東莞哪裏都好，就是房價太高_風聞

　　作者 | 南風窗記者 李波

　　4月底，姚發都在忙着打包新一批的鋁合金加工零件。他的工廠開設在東莞市長安鎮中紡工業路上，主營光纖切割、線切割加工。

　　姚發是廣東茂名人，2008年就來到東莞打工。這十多年間，他的身份不斷轉換：他成了一名丈夫，還成了兩位孩子的父親。去年10月，他決心自己創業，從一名流水線工人變成了創業者。

　　但變來變去，他始終沒有變成一名東莞人。

　　説起來，姚發曾有機會在東莞安居。他還記得，2015年長安鎮二手房還在8字頭，再偏遠一些還有五六千元的。但他猶豫了，結果到了年底突然就漲了一倍。現在，他放棄了在東莞紮根的打算。房價在他眼中也變成了一個冰冷的、高不可攀的數字：從2萬到3萬，再到4萬……

　　東莞房價走勢圖（截圖自中國房價行情官網）

　　他還離不開東莞。對於中小企業而言，東莞完備的上下游產業鏈是其他地方無法取代的。“走不了的，沒有多大產業還是得在東莞。”姚發堅持着，但他面對的現實是每年上漲的高昂廠租、不斷減少的訂單和日益激烈的競爭。

　　他不知道未來是否像許多朋友一樣，會因為壓力太大最終選擇回到老家，放棄拼搏的一切。東莞——讓打工人們又愛又恨的一座城。

　　憑藉天然優越的區位優勢，東莞靠着“三來一補”成為世界工廠，也成為改革開放以來我國經濟發展最快的城市之一。從製造大市到製造強市，從“東莞製造”到“東莞創造”，在中國製造業的版圖上，東莞是一個不斷升級的轉型範本。

　　東莞厚街被譽為“鞋都”，這裏聚集着無數鞋廠（李波/攝）

　　對奮鬥者來説，東莞是機遇之城，提供了創業者們白手起家、開創事業的機會。但高企的房價卻也意味着這座城市已經對姚發們關上了門——他們看不到留下來的希望。

　　“東莞哪裏都好，就是房價太高了。現在相當於在這裏打點工，只能這麼想。”姚發這麼對記者説時，一邊將零件鏤空，一邊垂着頭面露苦澀的笑容。

1

　　廠租兇猛

　　走在東莞長安鎮的街頭，隨處可見招租廣告，最常見的是大大的“招租”字樣跟着一串手機號碼。在一眼可見的樓頂、園區門口甚至路邊的樹木上……滿眼的紅底黃字，製造業氛圍濃郁。同樣的場景也出現在虎門、常平等工業大鎮。

　　在莞深交界的長安鎮，廠房招租廣告隨處可見（李波/攝）

　　中紡工業路附近雲集着鴻盛工業區、永新工業園等大大小小十幾個工業園。既有佔地面積千平的企業，也有臨街面積幾十平的“夫妻店”。由於是剛創業，姚發的客户資源有限，因而選擇臨街的廠房，這樣老顧客回頭就能找到。

　　姚發是從二房東手中租的，廠房的實際面積只有110平方米，但合同面積為150平方米。二房東態度強勢：“你合不合用？合用就這個價格。”最初給出的價格是5500元，姚發軟磨硬泡砍到4500元。但即便按加上公攤後的面積來算，該廠租也在30元/㎡。

　　姚發籤的是三年合同，滿兩年後漲10%。“這些都是二房東的套路。”姚發對此頗有怨氣，“本地房東在合約期內通常不漲廠租。從中介租就貴很多。園區一樓價格是28元/㎡，我這間是最貴的。電費收1.8元，本地房東只要9毛，不開工我都要交5200。合適的廠一般不會搬，但像這麼貴，兩三年就會搬走，實在負擔不起。”

　　長安鎮一位物業中介經理告訴南風窗，近年來許多中小加工企業從深圳過來，廠房變得緊俏，合適的廠房在長安鎮也是一種稀缺資源。如果是老闆自己找廠房，很難找到符合需求的。而中介提供的就是專業的服務，收的廠租高也是自然的。

　　東莞長安鎮分佈着大大小小的模具、五金等加工廠（李波/攝）

　　2013年深圳市吹響了推動產業轉型升級的號角。政府出台了優化空間資源配置、促進產業轉型升級的“1+6”文件，即作為2013年市政府1號文件印發的主文件和六個帶有配套具體實施細則的子文件。

　　深圳提出加快產業轉型升級，限制、淘汰落後產能，打造科學發展的“深圳質量”。緊接着，在深圳嚴查環保、貫徹落實清潔生產的高壓下，許多中小企業難以達到要求。從2015年開始，大量的傳統製造業企業放棄了深圳，選擇外遷到毗鄰的東莞。

　　東莞承接產業外溢的同時，許多投資客也蜂擁而至。經過多年發展，當地廠房出租市場逐漸形成以物業中介管理公司為核心的交易市場。如今想要從一手房東手中找到合適的廠房，並不容易。

