一個二線城市的房產分析,最長要賣29年_風聞
简单快乐-2021-05-14 22:47
南京新樓市
想換新房,但手裏的二手房怎麼都賣不掉!
這或許是,當下南京樓市最大的矛盾。那麼,南京的二手房究竟有多難賣呢?
數據顯示,目前南京二手房庫存為110714套,注意,這僅僅是貝殼1家的數據。

進一步觀察後,你會發現,近一年時間,南京每月新增房源量穩定在1.5-2.8萬套。這也導致,南京二手房庫存始終居於高位。

可以説,如今南京的二手房市場已經進入買方市場,去化嚴重滯後。
我們統計了南京主城八區的二手房去化週期,看看在南京賣一套二手房到底有多難。

秦淮區去化週期最短,大致為23個月,約1.9年;
棲霞去化週期最長,大致為51個月,約4.3年;
雨花台區掛牌房源數最少,去化週期大致約29個月,約2.4年;
江寧區掛牌房源數量最多,去化週期大致為46個月,約3.8年。
下面來看各區重點板塊的去化週期。
01
鼓樓區

在鼓樓區,龍江、湖南路、鳳凰西街分別掛牌1558套、1467套、1025套,掛牌量名列區域前三。
而成交榜上,鳳凰西街、龍江、建寧路分列前三位。
從去化週期表,我們不難看出,鼓樓區的二手房,好賣的是真的好賣,難賣的也是真的賣不動!
如福建路、小市等板塊,分別需要79、63個月,約5.25-6.6年才能賣完。
而熱門板塊,寧海路、定淮門大街,去化週期只要10-11個月,一年不到就能全部賣完!
這主要得益於名校學區的利好,要知道,寧海路、定淮門大街這一類板塊,是南京一線學區房的聚集地,二手房房源供不應求,基本都是掛一套賣一套!


這些一線學區房不但去化很快,而且單價都非常高,大部分房源成交價都顯示“暫無價格”,在10萬+/㎡。
例如,寧海路板塊力小+29中的學區房,漢口西路小區,剛成交一套37.78㎡的房源,顯示“暫無價格”,我詢問中介後得知,該套房源的成交價為542萬,摺合單價超過14.3萬/㎡!

02
建鄴區

在建鄴區,奧體、奧南、應天西路分別掛牌1846套、876套、708套,掛牌量名列區域前三。
而成交榜上,南湖、奧體、應天西路分列前三位。
今年,建鄴區二手房成交價最高的,萬達板塊的佳和園小區,是金陵匯文初中和科睿小學的學區房,一套47.81㎡的房源,成交單價高達8.5萬/㎡。

南湖,是建鄴區近90天成交量最多的板塊,90天成交了127套房,平均每天成交1.4套!也是去化週期最短的板塊,只要1.4年就能全部賣完。
這是因為,南湖板塊是南京的老城區,生活配套很完善,而且區域內的房價也不是很高。

奧體,是掛牌房源數最多、去化週期最長的板塊,需要49個月,超過4年才能賣完。
這可能是板塊內房價偏高造成的,奧體是南京豪宅雲集的地方,目標客羣是改善羣體,而這些買房人一般更偏愛新房。
03
秦淮區

秦淮區,月牙湖、新街口、洪家園分別掛牌1680套、1152套、1135套,掛牌量名列區域前三。
而成交榜上,這三者也分列前三位。
從整個秦淮區來看,去化週期在主城八區內是最短的,約1.9年。區域內所有板塊,去化週期都在17-39個月,約1.4-3.2年之間,比較理想。
這得益於秦淮區得天獨厚的地理位置,地處市中心,發展成熟,配套完善,而新房量卻非常少。
今年,秦淮區二手房成交價最高的是,遊府新村,遊府西街小學+鍾英中學的學區房,一套39.94㎡的房源,成交總價405萬元,單價高達10.1萬/㎡!

04
玄武區

玄武區,紅山、鎖金村、櫻駝花園分別掛牌1005套、655套、653套,掛牌量名列區域前三。
而成交榜上,紅山、宣武門、櫻駝花園分列前三位。
從整個玄武區來看,大部分板塊去化週期都差不多,在27-39個月之間,約2.2-3.2年,時間都不是很長。
這是因為,玄武區發展成熟,配套完善,距離市中心也近,而且板塊內老小區較多,有大量小户型房源,房價相對也較低,適合想在城區上車的剛需、剛改。

05
雨花台區

在雨花台區,板橋、鐵心橋、寧南分別掛牌1658套、1027套、740套,掛牌量名列區域前三。
而成交榜上,鐵心橋、寧南、板橋也分列前三位。
板橋和梅山,是雨花台區內去化週期最長的兩個板塊。這主要是因為,這兩個板塊目前都還沒有地鐵,交通出行不是很方便。
但是,近期這個問題,迎來了解決方案。
首先,板橋即將迎來板塊內第一條地鐵,寧馬城際S2號線,該線路在板橋內設三站,目前馬鞍山段已經開工,南京段預計今年動工,預計2025年通車。

其次,寧蕪鐵路即將搬遷!近期,寧蕪鐵路闊能改造勘察設計項目,開始招標。

06
棲霞區

在棲霞區,仙林、馬羣、邁皋橋分別掛牌2799套、2396套、1192套,掛牌量名列區域前三。
而成交榜上,仙林、馬羣、月苑分列前三位。
整個棲霞區,大部分板塊去化時間都比較長。
這主要是因為棲霞區離市中心比較遠,優質學區也比較少,而且區域配套相對不太完善。
但隨着燕子磯等板塊的配套升級,棲霞區或許會迎來新的轉機。
07
江寧區

在江寧區,東山鎮、百家湖、麒麟鎮分別掛牌3747套、3332套、2817套,掛牌量名列區域前三。
而成交榜上,百家湖、九龍湖、岔路口分列前三位。
區域內去化最快的,是九龍湖板塊,這主要是因為九龍湖目前發展的已經很宜居了,但是近幾年一直沒有多少新房入市,買房人只能轉向二手房。
江寧區比較誇張的一個地方,就是湯山鎮,去化週期長達348個月,整整29年才能賣完!而且成交週期大多都比較長,掛牌之後1-2年才能賣掉。

08
浦口區

在浦口區,橋北、江浦街道、高新區分別掛牌10327套、3606套、1635套,掛牌量名列區域前三。
而成交榜上,這三者也牢牢佔據了前三位。
令人詫異的是,新房市場非常火爆的頂山街道,在二手房市場上的表現卻不盡如意,去化週期是區域內最長的,需要68個月,約5.7年。
這是由於,今年板塊內新房庫存增多,而且嚴格限價,買房人陸續將目光轉向新房市場。
值得注意的是,橋北的二手房掛牌量,高達10327套,是整個南京市掛牌量的十分之一。但是橋北的二手房成交量,也是南京最多的一個板塊,近90天成交了611套房,平均每天賣出6-7套房!流通性非常大。
橋北的二手房,單價低,總價也低,是很多剛需在南京上車的第一站,目前成交價大部分都在2萬/㎡左右。

結合上述這些數據,我們分析發現,南京部分二手房流動性較低的原因,主要是:
首先,南京新房嚴格限價,經常出現一二手房倒掛的情況,買房人都對於倒掛新盤趨之若鶩,區域二手房自然就遇冷了。
其次,今年南京很多熱門板塊新房井噴。
根據南京網上房地產顯示,全市一年內新開盤商品房項目多達410個,今年上市住宅3.4萬套,這已經可以滿足相當大一部分買房人的需求了。


南京許多拆遷安置房要到5年上市,二手房總數還得翻幾翻。