冰火兩重天的房市與學區房的終結_風聞

本文首發於公眾號“貓哥的視界”。

1  房市冰火兩重天

今年以來，一線城市、省會中心城市房地產市場交易異常火爆，但是，可能很多人不知道，在三線以下城市——特別是大部分縣城的房地產交易卻異常冰冷，絲毫感受不到中心城市那種火熱的激情。

為啥在中國不同地區房市出現這種冰火兩重天的巨大分化？

這是我們宏觀金融政策導致的結果。

2020年12月31日，人民銀行與銀保監會出台了對金融機構的貸款集中度的規定。

（來源：新華社）

根據央行與銀保監會規定，為商業銀行分五檔設置房地產和個人住房貸款餘額佔比上限。

具體來看，中資大型銀行房地產貸款佔比上限為40%，個人住房貸款佔比上限為32.5%，中資中型銀行的上述兩項數值分別為27.5%、20%；

中資小型銀行和非縣域農合機構的上述兩項數值分別為22.5%、17.5%，縣域農合機構的上述兩項數值分別為17.5%、12.5%，村鎮銀行分別為12.5%、7.5%。

這個政策對房市有何影響呢？

我在歷史文章《央媽修改了房地產的邏輯》中做出過這樣的分析與預測：

首先對於三線以下城市房地產是重大利空。

中國中小型房地產開發企業目前主要活躍在三線以下城市，其融資渠道主要來源就是中小型銀行，而目前這個融資紅線恰恰對中小型銀行特別嚴厲——銀行越小，地產貸款額度也越小。

按照當前這個融資紅線的標準，我們有大量的中小型銀行已經超過這個紅線——也就是説，從2021年開始，大量中小型銀行就不得不想盡一切辦法在2—4年之內將自己房地產貸款額度降低到滿足紅線要求。

怎麼降低房地產融資佔比？

中小型銀行迅速擴大自己的存款數額。但這是非常困難的，一方面，三線以下城市長期處於人口淨流出趨勢，城市存款總蛋糕是逐漸下降的；另一方面，就是中小銀行要與大型銀行競爭拉存款處於全面劣勢。

所以，從未來趨勢來看，中小型銀行未來存款大概率是一個逐年下降的趨勢。

不能擴大存款數額就只能逐步降低房地產貸款的存量。

所以，從今年開始，三線以下城市中小房地產企業融資環境會越來越困難，不但增量貸款額度幾乎沒有，存量貸款額度也將面臨日益縮水的困境。

現在這個預測正逐漸在房地產市場兑現。

在三線以下城市，特別是在縣城，目前商業銀行基本沒有房地產貸款額度——連按揭貸款額度也沒有！

對於城市商業銀行與農村信合，則因為房地產貸款額度標準太低，過去貸款已經超過央行規定的標準，所以放不出貸款；

而對於大中型銀行，則更願意把房地產貸款的額度給予中心城市的房產——畢竟中心城市的房產相比縣城房產保值能力更強，抵禦風險的能力也更高。

按：銀行對不同地區不同類型房產的貸款有一個鄙視鏈，這個鄙視鏈在《央媽修改了房地產的邏輯》裏有詳細的闡述。

房地產本質就是一個槓桿的遊戲，沒有金融機構提供槓桿，自然三線以下城市的房市就變得如同寒冬一樣冰冷。

在小城市住房需求被封殺的情況下，這些需求就加速向中心城市轉移！

去年因為疫情的原因，讓房市需求壓抑了整整一年，今年中國經濟已經基本恢復正常，壓抑已久的住房需求加上金融政策的導向，讓一線城市與省會中心城市的房市變得異常火爆！

中心城市房市交易火爆還有一個潛在的邏輯。

這個潛在的邏輯就是在中心城市購買房產可以最大程度規避房產税。

房產税是一個熱門的話題，雖然大家對房產税實施的時間表有各種爭議，但是房產税未來終究是會落地的。

未來的房產税大概率是會制定一個免税面積（各地區免税面積會有差別，但是大方向是不會變的），由於中國各地區房價差距很大，所以這個免税面積也是大有文章可做的。

假設某省會中心城市房價是5萬，而在這個省某衞星城市房價是1萬。我們假設未來推行房產税後中心城市與衞星城市免税面積都是每人50平米，也就是説一個三口之家免税面積就是150平米。

