“集中供地”的假象與真相_風聞

文|內幕君

從2月份“熱點城市供地兩集中”消息傳出，到現在部分城市完成“集中供地”首演，已經近百天。

對於這項本想加持“房住不炒”的政策的百日秀，質疑和批評的聲音不少，大家覺得：

它將市場催得更熱。

判斷依據很簡單，就是土拍本身的火熱程度，搶麪粉的更多了，麪粉價更高了。

比如：北京土拍，25宗地塊，報名房企累計超過200家。首日12宗地有7宗地進入最終的競高標準住宅建設方案環節；上週杭州土拍，57宗地有7成拍到“封頂+自持”，競自持的比例，最高竟達40%；再早一些的重慶土拍，最高拍出130%的溢價，有一半地塊溢價率超50%。

事實真是這樣嗎？

1

截止到今天，22個熱點城市中有7個完成了“集中供地”後的土拍首秀，這些城市包括：

長春、瀋陽、重慶、無錫、廣州、杭州、北京。

但大家會覺得奇怪，長春、瀋陽甚至廣州的土拍好像沒什麼聲音，而關於重慶和杭州土拍火熱的消息鋪天蓋地，由此給人一種感覺：“兩集中”後的土拍特別癲狂。

狗蛋説，這是“倖存者偏差”。

大家只看到媒體選擇性報道、篩選後的信息，然後無視那些被篩選掉的關鍵信息，於是產生了不全面的認知。

事實是，目前談論“兩集中”供地催熱樓市為時尚早。

你想啊，涉及集中供地的名單裏有22個城市，到目前也才三分之一完成首秀，局部反應不能代表全局。首秀的7個城市中，其實冷熱參半：

廣州推出48宗地，地價觸頂進入搖號的只有4宗，比流拍的6宗還少；

長春推42宗地，有2宗流拍，30宗底價成交，成交的40 宗地總體溢價率4.8%；

瀋陽本來要推25宗地，3宗沒人報名流拍，剩下的22宗地，人家只花兩個小時全拍完了，溢價率最高也就20%左右，有三分之一底價成交。

而熱乎的重慶、無錫、杭州，離不開某些因素的耦合。

重慶和無錫拿出的地，成色好的不少，出現較高溢價實屬正常。

重慶“麪粉”最近幾年都是供不應求狀態，此次推出的地塊加上第一季度已成交的，已經佔到全年供貨6成，買家擔心錯過再等一年。

同時，重慶不像其它熱點城市“限地價”，所以一些特別好的地，拍着拍着，房企殺紅了眼，就拍出了超120%的溢價率。

杭州市場則很魔性。

最近幾年，杭州人買房最大的感受是，“西湖的水我的淚”，從南搖到北，從白搖到黑，還在搖……

開發商最大的感受是，限地價、競自持到限房價，要在杭州賺到錢好難。但大家還是捨不得在長三角的重點城市失去話語權。

其它熱點城市，一宗地的競買保證金是起拍地價的20%，比如20億的地，想參拍要先交4億，對差錢的中小房企不太友好。杭州的“門票”便宜多了，保證金最高的，也才5000萬一宗。

這就讓中小房企都能獲得入場資格，多些拿地機會。拿這次土拍來説，除了濱江、融信、融創吃大塊肉外，還有很多小房企也撿着肉了，比如：

宋都、銀城、廣宇、温州時代、中天、眾安、杭房。

玩遊戲的多了，遊戲自然熱鬧。

數據顯示，50幾宗地裏頭，參拍房企超過20家的有7成。

2

目前看，“兩集中”後的“土拍熱”是一個偽結論。

狗蛋小聲“嗶嗶”：沒有“兩集中”的時候，22個熱點城市裏的熱點城市土拍，但凡拿出好點的地塊，就沒見過冷的。

但架不住被拿來炒預期，數據不會騙人，“看多”的情緒卻會傳導。

有人會説，這個政策沒把地價壓下來，它就是失敗的，不合理的。

咳，人家的目標是穩地價、穩房價、穩預期。穩，就是在合理範圍內波動，不代表只能降不能微漲。

説“集中供地”助推樓市的，忽視了一個事實邏輯，即局部土拍熱是地方搶出貨和房企搶補倉，兩次踩踏造成的，不會成為常態。

一年只能集中買賣3次 ，這就導致各城市出貨時間重疊，供貨方難免會拿些好貨搶節點，4-5月可以説是一年裏最好的節點。這個時間點拿的地，可以在年內就轉化成可售貨值，開發商的拿地積極性更高。

