加入物企上市潮，體量“迷你”的新希望服務帶來了什麼新故事？_風聞

2020年到2021年，物管企業進入加速上市階段。

據和訊房產資料顯示，港股物業板塊的總市值由2020年初的2062億元，增加到了2021年3月的8285.4億元。

資本對物業行業的看好，同時也激發了物企上市的熱潮，今年陽光城旗下陽光智博、富力物業、海倫堡旗下海悦生活、明宇商服等等物管企業相繼赴港IPO，預計未來一段時間物業服務企業仍舊會相繼湧入資本。

繼今年一月榮萬家赴港上市成功後，昨天又傳來新希望服務通過上市聆訊的好消息，這意味着又一物業股即將誕生。

然而，據中國網財經記者統計，自去年以來共有21家物業公司成功登陸港交所，但在股價方面卻有一半處於破發狀態。

可即便如此，今年以來物業企業上市仍熱潮不減，但物業股經歷破發、集中調整後，估值會逐漸的迴歸合理水平，馬太效應也會漸漸凸顯，而資本永遠只會追捧實力企業，對於中小物業股和缺少亮點的物業股破發也將是大概率的事。

回過來看，剛剛通過聆訊的新希望服務到底成色幾何，實力和業績能不能支撐得起資本的長期追捧呢？

“養豬首富”跨界，新希望服務“破殼而生”

溯其源頭，説到新希望服務，不得不提到新希望集團，中國500強企業，由最初的單一飼料產業逐步發展為集農、工、貿、科一體化發展的大型農牧業民營集團企業，涉獵廣泛。

而在集團各項業務緊鑼密鼓的進行時，新希望地產業務在“三道紅線”下融資不斷縮緊，加速擴張時如何降負債降槓桿成為了企業面臨的問題，於是在物業股遭資本熱捧的風口，公司也乘上了這股東風，拆分物業上市。

今年1月，新希望服務正式向港交所提交招股書，開啓了IPO征途。

成立於2010年的新希望服務，最早在成都為新希望房地產集團開發的物業提供物業管理服務，在億翰智庫發佈的2020中國物業企業綜合實力百強中排名第39位。

財務方面，2018年、2019年及2020年，新希望服務分別實現收入2.58億元、3.81億元及5.88億元，同期分別實現淨利4105.8萬元、6404.1萬元及1.1億元，高於物業行業平均水平。值得注意的是，2020年毛利率高達42.1%。

其收入來自於四大業務，即物管服務、非業主增值服務、商業運營服務及民生服務。截至2020年12月31日，公司四大業務收入佔比分別為32.3%、28.6%、19.2%及19.9%。

值得一提的是，公司還獲得包括小米和貝殼等6位基石投資者的看好，共認購4940萬美元發售股份。

項目管理上，截至2020年12月31日，公司管理65個項目，在管總樓面面積約為1020萬平方米，總合約樓面面積約為1530萬平方米。截至最後實際可行日期，管理項目增至74項，總在管樓面面積增至1140萬平方米，總合約樓面面積約為1790萬平方米。

根據《2020年中國物業服務企業在管規模榜TOP100》數據顯示，物業企業在管面積門檻抵達1.87億平米，而其中萬科雲和雅生活以超5億的在管面積名列一二，碧桂園服務以40899萬平米的在管面積居第三位。

顯然，新希望服務雖一直在擴張，但從營收體量上來看，“迷你型”的規模或將成為後期資本衡量其發展的重要因素。

基本面看，新希望服務背靠母公司新希望地產集團，確實有着不錯的戰績，但真正迴歸到本身，在物業行業市場優勢並不明顯，要講好“小而美”的故事仍有一些坎需要跨越。

翻開裏子看成色，新希望服務的AB面

顯然，亮眼的業績讓新希望服務拿到了資本的門票，但細酌招股書數據，新希望服務並不盡完美。

一方面，根據招股書數據，2018年到2020年，新希望服務來自新希望房地產集團極其合營、聯營公司以及其控股股東的其他聯繫人開發的物業項目提供物業管理服務收入分別佔同期其它物業管理服務板塊收入的100%、100%、97.6%，及總收入的約45.1%、37.0%及31.5%。