　　隨之而來的負擔也讓人吃不消。在過去，廠房的實際使用面積與合同約定面積一樣，甚至有些房東還會將不用的空地免費贈予。

　　出現投資人組建的物業管理公司以後，公攤逐漸成為本地標配，從零公攤發展到如今常見的20-30%。合同也從原本的5年變成一兩年一簽，或者是約定每滿一定期限就漲5%到15%的廠租。

　　收費的名目也五花八門，常見的比如物業管理費、保安費、衞生清潔費等。這些費用往往會在原本每平方收費基礎上遞增一兩塊。

　　搬廠成為創業者最不想面對的一件事。來自江西吉安的劉富目前在長安廈邊開辦一家鋅合金壓鑄廠。2008年，他剛開始創業的時候，一樓廠租15元/㎡左右。他現在租在樓上30元/㎡的工廠，幾百平每個月一萬多元。

　　2019年11月，劉富原本的房東跟村委續簽失敗。他不得不重新找廠，這一找嚇一跳，“350平的廠房報500平，28元/㎡，加上2000多基本電費，兩三間宿舍，六七百一間，再加上其他費用。一個實用面積350平的廠房要接近2萬塊的成本。你想想壓力多大。”

　　南風窗記者實地走訪了多家園區廠房，高廠租已成常態。

　　幾家園區都表示，位置好的廠房往往在二三月就租完了

　　在長安鎮，一樓廠房通常在25-30元/㎡，二三樓廠房通常在17、18元/㎡。廠租上漲各有差異，有些廠房約定每兩年漲10至15個點，有些按照每年遞增4%。在近年來最熱門的大朗鎮松山湖區域，靠近湖區的廠房在30元左右，周邊地區在20多元。

　　一位二房東説：“今年價格算漲得比較快的，比去年每平方都漲了兩三塊錢。”十年前廠租還在10元/㎡以下，迄今已翻了三倍。

　　廠租兇猛，小企業負擔大大變重，叫苦不迭。

2

　　房價浮誇

　　“可望不可即。”劉富以此來形容對於東莞房價的看法。

　　劉富1999年就來了廣東。當時老家九成不上學的年輕人都會南下打工，他也一直在深圳、東莞輾轉。從十年前一間小小的廠房開始創業，到現在工廠有十幾名員工，劉富在東莞拼搏了十餘年。

　　“我早已經習慣了東莞的生活，何嘗不想在這邊買房？”但劉富有苦衷，如今做工廠極不穩定，一個工廠成長起來要花5-10年，但垮下去只需1-2年時間。所以很多工廠老闆不敢把錢拿去買房，因為工廠都需要現金週轉，如果同時還要還房貸，壓力太大。

　　因此，劉富也眼睜睜地錯過了在東莞買房的好機遇，短短六七年間，長安鎮的房價翻了四番。

　　目前東莞新房均價24179元/㎡，長安、東城等5鎮街超3萬元/㎡。二手住宅網籤均價為18635元/平方米，超過2萬元/㎡的鎮街有10個。其中，松山湖以38410元/平方米的均價排在第一位。

　　2021年4月東莞市商品住宅網上籤約銷售情況（圖源：東莞市住房和城鄉建設局官網）

　　在過去10年間，東莞房價漲幅位居全國前列，回首已是當初的3倍。這還是全市平均數據，在市區及松山湖、長安等狂飆鎮街，漲幅遠超此數。2020年，東莞房價漲幅領跑全國，高達32.7%，從1月均價18636元/㎡漲到12月24734元/㎡。

　　4月，住房和城鄉建設部約談了東莞在內等5個城市政府負責人，確保實現穩地價、穩房價、穩預期目標。房價過熱，東莞多次出台調控措施為樓市降温，要求加快落實“一城一策”調控，要求房地產中介規範出售。4月29日，東莞市住建局又發佈限價新政，提出從嚴控制在售項目價格漲幅，新房房價一年內漲幅不超3%。

　　調控政策加碼下，4月東莞樓市有所降温。

　　松山湖房產中介公司的彭經理目睹了房價最新一輪的瘋狂。2018年7月，華為將第一批2700名員工搬至位於松山湖新園區，此後又搬遷數次，上萬名員工開始在松山湖華為歐洲小鎮工作。松山湖成為東莞的新興熱土。

　　常在松山湖開車的司機駱師傅見證了環湖路的日漸繁榮。他記得以前路上五六分鐘都沒有一台車開過，現在已經車流如織。駱師傅篤定，一切的改變包括房價的暴漲都是華為帶起來的。

　　大朗鎮松山湖區域因華為備受矚目（李波/攝）

　　他也抱怨道，從前自己每月100多元的單間現在也漲至400多元。駱師傅會熱心地奉勸來附近找廠房的客人：“不要在這邊找啊，這邊貴啊，20塊一個方。這邊房價你知道多貴嗎？”

