順豐房託基金正式登陸港交所，低開近10%，成香港首個物流地產REIT_風聞

順豐控股旗下順豐房託基金（02191.HK）今日在港交所掛牌上市，發行價為4.98港元，5月14日暗盤交易順豐房託收跌0.8%，報4.94港元。

順豐房託本次香港IPO合共發售5.2億個基金單位，10%公開發售獲約4倍超購，股份以略高於招股範圍(4.68-5.16元)中間位定價，主要用於收購前身集團及交易成本等。

順豐房託基金開盤後跌9.8%，截至發稿跌9.04%，報4.53港元，市值36.24億港元。編輯 | Arti

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順豐房託由順豐控股(002352.SZ)分拆來港上市，合共發售5.2億個基金單位，並已引入包括中國東方資產管理及加拿大投資基金CI Global Asset Management兩名基石投資者，合共認購7,781萬個基金單位，上市獨家保薦人星展。

媒體報道稱，有香港基金人士表示市場對於順豐房託情緒一般，參與熱情不高。主要原因是收益率不算高，注入的資產質量不算很好，另外後續母公司能否繼續注入優質資產也存在不確定性。

“順豐控股在香港成立順豐房託是策略性部署融資計劃的一部分，香港作為國際金融中心，順豐房託的成立將會為集團提供很好的融資渠道。”順豐房託公司行政總裁兼執行董事翟迪強表示。

順豐控股的公告透露，順豐房託的上市有利於順豐控股物流產業園構建資產資本運作平台，增強公司的現金流，進一步支持公司戰略資產投入，提升經營能力。分析人士認為，順豐房託有望成為首個在中國香港上市的以物流為主的房地產投資信託基金（REITs）。

此次募資所得主要用於收購母公司位於中國香港、中國佛山及蕪湖的三處物流物業，幷包含配備有自動分揀及供應鏈支持設施的分撥中心，項目毗鄰主要機場、海港、鐵路、高速公路及交通樞紐。

順豐控股在中國50多個城市有不同的項目在發展，共面積超過600萬平方米，有超過20個物業已經落成投產，截至今年底預計建成的項目超過400萬平方米。因此，集團為公司提供了眾多可挑選的收購目標，公司會從中挑選合適的物業進行收購，並作未來發展用途。此外，集團在上市安排中為順豐房託提供了5年的優先購買權，未來5年，當集團有項目出售時，我們有優先購買的機會。

順豐房託前身為順豐控股間接全資附屬公司，於去年10月23日在香港成立，並由順豐創辦人王衞擔任主席。順豐房託基金的投資重點應為全球範圍內可產生收入的房地產，初步重點為物流地產。翟迪強説，順豐控股在香港成立順豐房託是策略性部署融資計劃的一部分，香港作為國際金融中心，順豐房託的成立將會為集團提供很好的融資渠道。

4月22日晚，順豐控股（002352.SZ）發佈2021年一季度報告。報告顯示，2021年一季度，順豐實現營業收入426.2億元，同比增長27.07%，歸屬於上市公司股東的淨利潤-9.89億元，同比下降209.01%；扣非後淨利潤-11.34億元，同比下降236.28%。

順豐將通過境外控股子公司間接持有的三項物業設為底層資產，分別為佛山桂城豐泰產業園、蕪湖豐泰產業園、中國香港青衣的亞洲物流中心順豐大廈。

根據招股書，以上所有物業均為現代物流地產,包含配備有自動分揀及供應鏈支持設施的分撥中心。於2020年12月31日，可出租總面積為307,617.5平方米，評估價值為60.999億港元，物業的平均出租率約為95.3%。各物業均位於香港及中國主要物流樞紐內，毗鄰主要機場、海港、鐵路、高速公路及交通樞紐。

業績方面，2018-2020年，順豐房託基金的收益分別為2.56億港元、2.69億港元、2.79億港元；公司擁有人應占年內溢利分別為2.98億港元、1.75億港元、2688萬港元。

近年來得益於電商的崛起，帶動物流行業的加速發展，疊加2020年4月，國內基礎設施領域公募REITs開始試行，有一定關聯的物流地產得到市場廣泛關注。

萬科、招商蛇口等房企紛紛佈局，甚至京東、蘇寧等電商企業也涉及這與領域，如近期招商蛇口試水首批基礎設施公募REITs；2018年12月，“華泰佳越-順豐產業園一期資產支持專項計劃”成功設立；而此前2005年，越秀集團已成功推動越秀房地產投資信託基金在香港上市。

順豐房託初步重點投資香港和中國內地的物流地產，而順豐控股在中國投資、發展及管理物流地產。在若干情況下，順豐房託將直接與順豐控股競爭。例如，蕪湖項目由蕪湖運營管理人管理，該管理人同時也是順豐控股旗下安徽其他物流園的管理者。

順豐首席戰略官陳飛指，分拆房託上市，主要是希望將現時集團的重資產慢慢減少，套現更多現金，因物流公司的全球趨勢都是以輕資產方式經營，“未來物流需要的不是資產，是科技，所以這個交易都會將嘉裏物流的倉儲業務拿走”。

以時效件為王牌的順豐，雖然市場佔有率只有約10%，但卻一直憑藉更高的單價穩坐快遞業高端賽道，被稱為“快遞一哥”。第一季度的虧損也是順豐自2009年一季度有記錄以來第一次出現一季度虧損。

順豐對此解釋稱，新業務的前置投入、緩解產能瓶頸都導致了成本承壓，因“就地過年”給員工發放高額補貼以及同行春節不打烊的安排分化了順豐的散單業務，時效件業務增長低於預期等原因都導致了順豐的虧損。

據悉，在接下來的競爭中，順豐將跳出“高端戰場”，走向“下沉市場”，佔領更多市場份額。順豐首席戰略官黃贇表示，順豐未來不僅着眼於國內市場，還會加快在國際市場的佈局。而新業務的發展，勢必需要較大的資金投入。

有券商研究員認為，順豐在下沉市場、跨境市場等方面正在跑馬圈地，虧損是暫時的。業內人士分析，現階段加大資本開支力度，長遠來看，可以進一步提升順豐在行業內的優勢。

順豐房託的上市，預期會為順豐帶來更寬的融資渠道。這或許也是順豐房託急於上市的原因之一。