截至2020年9月，新希望服務在管55個項目當中，來自新希望地產的項目數量為43個，來自新希望地產的合營或聯營公司的項目數量為5個，來自新希望服務的最終控股股東的聯繫人的項目數量為5個，來自獨立第三方的項目在2019年以前均為零，直至2020年前三季度，來自獨立第三方的項目數量突破2個，獨立第三方在管樓面面積僅佔比0.3%。

此外，獨立第三方的平均物管費僅1.99元每月每平米，與母公司的3.41元每月每平米有一定差距，營收佔比更是微不足道。

以此來看，新希望服務節節攀升的營收，母公司佔據了絕大部分功勞，這也鑄就了新希望服務的快速成長，而反過來，這也將成為限制其發展的達摩克利斯之劍。

另一方面，區域偏科嚴重，根據招股書，2018年到2020年，新希望服務在西南地區管理總樓面面積佔總在管樓面面積的比例分別為67.3%、52.1%及50.7%，西南地區營收佔據了大半壁的江山，其次是華東地區，為28.8%，這兩個地區加起來佔比超過了八成。

由此，區域的高依賴，容易使公司受單一市場波動影響，長遠來看，或成高風險長期伴隨左右。

再次，新希望服務雖營收年年升高，實際上，負債也在逐年攀升，招股書來看，2018年僅為2.11億元，到2019年總負債急劇上升，達到8.95億元，而到2020年9月底，繼續攀升到11.61億元，負債對資產比率由2018年的36.4%升至2019的67.9%，到2020年攀升至75.4%。

對此，高負債在以輕資產為優勢的物管公司實在不佔有優勢。

最後，對於物管行業，規模是資本考慮的重要因素，在管面積是決定收入規模的根本性要素，大規模的物企顯然具有天然優勢。而新希望服務儘管在不斷擴展，但規模仍屬“迷你”，根據而瑞發佈的報告顯示，截至2020年12月底，物管企業TOP 100在管面積的門檻值為1386萬平方米。以此計，新希望服務規模尚無法進入百強。

總的來説，規模難塑亮點、營收高依賴、不斷攀升的負債，都將成為新希望服務後期要解決的麻煩。

佈局多元化產業，新希望服務能不能拓寬資本“護城河”？

事實上，新希望服務面對自己的規模劣勢，一直在尋求更為獨特的故事以獲得資本的青睞。

另闢蹊徑，企業也確實找到了一條適合自己的賽道，構建多元化服務，在基礎的物管服務之外，還包括協助開發商案場銷售為主的非業主增至服務、商業運營服務、特殊生活服務，其中，生活服務板塊還包括拎包入住、維修保養、資產運營、零售餐飲等。

數據顯示，截至2019年及2020年9月30日止的九個月，來自生活服務的營收從2470萬元暴漲131.58%至5720萬元，佔總營收比例從8.8%升至15%，未來有望進一步增長。

以此來看，多元化服務的構建也確實為企業的發展帶來了一些增值空間，但對標整個營收佔比，仍成不了體量。

與此同時，現階段的物管行業賽道熱鬧非凡，各家物企舉全企之力進擊資本，2020年上市物企翻倍，競爭愈發激烈，而扎推上市的物業股也並沒有全部受到資本的青睞，今年年初第一支物業股榮萬家在港上市首日破發，開盤價報12.8港元，較發行價跌4.9%，收盤價為12.48港元/股。

此外，去年上市的恒大物業、金科服務、世茂服務等等物管企業均在上市的首日盤中破發。

顯然，供股過量之後，上市物業公司服務同質化越來越明顯，公司亮點也越來越難以凸顯，投資者對上市公司的辨識和挑剔程度則會變得越來越高，大公司會被追捧，而業績表現不佳的公司則會被進一步邊緣化，IPO破發、股價回調則變成了常態。

反過來看，新希望服務在資本市場中並沒有特別的優勢，反而在管規模小、過度依賴母公司、外拓能力弱存在劣勢，狙擊資本並不容易。

總的來看，依託中國500強母公司，新希望服務發展一路順風順水，但營收體量的迷你以及高依賴症或成發展掣肘，要想在資本市場一路高歌前行，能否在多元化業態上有效拓寬護城河將是關鍵。