以佑漢新村調研為試點指導都市更生方向_風聞

　　澳門都更公司委託專業研究團隊進行的《佑漢七棟樓宇調研報告》，已經完成並於昨日正式公佈。調研報告顯示，約三成業主生活於樓羣內，約四成半為租户，其餘為空置單位或無人應門等。其中有約 三成單位為外僱宿舍，大部分單位的居住人口為七人以上。在六百四十七名受訪自住業主中，逾九成人支持重建；在八十四名自用商户業主或代表中，逾七成八支持重建。調研報告結果又顯示，逾六成半受訪自住業主較接受包括現樓非公屋的實物補償；三成三提出重建後回遷等；只有百分之二點六提出現金收購。另外，近 五成半受訪自用商户業主傾向「鋪換鋪」，四成傾向「重建後鋪換鋪」。在目前能接洽到的 五成半業主中，發現有約百分之五的個案存在業權問題。

　　這個調研報告的進行及公佈，可以説是澳門特區推動都市更生的試點，為今後在全澳門進行都市更生工作，有着重要的參考及主導、指導作用。而且更重要的是，對都市更生的主體法律《都市更生法律制度》的立法，也具有參考及推動作用。

　　  都市更新，是指對都市內因為早期欠缺都市計畫或是建築物日久失修，而作出全面或部份性的重新興建或整理及修緝的計劃或工程。以利於土地的有計畫之再開發利用，復甦都市機能，改善居住環境，增進公共利益。在許多發展歷史相當悠久的都市，都需要透過都市更新來解決原有市中心功能萎縮的問題。都市更新依其目的性可分為三大面向，其中拆除重建是指拆除原有建築物，重新建築，同時進行住户安置及改進區內公共設施，通常伴隨着土地使用性質或容積率的變更；整建、整治、微更新是指改建、修建更新地區內建築物或充實其設備，並改進區內公共設施；維護是指加強更新地區內土地使用及建築管理，改進區內公共設施、以保持其良好狀況。都市更生具有較多好處，首先是改善市容，提升居住品質，解決停車困難等問題；其次是可以促使樓價升值，並形成新的商業區或觀光區，發展成景點，吸引遊客；再次是提升土地利用率及容積率，增加政府在土地溢價金、房屋税等，以及商業消費等税項的收入。若依此面向針對都市地區進行更新，可以集中公私部門間有限資源進行有效率的更新。但是在實行的同時，常會有反對意見，例如老舊建物重建的「釘子户」。

　　澳門迴歸後，歷屆特區政府都提過「舊區改建」或「都市更生」。但由於涉及許多複雜的主客觀因素，而且也受到土地資源緊缺等客觀因素的制約，因而是「只聞樓梯響，不見人下來」。賀一誠也十分重視都市更生的問題。早在競選行政長官時，就親到佑漢新村視察，指出過去三屆特區政府因土地不足而未能有序推動都市更新，而現在土地儲備較為充足，因而有決心在下屆政府能逐步解決問題。他還表示，澳門都更不走香港模式，因為香港是透過降低業權百分比而強制拍賣，因此引起好多爭議。而澳門的模式將是以置換房的方式，在拆建時提供臨時住所，建好後讓住户回遷。相信大家都可以接受，因為第一可以保值，第二可以自己住得舒服，即使自己不住用作出租，價值都有所提升。這是一個三贏的局面，又何樂而不為？ 

　　賀一誠之所以能夠敲定及推動都市更生，除了是他所提到的土地資源獲得解決，實際上原「海一居」大部份土地可以興建「置換房」，及橫琴也樂意提供土地興建「澳門新街坊」等住房項目之外，在主觀意願上，賀一誠在出任立法會正副主席及議員的近二十年間，掌握了大量的民情民意，更重要的是，他在出任全國人大常委會委員期間，瞭解到全國各省區市尤其是首都北京市進行都市更生的經驗。而社會傳聞他在北京購置屬於舊城改建項目的四合院房舍，親身感受到相關規劃的好處，因而是從全面大局而不是「眼前鼻尖」的角度思考都市更生的問題，開拓視野，活躍思維，以點帶面，抓綱促目地開展及推動都市更生。

