砸掉“鐵飯碗”的房企大佬，走到“懸崖邊”_風聞

作者：破曉

編輯：六耳

來源：藍媒匯財經

曾定義“小目標”的王首富在身處困境之時，眾多地產大佬至少表面上仍是高歌猛進。誰承想，退潮之後才發現大佬們個個都患了萬達當初的“病”。

在危機的舞台上，泰禾集團（000732.SZ）、福晟國際（00627.HK）、禹洲集團（01628.HK）、藍光發展（600466.SH）等千億級別的房企，你方唱罷我登場。

跟王健林從體制內下海類似，這些房企後面也都站着一個個從體制內走出的老闆。只是，萬達已經有了走出危機重獲新生的跡象，其他大佬們卻還在泥潭中難以自拔。

上世紀90年代，國內房地產行業冉冉升起。一些體制內年輕人，開始下海闖社會。現如今的千億、萬億房企，大都始於此。

1992年，廈門已經在特區的光環之下開始顯山露水。林龍安看準時機，從廈門財政系統離職。他先是開了一家石料廠，賺到了第一桶金——100萬。

石料廠畢竟還是“小打小鬧”，1994年林龍安又創立了禹洲地產，名字取自“大禹治水，荒漠成洲”。1995年，第一個產品“禹洲新村”在廈門市場贏得美譽。

同為閩系房企的泰禾集團稍顯“神秘”。泰禾集團公司官網介紹“公司創建於1996年”，工商資料顯示的成立時間則是1992年底。公開信息顯示，泰禾早期的法人代表是黃老闆的母親。1996年，時年31歲的黃其森才正式離開建行。

黃其森沒有公開過第一桶金的由來，反倒惹得坊間一直以來莫名好奇。有一種説法是，劉慈欣在電廠上班時摸魚完成《三體》，黃老闆則在建行當差的時候遙控操盤了泰禾。不過，當事人並沒有回應這個問題。

瞅準房地產的當然不只福建人。

林龍安、黃其森踏足房地產的前後腳，成都人楊鏗、廣州人潘偉明也先後拋棄“鐵飯碗”，兜兜轉轉之後也都扎進了火熱的房地產。

官二代楊鏗最初是從國營企業辭職，創辦了汽車零配件廠。1992年9月12日，“成都蘭光房屋開發公司”（後來的藍光發展）成立，隨後在商業地產領域發展得順風順水。

隨着1998年福利分房時代結束，住宅市場化改革全面啓動。2003年8月，房地產被定位為國民經濟支柱產業。房地產業迎來黃金髮展期。

恰好是同一年，潘偉明獨闖福州創辦福晟。在此之前，原本一鎮之長的潘偉明辭去公職之後與哥哥潘超文在地產行業已經摸爬滾打約十年。廣東人潘偉明“日逐其成”的野心很快就體現在行動上，2006年更是斥資1億收購有着50年曆史、產值超20億元的福建六建，被視為“蛇吞象”經典案例。

楊鏗也帶領着藍光從“商業開發”向“住宅開發”轉型。

2002年8月6日，成都百花西路一號國土局的交易大廳被人羣擁擠得水泄不通，46家開發商競逐7個地塊。這次拍賣也是後來業界所稱的“陽光第一拍”。

最終，6家房企如願以償，藍光甚至還梅開二度。藍光的“成都一哥”氣質自此初露鋒芒。後來，萬科、保利都曾搶灘成都，卻沒有一家幹過藍光。

城鄉結合部起家的禹洲地產在廈門混得已經風生水起，有過不少轟動一時的項目。其中位於廈門“外灘”的禹洲·華僑海景城項目，當時是廈門的新地標。

這些當年從體制內下海混社會的年輕人，也都成了地方商界的大富豪了。

然而，世界那麼大，他們還都是想出去看一看的。

逐漸地，林龍安就帶着在廈門盤踞多年的禹洲地產開始版圖擴張，在上海、合肥等地相繼落子。

黃其森的泰禾集團則盯上了千里之外的北京。

2002年，黃其森拿下北京通州某地塊時曾自信地説：“我們要打造中國第一豪宅別墅！”在當時還甚是荒涼的通州，黃其森開發出泰禾後來“院子”系的首篇——運河岸上的院子。

古往今來的皇城根從不缺有錢的主。泰禾的院子，一炮走紅。

2008年，北京奧運會驚豔全球，“我和你”響徹大街小巷。全國沸騰之下，房地產卻是一片哀嚎。美國次級貸引發的金融危機瀰漫全球，國內房價隨後跌落神壇。

幸運的是，隨着經濟刺激計劃，房企又迎來了旭日黎明。禹洲、泰禾等紛紛上市。

2010年12月2日，萬科A（000002.SZ）公告稱當年已經累計實現銷售面積830.7萬平方米，銷售金額1000.6億元。國內第一家年銷售額千億級房地產公司正式誕生。