　　房價的確令人咋舌。彭經理記得，正是從2018年開始，松山湖的房價才開始猛漲，每年按一兩萬的漲幅來漲。“現在松山湖房價在5、6萬/㎡，主要是去年漲得挺猛的。以松山湖為中心點，越靠近松山湖房價越貴。最便宜的在5.5萬/㎡起，人家還不肯賣，想再觀望一下能漲到多少。”

　　彭經理表示，松山湖新樓盤並不多，因此二手房的價格也並不便宜。松山湖北部配套設施齊全，價格在6萬/㎡以上；南部稍微便宜，但許多人都看好南部，因為華為等許多高新企業都在南部。

　　大朗鎮松山湖區域的廠房招租信息

　　松山湖高新區已有國家高新技術企業300多家，聚集了華為終端、華貝電子、生益科技等一批龍頭企業，還引進了東陽光、紅珊瑚藥業等一批生物和智能裝備企業。長遠來看，松山湖集聚以華為為代表的一眾高新企業，必然也吸引大量高素質人才在此安居，發展不可限量。

　　“現在在松山湖買房的人都是真正需要的，因為這邊有學區房，買在這裏就是為了學位，像松山湖第一小學、松山湖實驗中學都是東莞最好的學校之一。”彭經理認為，加上學區房的加成，未來松山湖的房價仍有很大的上漲空間。

3

　　離開，還是留下？

　　如果手頭上有錢，劉富要做的第一件事還不是去買房。他想將工廠裏的舊設備進行升級。劉富特別着急，他的工廠還停留在七八年前的機械水平，但他沒有充足的資金去普及自動化設備。

　　劉富心裏想着，這兩三年再不努力賺點錢，後面的日子會越來越難過，競爭壓力也會越來越大，“現在做工廠停步不前就註定被時代淘汰。但如果把前面好不容易積累的錢全投入工廠，稍有不慎就會滿盤皆輸。所以一定要把每一步走穩。”

　　徐宏是東莞的一名律師，常年為中小企業提供服務，因此也感受到他們在東莞創業的不易。

　　曾有企業家向徐宏傾訴，高房價加劇了住房難題，會直接導致人才不穩定。每個人都渴望有屬於自己的一套房，但高房價讓熱愛東莞的人們望而卻步。辛苦十數年，還不夠首付，他們可能就會選擇回到老家。

　　另外，高房價帶動房租的上漲，也間接增加了企業負擔。一些員工為了買房，也會不斷向企業提出漲薪要求，導致用工成本上漲。企業很多的投資和發展行為均因房價的大幅上漲而受限，對實體經濟也是一種傷害。

　　東莞普通工人工資在四五千元左右（李波/攝）

　　徐宏指出，高成本是一個影響很大的因素。東莞製造業以小微企業為主，企業抗風險能力較差，有時幾筆款沒收回來，就可能讓企業資金鍊斷了。

　　“今年更困難，原材料大幅漲價加大了壓力。我很佩服很多企業家，在這種艱難的環境下還要撐下去，身上有社會責任。”徐宏對南風窗説道，“也有些老闆做實業做得心灰意冷，轉而投入房地產行業，把錢投入經營賺不賺錢是個未知數；但買房只要看中好的樓盤就能賺錢。”

　　徐宏擔憂，房價快速上漲讓早期買房者、投機者的財富迅猛增值，這傷害了勤勞創業者們的心。當下的高房價環境讓勤勞致富的觀念被扭曲：比起踏實上班，人們更願意選擇投機賺快錢。

　　高房價的負面影響不容小覷。對於工廠而言，廠租和人工是最大的支出。而目前劉富面臨的處境是：一邊利潤越來越薄，一邊廠租和人工水漲船高，工廠壓力很大。

　　“目前長安鎮普通工人的基本月工資水平在四五千元左右。按照工資與物價增長比例來講，基本能跟上；但是跟房價增長比起來，沒有可比性。”劉富擔憂道，隨着時間推移，招工難的問題也會越來越突出。

　　東莞一街頭的招工廣告（李波/攝）

　　一直以來，打工主力軍都是70、80後，現在他們正慢慢撤出打工行業，有的自己創業，有的則是回到老家。而90後、00後普遍不願意到工廠打工，一方面工廠工作環境太差，年輕人家庭條件比以前好，不太願意進工廠，另一方面互聯網一代不願受束縛，很多年輕人用一台手機、一台電腦就能輕資產創業。

　　劉富認為，企業要持續發展，就要往自動化方向去。但尷尬的是現在自動化設備成本居高不下，工廠利潤減少後，老闆根本買不起這些重資產。沒有資產的夫妻店做不到規模化，只能做多少接多少單，朝不保夕。

　　姚發和劉富都很喜歡東莞。姚發將兩個孩子都帶在身邊，東莞對他們來説變成了最熟悉的家園；劉富喜歡東莞的創業環境，他覺得大家都在各自拼搏，這令他充滿動力。

　　但考慮到現實，他們都無法肯定自己會在東莞留下來。因為這不是願不願意，而是能不能的問題。

　　對自己的未來，他們給不出答案。

　　（應受訪者要求，徐宏、姚發、劉富為化名）