內部的所有用户羣體都可以作為流量的入口，一個小區作為一個社羣，內部本身擁有着社區團購，家居服務等的無限可能。而這兩個市場，本身就是當下熱門的賽道。
今年4月29日，國美就曾宣佈正式進軍家居市場，計劃三年之內實現5000億市場規模，根據機構數據，目前的家居市場的規模在5萬億左右，2025年將會達到6萬億左右，事實上，家居市場本身就是一個火熱的賽道，賽道之上，不乏眾多老牌選手，而物業公司如果進軍家居市場，也未必沒有可能成長為新的巨頭，一套新房的裝修，本身就需要購置各種各樣的家居用品，從大型家電到桌椅板凳，都會產生購買行為，物業公司如果能在新房還處於毛坯房時期接手家居購置，很容易從中獲利，或者可以將這一形式看作高級定製版的精裝修。
今年大火的社區團購也是如此，千億社區團購市場之中，已經有了興盛優選、誼品生鮮、盒馬鮮生等為代表的各個企業，包括阿里等投資巨頭，一直在加碼社區團購這個賽道。而掌握了社區入口的物業公司們，想要進入這個賽道，並不困難。一個最重要的前提是，物業公司掌握了所有用户的大數據——人口數量、水電用量等各個人們生活中國產生的數據基本上都在物業公司的掌控之中，根據這些數據，物業可以進行更加精確的算法匹配，甚至可以知道用户的需求到底是什麼。
縱觀碧桂園服務的財報數據我們就能發現，自2016年以來，碧桂園服務的社區增值服務的收入一直處於一個穩步增長的狀態，收入比重也在逐漸增加。這足以説明，社區增值服務正在成為各個物企的重要收入來源。
對於房地產開發商來説，有兩條命脈，第一條是土地儲備，第二條是現金流水。實際上，如果想知道房地產開發商未來的增值空間幾何，看它的土地儲備量即可，只要現金流水不會斷，那麼戰略發展就會充滿更多的後勁。
類似於萬科和恒大這種房地產頭部企業，土地的最主要來源在於項目收購或者合作。從恒大的土地儲備量來看，明顯具備着知名頭企的效應。截止2019年6月，恒大的土地儲備量達到了3.19億立方米，分佈在全國的232座城市之中。相對於恒大的土地儲備量，萬科的土地儲備情況較差，採用的戰略也較為保守，2018年末，萬科的土地儲備量只有1.49億平米。
同樣，碧桂園近幾年的漲勢也是源於土地儲備量的增長，2018年，碧桂園的土地儲備量就已經達到了3.8億平方米，是幾家企業之中土地儲備量最高的房企。
對於房企而言，此時的土地儲備量，實際上就是未來可能獲取的銷售額，相對於恒大和碧桂園，萬科近年來的業務着實保守，最終導致房企和物企盈利水平的雙重下降。
但是從中，也不難看出，尤其是對於頭部物企而言，房企和物企綁定的模式對於物企來説，是具備着一定的風險的。當房企的土地儲備量不足，銷售額就此下降，帶動了物企管理面積的下降，直接導致利潤暴跌。
同時，在面對業主之時，物業和業主之間本身就容易產生矛盾。由於物價的上升，物企人力資源的成本也上升，物業費也由此上漲，很容易引起業主的不滿。更為重要的是，小區之內，千人千面，每個人的需求也是不同的，物業公司很難滿足每一個位業主的需求。在人民生活水平普遍提高的這個大背景之下，業主們需要的是更加具備定製化的需求。即便是物企們進行多樣化的經營方式，也很難滿足所有用户。
對於上市的物企而言，需要有足夠多的故事可以講，這時候併購就成為了上市物企們的選擇，但是房企的波動依舊會影響到物企，更簡單的來説，是一榮共榮，一損俱損的共生關係。因此這種模式未必好，物企在依賴於房企的同時，也需要尋找新的利潤增長點。不過當下可以確定的是，即便大量的企業都在尋找新的利潤增長點，但是大多數企業都在半路折戟沉沙。
2、中小型物企們最終的發展方向
從中小型物企的發展方向來看，最終走的路都是一條被大型物企收購的道路。確實，缺少房企作為依託，中小型物企在承包管理面積之時本身就不具備優勢，雖然減免了因為房企銷售額下跌帶來的利潤降低的風險，但是也相當於缺少保證部分利潤的支柱，從這個方面來看，如果將中小型物企和頭部物企的邊際成本相比，中小型物企的邊際成本是極高的。
除此之外，從中小型企業和頭部物企的毛利率的對比之中也能發現一些問題。
數據顯示，2020年，碧桂園的淨利潤率達到了17.8％，而綠城服務的淨利潤率只有7.3％。兩者之間，差距極大。事實上，低利潤率是困擾着絕大部分物企，雖然人們有着對於美好生活追求的嚮往，但是真正願意為了公共空間而付出高額溢價的少之又少。
從碧桂園和綠城服務的收入結構之中，我們也能夠發現一些問題。碧桂園服務的基礎物業的管理的費用佔比55.2％，而在綠城服務的收入結構之中，基礎服務的收入則佔據了63.6％，也就是説，真正阻擋了物企們利潤的原因在於基礎物業服務的佔比，換句話説，也就是增值服務的多少。
因此，對於這些中小型物企而言，並非最終就真的只剩下被收購這一條路可以走。
對於中小型武器而言，提高增值服務的收入佔比成為了重中之重，一方面是為了增加毛利率，另一方面，也幫助中小型物企們樹立更加良好的品牌形象。畢竟，作為服務類型的企業，未來如何，更多的依靠消費者的口碑評價。
只不過，值得注意的是，中小型的物企們沒有那麼多的現金流來支撐它多餘的增值服務，缺少房企的哺育，中小型物企本身需要面對的是在整個大市場的房屋管理面積的競爭，只有具備了充足的房屋管理面積，中小型物企才能夠具備開展其它增值服務的基本盤。因此，中小型物企在市場上的競爭力偏弱確是一個不爭的事實。