所以，對於一個三口之家，在房產税落地之後，將出現這樣的局面——

如果他的房產是在衞星城市，那麼他的家庭就只能獲得150萬金額的房產免税，但是如果他的房產在省會中心城市，那麼他可以享受750萬的房產免税！

大家知道這意味着什麼嗎？

任何人都有趨利避害的本能，所以，對於在衞星城市生活的人而言，他最好的方式就是**將自己在本地多餘的房產置換到省會中心城市！**這樣，他就可以最大程度地規避房產税！

你看看，從當下的金融政策到未來的房產税，都在加速催化中心城市與中小城市的****兩極分化。

當下中心城市與中小城市冰火兩重天的巨大分化只是一個開始，未來在很長一段時間都將延續這個趨勢。

按：我在知識星球交流問題時多次強調，三線以下城市房產未來長期看空，這些地區房產任何時候賣出都是正確的決策。

房地產全民紅利時代早已過去，未來不能洞察趨勢，大部分人多半會掉進房市結構性分化的巨坑裏。

2****防止以學區房炒作房價

接下來我們講一講學區房，這是在中心城市關注度最高的房產，同樣也是一個巨大的投資陷阱！

首先我們來看一則新聞。

（來源：澎湃新聞）

這是中國最高層面會議首次點名“學區房”。

那麼，你覺得管理層的目的是什麼呢？

為學區房炒作降温？

這樣理解當然不會有錯——但是有沒有更深層次的含義呢？

我們再看一則新聞。

（來源：騰訊網）

這是一個異常重要的信號！

重慶閃電般將一大批民辦學校轉為公立學校之後幾天，我們最高層會議突然點名“學區房”！這兩件事情絕不是孤立的偶然，而是要聯繫在一起來分析的。

給大家捋一捋其中的邏輯。

本次重慶民改公的學校主要針對重慶優質公立學校與民間資本合辦的民辦學校。

這些民辦學校大都屬於某個大型房地產開發項目，只要購買這些樓盤的房子就能獲得這些民辦學校就讀資格。

由於這些民辦學校的背景是重慶最優質的公立學校——連學校名稱都是某某南開中學，某某巴蜀小學，所以，這些樓盤就成為重慶人追捧的“學區房”。

現在政策突然變化，這些民辦學校統統變成公立學校！

民轉公的西大兩江實驗中學

過去這些學校每年都要收取上萬甚至幾萬的學費，現在民變公就意味着未來在這些學校就讀不用繳納一分錢學費（義務教育），學校經費統統由財政撥款——聽上去很美好是不是？

但是問題沒有這麼簡單。

因為本次重慶民改公力度很大，政府擔心引發社會震盪，所以給了2年過渡期，也就是到2023年6月之前，這些民改公的學校教師不允許調動，前期購買樓盤獲得就學指標的政策也保持不變。

那麼2年後會發生什麼變化？

首先學校不允許再收學費，這就少了很大一塊收入。假如某小學每年級有500學生，6個年級就是3000人，每人每年學費2萬元計，這就是每年減少6000萬的收入。

**財政會給學校同樣的撥款嗎？**短時間也許可以，但是長期給予少數民改公的學校鉅額的財政撥款是很難的——因為其他公立學校無法平衡，而且地方財政也沒這麼大的財力。

財政撥款不足，必然帶來教師收入下降——那麼兩年後這些民辦學校的優質教師資源會出現怎樣的變化****，這就存在比較大的變數。

3  公平優先

我們站在全國的層面來看，大城市優質學校資源與民間資本合辦學校的情況非常普遍。

結合4月30日最高層會議點名“學區房”的信號來看，重慶民改公大概率不會是侷限於重慶的孤例，後續其它城市也會陸續跟進。

現在問題來了。

為什麼國家教育政策出現如此重大的變化？民改公背後存在着怎麼的決策考量呢？

兩個原因。

第一個就是落實“公平”。

過去我的文章多次強調，19大之後國家層面的決策考量出現了重大變化，從過去的效率優先變成****公平優先。

這裏給大家羅列一下19大以來，政府工作報告提到的“公平”。

2017年政府工作報告

我們要咬定青山不放鬆，持之以恆為羣眾辦實事、解難事**，促進社會公平正義**，把發展硬道理更多體現在增進人民福祉上。

2018年政府工作報告

要堅持以人民為中心的發展思想，從我國基本國情出發，盡力而為、量力而行，把羣眾最關切最煩心的事一件一件解決好，促進社會公平正義和人的全面發展，使人民生活隨着國家發展一年比一年更好。

