四川“黑馬”新希望地產，銷售破千億，債務攀新高_風聞

　　文丨西部菌

　　四川民企一哥新希望，其地產板塊2020年的業績年報揭曉：

　　數據顯示，企業去年實現營業收入304.96億元，同比增長66.98%；實現淨利潤28.42億元，同比增長16.72%；2020年經營活動產生的現金流量淨額48.37億元，同比增長81.97%。 

　　2020年是新希望地產的關鍵節點，據克而瑞數據，其全口徑銷售額為1031億元，正式躋身千億房企陣營。

　　銷售破千億，營收同比增長高達66.98%，新希望地產在特殊的2020年，交出了一份還算不錯的成績單。

　　不過伴隨着規模擴張，新希望地產的總負債也衝破千億，高溢價拿地、聯合開發，則導致其利潤不斷走低，盈利能力面臨重大挑戰。

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　　新希望以飼料、養殖等農業板塊起家，從劉永好到之前的地產總裁張明貴，對地產規模都是持相當佛系的態度，所以地產是長期“小而美”的存在，2016年前後才百億左右銷售規模。

　　不過，意識到錯失地產黃金風口的新希望，近幾年突然發力，持續加碼地產投資。在高週轉模式驅動下，新希望地產四處拿地，進軍川外的新一線和核心二線城市。

　　目前已完成長三角、中西部以及粵港澳三大經濟圈重點城市的佈局與發展，已在成都、重慶、昆明、西安、武漢、杭州、蘇州、南京、寧波、温州、佛山等新一線、核心二線城市累計運營上百個高品質項目。 

　　新希望地產對規模的強烈訴求，起到了立竿見影的效果。

　　2020年，其全口徑銷售額為1031億元，排在克而瑞榜單的第40位，比藍光發展低兩位，算得上川系房企的佼佼者了。

　　而回顧過去幾年的銷售表現，新希望地產的黑馬氣質可謂相當強烈。2017年和2018年，其流量銷售額分別只有141.5億元和303.1億元，2019年銷售額便成功翻番。

　　千億銷售收入，向來是房企的一個重要競爭門檻，在地產行業進入存量時代、增速放緩的大背景下，新希望地產抓住紅利尾聲，終於讓自己站到了一個相對安全的區域。

　　營收方面，年報顯示，2020年304.96億元，同比增長66.98%，遠遠高於2019年19.8%的同比增長，對此，年報解釋為，“主要系公司結轉項目增加引起的收入增長所致”。

　　值得注意的是，近3年新希望地產的營收複合增長率達到71.28%。拋開結轉項目增加的年度因素看，銷售規模的快速攀升，確實對營收起到了很強的拉動效果。

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　　規模迅速增長的新希望地產，在整個集團的分量不斷提升，不過其千億銷售規模，其實是以稀釋權益佔比為代價的。換句話説，新希望地產存在着“虛胖”的水分。

　　比如據克而瑞數據，新希望地產2020年的權益金額，只有537.7億元，等於權益佔比部分只有一半左右，排在房企五十強開外，遠低於其全口徑銷售額排名。

　　來源：新希望地產年報

　　數據顯示，流量金額千億以上的房企中，絕大部分企業的權益佔比都在70%以上。比如，藍光發展2020年全口徑銷售額1036.3億元，權益金額724.5億元。

　　新希望地產的權益金額低，是因為為了提高衝擊規模的效率，避免管理成本過快增長，很多項目採取了聯合開發的模式。

　　但這也意味着，新希望地產的真實開發、運營能力，未必達到了千億房企的平均水準。而權益佔比偏低，更直接影響到了其利潤表現。

　　據年報，2020年新希望地產的淨利潤為28.4億元，同比增長為16.72%，和營收同比增長嚴重不匹配。而歸屬母公司股東的淨利潤，更是同比下滑5.75%。

　　其實在2019年，新希望地產的歸母淨利潤，就出現了五年來首次下滑的局面，降幅為13.19%。2020年下滑幅度有所收窄，但對比銷售和營收表現，如此利潤表現可謂冰火兩重天。

　　當然，利潤下滑，權益佔比低只是因素之一。另一個原因在於，新希望地產在激進拿地的過程中，不乏高溢價地塊，加上限價的因素，利潤空間被嚴重壓縮。

　　比如，去年4月，新希望地產23.6億元在佛山拿地，扣除配建面積後樓面價18252元/平方米，為佛山歷史第二高價地。

　　來源：新希望地產年報

　　高溢價、大手筆四處拿地，不僅拉低了利潤，還帶來了顯著的債務增長。

　　2020年，新希望地產剔除預收後的資產負債率為66.55%，三道紅線成功達標，不過總負債達到1113.9億元，同比增長23.58%。

　　去年，新希地產發佈名為“四川新希望房地產開發有限公司2020 年累計新增借款超過上年末淨資產百分之二十的公告”：

　　上述新增借款主要系公司調整債務結構以及業務發展需要所致，均用於公司日常經營發展，屬於公司正常經營活動範圍，不會對公司生產經營情況和償債能力產生重大不利影響。 

　　在公告中，雖然新希望地產解釋稱，借款的增加，“不會對公司生產經營情況和償債能力產生重大不利影響”，但這也反映出快速規模化帶來的債務壓力在明顯增大。

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　　新希望地產背靠集團這棵大樹，在資源獲取、融資等方面，當然也有一定的優勢。不過，相較於養豬等傳統業務，地產的跨度還是比較大，業務之間的協同難度同樣較高。

　　為了尋找新的增長點，拓寬地產業務的航道，今年1月，新希望服務在短短几天內完成股權變更之後，緊急赴港上市。這也是地產債務承壓的一個縮影。

　　地產存量時代，商品房銷售規模放緩，房企普遍調整策略，加大對物業服務的投資，以此獲得持續性的業績增長空間。

　　有消息顯示，新希望服務的上市聆訊已於近日通過。不過，新希望服務高度依賴地產輸血的特徵依舊相當明顯。

　　招股書顯示，報告期內，新希望服務來自新希望房地產集團的項目數量為43個，在管樓面面積為623.2萬平方米，收入1.07億元，佔比82.4%。

　　當然，地產業務輸血物業服務，是大部分房企的慣用路徑。但由於新希望地產本身的權益規模有限，導致新希望服務的整體體量相當有限。

　　來源：新希望服務招股書

　　招股書顯示，2018年至2020年9月30日，新希望服務收入分別為2.58億元、3.81億元和3.68億元；同期淨利潤分別為4105.8萬元、6404.1萬元和7936.1萬元。

　　那麼，高度依賴地產輸血的新希望服務，即便成功上市，未來又能夠為地產板塊貢獻多少利潤？

　　值得一提的是，由於擴張速度的加快，近幾年的新希望地產，在銷售規模成倍增長同時，產品品質管理出現了一些問題，網上有不少相關樓盤的質量投訴。

　　來源：網絡

　　比如去年人民網地方領導留言板顯示，南寧新希望錦官城一期，截至2020年4月上旬，購房業主向物業公司反映需整改的質量問題多達8356條。

　　這意味着，新希望地產不僅效益、盈利和收入不匹配，開發運營和管理能力，也沒能跟上規模的快速增長。

　　未來，站上千億台階的新希望地產，顯然得在發展速度和質量之間做好平衡。