不巧的是，“千億房企”自此成為業內默認的一條線。這條線，屢屢見證生死。

房企們不是已經成為千億房企，就是飛奔在追逐千億的路上。千億俱樂部之所以如此備受青睞，原因在於千億所帶來的規模經濟。

就房企而言，規模也意味着融資能力、品牌效應和更大的話語權。

2012年，藍光銷售額剛破百億，千億目標就排上日程，喊出“9年1000億”的口號。後來的事實證明藍光還是低估了自己的“能力”，只用了7年就達成千億目標。

要説千億房企的衝刺大軍，閩系房產繞不過去。

2015年後，福晟、禹洲、泰禾紛紛大舉擴張。

福晟集團成立“飛虎隊”全國到處搶地，兩年簽下107個項目，被業內稱為“閩系黑馬”。2018年公司成立25週年發佈會上，時任福晟集團執行總裁郭國強豪言，“2018年福晟將收購一個百強企業。”

禹洲地產則是在2016年將公司總部從廈門遷至上海，接着按下3年衝擊千億銷售規模的啓動鍵。

泰禾這邊，黃其森一手打造的“院子系”產品成為必殺技。2014——2017年間，黃其森大把拿地，在“院子系”的基礎上還延伸出“大院系”“府系”“園系”等產品線。這些定位高端的產品同時也有着超高的溢價。

2017年泰禾集團憑藉1010億元的銷售佳績，上榜中國地產15強。站在巔峯的黃其森放出豪言，“2018年銷售額目標要再翻一番至2000億元。”

那幾年，這些體制內出來闖社會的人信心爆棚，儼然已經成功躋身全國大佬。

2017年初的萬達年會上，王首富一首“一無所有”火遍全網。不想一語成讖，高光之後很快跌入谷底，“首富變首負”的段子滿天飛。萬達開始變賣資產自救：金融、文旅、影視……

那一年，潘偉明還正帶着福晟朝着千億目標衝刺。

2017年，福晟採用信託、基金等“短債長投”的融資模式瘋狂攬地1787萬平方米。這家有着千億執念的房企和碧桂園、融創、萬科一起躋身前十。

誰承想，這僅僅只是博了一下眼球，還沒捂熱就為後來的“賣身”埋下伏筆。

年少時，潘偉明從賣冰棍中悟出了人生第一個經商之道：資金週轉越快，勝算越大。成年後的潘偉明卻還是在瘋狂地攻城略地中失算了。

2018年開始，福晟資金困局顯現。2018年，福晟國際業績由盈轉虧，虧損達46.26億元。2019年，裁員、破產、債務等詞代替“千億黑馬”成為福晟出現在公眾面前的“模樣”。

近年，隨着“房住不炒”定調以來，各地嚴控房地產融資。一些開發商“拆東牆補西牆”，高負債、高槓杆之路愈發寸步難行。遇上危機的自然遠不止福晟這一家。

還走在追趕千億路上的禹洲集團負債已經達到1203.88億，瘋狂擴張的隱患開始顯現：蘇州、上海、福州的維權問題層出不窮。9月的“情趣事件”則將禹洲地產推上了風口浪尖。

上海禹洲舉辦的一場答謝活動上，全套杜蕾斯“情趣用品”伴手禮在賺足眼球的同時也引來諸多爭議，網傳禹洲內部稱之為一次“地產圈內的笑話”：“丟人”“瞎搞”“垃圾”。上海品牌負責人因此事被開除，活動供應商遭到“拉黑”待遇………..

當一眾業內外人士都對“情趣事件”津津樂道之時，曾經豪言“2000億”黃老闆或許無心關注。曾瘋狂加槓桿豪賭的泰禾終於也遇上了多事之秋：

一邊是為了降負債開始“賣賣賣”。據不完全統計，2019年泰禾僅賣給世茂的項目就多達七個，累積回籠資金超84億元。另一邊是高管離職層出不窮。2019年末，黃其森還被迫代行董秘一職。

《安娜·卡列尼娜》中有句話流傳頗廣：幸福的人都是相似的，不幸的人各有各的不幸。對於地產大佬們來説，“不幸”的原因也是相似的：繞不開的高負債。

他們解決危機的辦法也很簡單：賣！大佬們也顧不得體面，尋個合適的接盤大俠才最緊要。

福晟、泰禾陷入窘境的時候，“成都一哥”藍光過得也不舒服。今年4月，藍光撤離上海、“賣身”融創等消息不脛而走。不過這些消息都被藍光予以否認。

事情正在起變化。林龍安、潘偉明、黃其森、楊鏗這些從體制內走出，一度風光無限的房產老闆們或多或少都開始品嚐到混社會的“苦果”。