最後倒計時!房地產税試點,這些城市首當其衝_風聞
观察者网用户_243807-2021-05-19 20:08
文|凱風
房地產税試點,真的要來了。
01
近日,財政部、全國人大常委會預算工委、住房和城鄉建設部、國家税務總局召開房地產税改革試點工作座談會,聽取部分城市及部分專家學者對房地產税改革試點工作的意見。
過去,房地產税座談會並不少見,但這次有諸多特別之處。
一是主題為“房地產改革試點工作”,這意味着房地產税有可能會在某些城市率先試點。
眾所周知,全國版的房地產税,必須基於“税收法定”而來,而立法註定是相當漫長的過程。而試點,則可以通過行政途徑下達,隨時都有可能落地。
試點在前,立法在後,這已是明棋。
二是與會的四個部門,皆為與房地產税利害相關的部委。
人大是立法部門,財政部是直接相關部門,住建部是房產主管部門,税務總局則涉及税收徵收環節。
可以説,與房地產税相關的主要部委聚集在一起,既是聽取有關城市的意見,也是就房地產税試點達成共識的過程。
從目前各方釋放的消息來看,全國版的房地產税,或許要等未來幾年推進,大概率會在2025年之前落地。
**地方版的房地產税試點,快則今年,慢則明年,隨時降臨。**這與樓市形勢息息相關,樓市越火熱,炒作越熱烈,房地產税落地就越快。
02
哪些城市最有可能成為房地產税試點?
這裏,有三類城市有望成為房地產税首批試點城市。
一是房價漲幅過高的城市。
中國樓市已經呈現區域分化之勢,一些南方城市房價持續暴漲,以深圳、廣州、杭州、成都、東莞為代表的一二線城市,房價相比10年前翻了3-5倍,這些城市有可能首當其衝。
**二是土地資源相對不足的城市。**開徵房地產税的主要目的之一,在於替代土地財政,補充地方税源。
眾所周知,中國採取的是分税制模式,無論是增值税還是所得税,都要在地方與中央之間進行分成,而賣地收入全部歸為地方所有,這就成了土地財政的驅動力之一。
然而,隨着城市擴張,一些城市的土地資源開發殆盡,賣地空間越來越少,尋找新的税源就成了當務之急,房地產税的重要性就體現了出來。
房地產税也是純地方税,不與中央分成,這對地方政府來説,意味着多出一筆穩定的税源。
目前,一線城市可開發土地資源普遍不足,只能藉助城市更新盤活存量。雖然這些城市賣地收入屢創新高,但未來空間極其有限,房地產税的必要性凸顯。
**三是具有全國示範效應的城市。**房地產税,作為樓市調控最重要的武器,不會輕易出手,一旦出鞘必然光芒逼人,所以試點城市應當是有全國示範效應的城市。
這些城市在全國具有廣泛知名度和影響力,房產税落地能夠產生足夠大的威懾效應和示範價值。
這方面, 作為先行示範區的深圳、自由貿易港的海南可謂首當其衝。而房價最高的上海、北京,房價漲幅位居前列的廣州、東莞、廈門,以及二線城市中的網紅代表成都、杭州等地,均屬此類。
綜合來看,房地產税試點,深圳呼聲最高,北上廣、海南次之,杭州、成都再次之,其他二線城市則要視情況而定。
03
房地產税將如何徵收?
早在2011年,上海、重慶就率先試點房產税,但這一試點無疾而終,沒有進行擴容。
主要原因在於,上海重慶版房產税,覆蓋範圍太窄,税率極低,影響極小,既無助於補充地方財政,也不足以遏制房價上漲勢頭。
這一次的房地產税,與10年前有了翻天覆地的差別。
房地產税,包含房產税,也包含與土地相關的一系列税收。就房產税而言,則意味着與國際接軌,按照評估價逐年徵收,設置一定剛需免徵面積,從而作為地方政府的長期税源而存在。
所以,新的房地產税試點,覆蓋範圍必然有所擴大,税率會有明顯提高。按照國際慣例,税率一般在0.5%-3%之間。
**每年即便1%的税率,1000萬的房子每年10萬的房產税。**要知道,房產税是房產税是持有税,不是一次性繳納了事,而是逐年徵收,長期累計下來是不小的負擔。
不過,房地產税無論是試點還是全面推廣,都不會一刀切。
根據有關部門表態**,未來房地產税可能會設置一定免徵面積**,可能是首套免徵,也可能是每人免徵40方-60方。
總之,不會不分剛需、投資同等徵收,剛需要保護,投資要徵税,這應當是基本底線所在。