　　將佑漢新村的七棟舊樓——康泰樓、吉祥樓、順利樓、興隆樓、牡丹樓、萬壽樓及勝意樓，作為都市更生的試點，具有不少優勢條件。其一、佑漢新村是澳門地區是首個建成的大型屋苑，為當時解決低下階層居住問題開了先河；而都市更生也是由此開始，符合中國人「週而復始」、「循環不息」的思維習慣及良好意願，也預兆着澳門特區「螺旋式上升」的發展前景。

　　其二、佑漢新村的地塊完整，規則歸一，周邊是劃一的直線，有利於重建的規劃設計，及建設過程的施工。在建成後，也將會成為便於管理的小區，當然更是方便配置各種商業及生活、娛樂設施。

　　其三、佑漢新村是全澳門居住條件最惡劣之處，完全符合「都市更生學」上所針對的條件：樓房缺陷到已達合於拆除的程度，由正常保養維護無法克服之缺點所造成之損壞情況，具有許多小缺陷，此等缺陷將會使周圍地區，受到損壞的影響，原設計建築或改建之不當，不當或不安全之排水管或電氣設施，人口過度擁擠或建築物位置不當，建築物之改建與周圍建築物之使用不能相容，不安全，擁擠而設計不善的街道，交通的混亂，公共設施或社區設施不足，因而導致生活環境不佳或經濟衰退的環境等。而且，樓房建築是以預製板搭建，倘如地震將會造成較大的傷亡。

　　其四、正因為當地的居住情況複雜，因而成為販毒、走私甚至搶劫、兇殺等刑事案件的高發地，賣淫的情況也很嚴重，對社會治安構成重大影響。更生改建等於清除社會的毒瘤。

　　其四、該處的土地是由前澳葡政府填海所得，因而按照基本法規定全屬國有土地，不是私地，這就為特區政府對其進行都市更生掌握主導權提供了基礎條件。無論是「樓換樓」，「鋪換鋪」還是「現金收購」等方式，政府在尊重當事人的意願的前提下，都具有決定權。這與台灣區的「都市更生區」，主要是私家地權，因而單就地皮問題就扯皮相持的情況宣佈，就便利得多。

　　當然，不排除也將會有「釘子户」，而且業權比例也有不同意見。現在一些社團呼籲降低業權比率，這對擬製及提請法案的政府，及審議表決法案的立法會議員，都具有參考價值。相信，這也將會在第七屆立法會選舉過程中，成為某些參選團體的主打項目。

　　由此延伸，佑漢新村的都市更生經驗，對於其他殘舊樓宇的改建，也具有參考價值。日後在立法或修法時，也可參考。實際上，澳門的工業大廈，也大多是位於政府公地，因而政府具有主導權，是完全可以降低同意改建的業權比率的。

　　這個調查研究項目，還有一個意外的收穫。平時政府在提出一些政策措施時，一些專業人士都以「意見領袖」的面目提出批評意見，但各人的意向又不盡相同，讓政府陷入「父子騎驢」的困境。而這個調研項目所委託的專業人士，包括規劃、建築及社會工作的專業人士，平時就正是喜歡發表於各種批評意見者。在親自「吃梨子」後，就知道了「梨子味道」，亦即瞭解到政府在處理問題時所遇到是各種不同情況。實際上，《「佑漢七棟樓羣」調研報告》就羅列了受訪者電腦各種不同意見。這樣，就可讓他們明白，平時他們的意見，並只能是各種不同意見中的其中一種意見，不具「惟我獨正確」而「排他」的地位。當然，也正因為是由他們來進行調查，而使得該項調查研究更深入細緻，瞭解到政府平時意想不到的情況，因而更切合實際情況，所提出的建議更容易操作。