棚改貨幣化：三四線城市房價飆升的罪魁禍首_風聞

作者|魚師爺（第58篇原創）

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大家好，我是師爺。

今天來講一個金融名詞：棚改貨幣化。

不過在提棚改貨幣化之前，我們來説説什麼是棚改。

“棚改”什麼是意思，全稱叫“棚户區改造”。

什麼是棚户區呢？

棚户區，指比較擁擠、居住環境比較差的老區。

包括城市棚户區、國有工礦棚户區、林區棚户區和墾區危房。

在一些城市尤其是三四線城市，這種老、破、舊的房子還挺多。

比如我的家鄉紹興，過去這類房子其實挺多的。

這種房子往往年代長久，年老失修，就會有安全隱患。

這個時候，有關部門就開始對這些老房子進行改造。

這一改不要緊，但也開啓了一個時代。

一共分三個階段。

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我們先來看看棚改的第一個階段。

上個世紀90年代，一些城市開始陸續翻新。

以東北為首，開始掀起大規模棚改。

2005年，住建部一紙發文，發動棚改大戰。

一個字：拆！

把老的全部都拆掉。

但拆遷，需要給居民安排新房子吧。

所以，就出現了兩種兼容模式。

實物安置+貨幣補償。

什麼意思？

簡單講，要麼給房，要麼給錢。

兩種兼容。

但是拆遷和建新房，工作量很大，操作起來不方便。

所以2008~2014年，棚改的進度比較慢。

據統計，這段期間全國每年開工量維持在250-300萬套左右。

所以，這個時候，政府就轉變了思路，從實物安置與貨幣並重轉向貨幣安置優先。

以房換房這麼麻煩，那我乾脆多給你一點錢。

這就是第二個階段：棚改貨幣化。

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要搞清楚棚改貨幣化，首先要知道一個關鍵問題，那就是錢從哪來？

這些棚户區改造，主要集中在三四線城市。

説實話，地方政府並不是很有錢。

常常捉襟見肘。

國家也發現這個問題了，沒錢，怎麼辦？

既然是個民生工程，就不能跌份。

於是2014年，央行開發了一個新工具，叫抵押補充貸款。

 全稱：Pledged Supplementary Lending，簡稱PSL。

央行通過PSL工具把錢出借給三大政策性銀行，來支持棚改。

（國家開發銀行、農業發展銀行、出口銀行）

流程是這樣的：

第一步：央行通過PSL把錢出借給國家開發銀行；

第二步：國開行把錢出借給地方政府；

第三步：地方政府把這筆錢作為拆遷款。

第四步：居民拿到錢，去買新房。

第五步：房地產開放商有錢了，再去拿地蓋樓。

第六步：錢再次回到地方政府，然後地方政府把這筆錢還給國開行貸款。

這個流程，堪稱完美。

這種模式就開始大規模流行。

2013年，棚改開工數量323萬套；

2015-2018年，年均600萬套，

2018年，達到了626萬套。

這叫做棚改貨幣化。

棚改對我國房地產和經濟有什麼影響呢？

我們具體來看。

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從2008年到2019年，棚改累計超過4800萬套。

第一個影響是：

棚改，幫助了很多居民住進了小樓房。

成了“城裏人”，實現了安居樂業。

一定程度也讓居民的生活質量和城市面貌得到提升。

第二個影響是：

幫助三四線城市實現了房地產去庫存，拉動就業。

除了房企受惠，上下游如家電、裝修等行業也得到了快速發展。

此外，也拉動了當地政府的GDP。

第三個影響是：

房價飆升和負債率飆升。

因為許多拆遷户還不足以全款買房時，就會貸款。

但居民負債率提高的同時，每個月也有房貸壓力，同時對消費有影響。

但隨着時間，慢慢這套模式開始走下坡路。

進入第三個階段：退潮。

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退潮原因有三：

第一：根據我國的《國家新型城鎮化規劃》，2020年我國棚改任務完成，將陸續減少棚改；

第二：由於開發商住房積壓太多，政府將棚改從實物安置改為貨幣化安置為主。

幫助消化了很多庫存，不過也出現一些城市出現庫存不足的情況；

第三：棚改推高了房價，和國家出台的“房住不炒”的政策。

銀行貸款受限，逐步減少資金繼續大量流入房地產這個蓄水池的。

所以，綜合以上三個原因，棚改開始退潮。

隨着棚改逐漸退潮，後續舊城改造、老舊小區改造將會是新領域。

不過部分三四線城市，因為失去了棚改貨幣化，自身又缺乏支柱產業吸引人才。

這些地區大概率房價會走下坡路。

棚改貨幣化讓上億人住進了小樓，還幫助房企消化了住房庫存。

拉動地方GDP的同時，也推高了房價。

但隨着中央的“房住不炒”的政策。

今後的棚改將會逐步減少。

之後的房產税出台，勢必也會進行新一輪的吸水。

今天簡單聊一聊，以上希望對你有所幫助。

看完，能給大腦充電

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