不僅融創“撒錢”四處買，越秀、濱江、融信這些肩部房企同樣補倉忙。

賣家販售的好貨多了，加上買家購買意願更強，集市顯得異常熱鬧。

上面制定“兩集中”的初衷是三穩，效果如何關鍵在執行層，在地方。目前不少聲音認為得反思這個政策。

狗蛋説，求錘一定得錘，“補丁”估計已經在路上了。

3

説集中供地助推樓市，狗蛋覺得這是主要矛盾沒抓對。

不過，它助推地產行業加速洗牌倒是真的。

最近，地產圈小夥伴隔三差五能看到融創拿地，廣州、無錫、重慶、杭州4個城市的土拍，融創場場都到，每場都有斬獲。

據狗蛋的不精準統計，這4場土拍，融創撒幣400億左右。

昨天北京首日土拍，融創又拿地了。

老孫這撒錢方式是眾多中小房企不敢想象的，也操作不來。

集中供地讓房企買地方式改變，從原來“游擊戰”到現在集中採購，大家湊錢的時間縮短，並且因為城市供貨“踩踏”，競買資金需求量也成倍上升，這就導致：

資信好的大房企從正規渠道拿便宜錢，然後買買買；中小房企繼續被擠壓到暗箱裏，想拿地只能去借更貴的錢。

本來行業就存在這麼個生態鏈，集中供地加速了生態鏈裏底端房企的消亡。有消息稱，前融利息漲到15%了。

今天的北京土拍還顯露另一個行業趨勢：房企聯合拿地更密切。

北京掛牌25宗土地，54家開發商參與，出現了37個聯合體，他們的報名參拍次數達87次，金地+華潤+保利組合報名了21宗地。

金華保“鐵三角”之外，還有各種花樣組合，比如粵系之間的攜手：萬科+華僑城、卓越+華髮、越秀+華髮；再比如三個廣東人帶一個福建人的組合：卓越+陽光城+華僑城+雅居樂。

杭州土拍，表現最搶眼的同樣是一對組合：融信濱江聯合體，拿地斥資超170億。

當各諸侯開始合縱連橫，意味着競爭進入白熱化階段。

北京土拍一堆組合裹挾之中，有道獨特的風景：

中海一片雪花獨自闖天涯，自己報名了18宗地，光保證金都得掏出上百“小目標”。

這也是眾多中小房企不敢想象的。

有媒體統計了參拍宗數排行情況，狗蛋發現，排在前十位的只有旭輝一家民企，其餘都是有國資背景的企業。

之所以如此，一方面是北京的遊戲門檻比杭州高，保證金比例20%，以25塊地總起拍價900億計算，要全部參拍得交180億保證金，放在杭州，保證金最多不超過12.5億。

另一方面原因，這次集中供應的地塊首次引入了房屋銷售價格引導機制，競拍之前，相關部門就測算了房子未來售價，開發商拿地後得做出價格承諾才能辦理預售證，和原來預售階段“指導”不同，現在前置到拿地階段了，想讓大家拿地更為理性。

土拍現場，大鱷廝殺起來還是沒那麼理性，多宗地進入最後的競高標準住宅建設方案，能觸頂的都觸頂了。

看來麪粉還是不夠多，而帝都人民的購買力足夠強。

財力及利潤管理水平不行的中小房企，多數只能望京生畏。

4

5月8日，熱點城市成都公告了今年第一批次集中供地情況，將有40宗地推出。

但有些房企已經輸在起跑線。

一個多月前，成都發布樓市新政，其中有一條規定：禁止“三條紅線”超標的房企參與土拍。

當前的地產行業，讓狗蛋想起他曾經養魚的畫面：

魚缸裏的魚多了水混，沒有更好的辦法之前，總有些魚會被抓出來喂貓。‍