2019年政府工作報告

**以公正監管促進公平競爭。****公平競爭是市場經濟的核心，公正監管是公平競爭的保障。**改革完善公平競爭審查和公正監管制度，加快清理妨礙統一市場和公平競爭的各種規定和做法。

依法打擊製售假冒偽劣商品等違法行為，讓違法者付出付不起的代價。用公正監管管出公平、管出效率、管出活力。

2020年政府工作報告

以公正監管維護公平競爭，持續打造市場化、法治化、國際化營商環境。

2021年政府工作報告

持續增進民生福祉，紮實推動共同富裕。堅持盡力而為、量力而行，加強普惠性、基礎性、兜底性民生建設，制定促進共同富裕行動綱要，讓發展成果更多更公平惠及全體人民。

要在整個社會落實“公平”，自然就會牽涉一系列的重大變化。

**從扶貧攻堅到賴小民被判死刑，**從社區團購被點名批評到阿里被重罰，這些都是一盤環環相扣的大棋。

這盤大棋其實就是管理層向外界傳遞的一個聲音——

公平優先！

防止以學區房名義炒作房價同樣是落實公平。

所謂學區房的溢價本質就是其捆綁的教育資源的價格，教育資源與房子捆綁，有錢人可以通過購買學區房來獲得優質教育資源，這本質上就是對弱勢羣體的一種不公平現象。

所以，優質教育資源必須與房子解除捆綁狀態，這就是未來的趨勢！

優質學區房民轉公就是治理學區房的第一步，畢竟如果是民辦學校，政府也不大好過多直接干預，但是轉為公立學校之後，國家就可以在編制、招生等等各個層面直接制定政策並且能落實執行。

4  適應出生率下降需要

第二個原因就是針對我國出生率急劇下滑的一種應對措施。

2017年我國新生嬰兒等級户口人數是1500萬+，2020年這個數字變成1000萬+，4年時間我國新生嬰兒出生率鋭減40%，這可是了不得的事情。

新生兒出生率鋭減40%意味着不但對關聯的市場（嬰幼兒產品、各種培訓）將產生巨大的衝擊，更為重要的是，意味着我們整體教育資源將出現嚴重過剩！

除非我們中心城市不控制人口，放任城市人口加速膨脹——這是不可能的，任何城市能承載的人口規模終究是有限的。所以即使是人口淨流入的中心城市也將面臨嚴峻的教育資源過剩的問題。

我們假設某區域有兩所學校，一所重點小學，一所普通小學。每年各自能招生500人。兩者合計就是1000人。現在因為新生兒出生率鋭減40%，也就是在未來這個區域只有600人的生源。

如果政府不干預，只是讓市場自主選擇，那麼會出現什麼情況？

重點小學依然能保證500人的生源，普通小學就只能招到100人。

這就很尷尬了。

這還是比較理想的假設模型，最可能接近事實的情況是重點小學生源爆滿，大家擠破頭想去重點小學，而很多普通學校連兩個班的生源都招不齊。

怎麼辦？

唯一的辦法就是大量合併學校，並且裁撤一批學校，同時在全市範圍內進行生源的綜合調配。

在這樣的背景下，將優質公立學校參與的民辦學校進行民轉公就是一種必然。

否則，這些有優質公立學校背景的民辦學校就是生源的黑洞——它們源源不斷地吸納大量生源，導致大量普通學校迅速倒閉。

所以，讓房子與教育資源分離，優質公立學校在全市範圍內按照一定標準統一進行生源調配不僅是適應了19大以來公平優先的需要，也是適應我們出生率急劇下降的需要。

學區房從此將走向終結。

這個趨勢我在去年就已經看到，並且在特定的小範圍（知識星球）內多次強調——不要去買（投資）學區房，學區房隱含的教育資源溢價終究會歸0的，現在買學區房大概率會成為高位接盤者。

知識星球內部交流問題的回答

還是那句話，房地產全民紅利的時代已經結束，你不瞭解政策趨勢、城市發展趨勢，普通人很難把握房地產結構性分化的機遇，房地產投資同樣存在巨大的風險。