一個二線城市的房產分析，最長要賣29年_風聞

南京新樓市

想換新房，但手裏的二手房怎麼都賣不掉！

這或許是，當下南京樓市最大的矛盾。那麼，南京的二手房究竟有多難賣呢？

數據顯示，目前南京二手房庫存為110714套，注意，這僅僅是貝殼1家的數據。

進一步觀察後，你會發現，近一年時間，南京每月新增房源量穩定在1.5-2.8萬套。這也導致，南京二手房庫存始終居於高位。

可以説，如今南京的二手房市場已經進入買方市場，去化嚴重滯後。

我們統計了南京主城八區的二手房去化週期，看看在南京賣一套二手房到底有多難。

秦淮區去化週期最短，大致為23個月，約1.9年；

棲霞去化週期最長，大致為51個月，約4.3年；

雨花台區掛牌房源數最少，去化週期大致約29個月，約2.4年；

江寧區掛牌房源數量最多，去化週期大致為46個月，約3.8年。

下面來看各區重點板塊的去化週期。

01

鼓樓區

在鼓樓區，龍江、湖南路、鳳凰西街分別掛牌1558套、1467套、1025套，掛牌量名列區域前三。

而成交榜上，鳳凰西街、龍江、建寧路分列前三位。

從去化週期表，我們不難看出，鼓樓區的二手房，好賣的是真的好賣，難賣的也是真的賣不動！

如福建路、小市等板塊，分別需要79、63個月，約5.25-6.6年才能賣完。

而熱門板塊，寧海路、定淮門大街，去化週期只要10-11個月，一年不到就能全部賣完！

這主要得益於名校學區的利好，要知道，寧海路、定淮門大街這一類板塊，是南京一線學區房的聚集地，二手房房源供不應求，基本都是掛一套賣一套！

這些一線學區房不但去化很快，而且單價都非常高，大部分房源成交價都顯示“暫無價格”，在10萬+/㎡。

例如，寧海路板塊力小+29中的學區房，漢口西路小區，剛成交一套37.78㎡的房源，顯示“暫無價格”，我詢問中介後得知，該套房源的成交價為542萬，摺合單價超過14.3萬/㎡！

02

建鄴區

在建鄴區，奧體、奧南、應天西路分別掛牌1846套、876套、708套，掛牌量名列區域前三。

而成交榜上，南湖、奧體、應天西路分列前三位。

今年，建鄴區二手房成交價最高的，萬達板塊的佳和園小區，是金陵匯文初中和科睿小學的學區房，一套47.81㎡的房源，成交單價高達8.5萬/㎡。

南湖，是建鄴區近90天成交量最多的板塊，90天成交了127套房，平均每天成交1.4套！也是去化週期最短的板塊，只要1.4年就能全部賣完。

這是因為，南湖板塊是南京的老城區，生活配套很完善，而且區域內的房價也不是很高。

奧體，是掛牌房源數最多、去化週期最長的板塊，需要49個月，超過4年才能賣完。

這可能是板塊內房價偏高造成的，奧體是南京豪宅雲集的地方，目標客羣是改善羣體，而這些買房人一般更偏愛新房。

03

秦淮區

秦淮區，月牙湖、新街口、洪家園分別掛牌1680套、1152套、1135套，掛牌量名列區域前三。

而成交榜上，這三者也分列前三位。

從整個秦淮區來看，去化週期在主城八區內是最短的，約1.9年。區域內所有板塊，去化週期都在17-39個月，約1.4-3.2年之間，比較理想。

這得益於秦淮區得天獨厚的地理位置，地處市中心，發展成熟，配套完善，而新房量卻非常少。

今年，秦淮區二手房成交價最高的是，遊府新村，遊府西街小學+鍾英中學的學區房，一套39.94㎡的房源，成交總價405萬元，單價高達10.1萬/㎡！

04

玄武區

玄武區，紅山、鎖金村、櫻駝花園分別掛牌1005套、655套、653套，掛牌量名列區域前三。

而成交榜上，紅山、宣武門、櫻駝花園分列前三位。

從整個玄武區來看，大部分板塊去化週期都差不多，在27-39個月之間，約2.2-3.2年，時間都不是很長。

這是因為，玄武區發展成熟，配套完善，距離市中心也近，而且板塊內老小區較多，有大量小户型房源，房價相對也較低，適合想在城區上車的剛需、剛改。

05

雨花台區

在雨花台區，板橋、鐵心橋、寧南分別掛牌1658套、1027套、740套，掛牌量名列區域前三。

而成交榜上，鐵心橋、寧南、板橋也分列前三位。

板橋和梅山，是雨花台區內去化週期最長的兩個板塊。這主要是因為，這兩個板塊目前都還沒有地鐵，交通出行不是很方便。

但是，近期這個問題，迎來了解決方案。

首先，板橋即將迎來板塊內第一條地鐵，寧馬城際S2號線，該線路在板橋內設三站，目前馬鞍山段已經開工，南京段預計今年動工，預計2025年通車。

其次，寧蕪鐵路即將搬遷！近期，寧蕪鐵路闊能改造勘察設計項目，開始招標。

06

棲霞區

在棲霞區，仙林、馬羣、邁皋橋分別掛牌2799套、2396套、1192套，掛牌量名列區域前三。

而成交榜上，仙林、馬羣、月苑分列前三位。

整個棲霞區，大部分板塊去化時間都比較長。

這主要是因為棲霞區離市中心比較遠，優質學區也比較少，而且區域配套相對不太完善。

但隨着燕子磯等板塊的配套升級，棲霞區或許會迎來新的轉機。

07

江寧區

在江寧區，東山鎮、百家湖、麒麟鎮分別掛牌3747套、3332套、2817套，掛牌量名列區域前三。

而成交榜上，百家湖、九龍湖、岔路口分列前三位。

區域內去化最快的，是九龍湖板塊，這主要是因為九龍湖目前發展的已經很宜居了，但是近幾年一直沒有多少新房入市，買房人只能轉向二手房。

江寧區比較誇張的一個地方，就是湯山鎮，去化週期長達348個月，整整29年才能賣完！而且成交週期大多都比較長，掛牌之後1-2年才能賣掉。

08

浦口區

在浦口區，橋北、江浦街道、高新區分別掛牌10327套、3606套、1635套，掛牌量名列區域前三。

而成交榜上，這三者也牢牢佔據了前三位。

令人詫異的是，新房市場非常火爆的頂山街道，在二手房市場上的表現卻不盡如意，去化週期是區域內最長的，需要68個月，約5.7年。

這是由於，今年板塊內新房庫存增多，而且嚴格限價，買房人陸續將目光轉向新房市場。

值得注意的是，橋北的二手房掛牌量，高達10327套，是整個南京市掛牌量的十分之一。但是橋北的二手房成交量，也是南京最多的一個板塊，近90天成交了611套房，平均每天賣出6-7套房！流通性非常大。

橋北的二手房，單價低，總價也低，是很多剛需在南京上車的第一站，目前成交價大部分都在2萬/㎡左右。

結合上述這些數據，我們分析發現，南京部分二手房流動性較低的原因，主要是：

首先，南京新房嚴格限價，經常出現一二手房倒掛的情況，買房人都對於倒掛新盤趨之若鶩，區域二手房自然就遇冷了。

其次，今年南京很多熱門板塊新房井噴。

根據南京網上房地產顯示，全市一年內新開盤商品房項目多達410個，今年上市住宅3.4萬套，這已經可以滿足相當大一部分買房人的需求了。

南京許多拆遷安置房要到5年上市，二手房總數還得翻幾翻。