最後倒計時！房地產税試點，這些城市首當其衝_風聞

文|凱風

房地產税試點，真的要來了。

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近日，財政部、全國人大常委會預算工委、住房和城鄉建設部、國家税務總局召開房地產税改革試點工作座談會，聽取部分城市及部分專家學者對房地產税改革試點工作的意見。

過去，房地產税座談會並不少見，但這次有諸多特別之處。

一是主題為“房地產改革試點工作”，這意味着房地產税有可能會在某些城市率先試點。

眾所周知，全國版的房地產税，必須基於“税收法定”而來，而立法註定是相當漫長的過程。而試點，則可以通過行政途徑下達，隨時都有可能落地。

試點在前，立法在後，這已是明棋。

二是與會的四個部門，皆為與房地產税利害相關的部委。

人大是立法部門，財政部是直接相關部門，住建部是房產主管部門，税務總局則涉及税收徵收環節。

可以説，與房地產税相關的主要部委聚集在一起，既是聽取有關城市的意見，也是就房地產税試點達成共識的過程。

從目前各方釋放的消息來看，全國版的房地產税，或許要等未來幾年推進，大概率會在2025年之前落地。

**地方版的房地產税試點，快則今年，慢則明年，隨時降臨。**這與樓市形勢息息相關，樓市越火熱，炒作越熱烈，房地產税落地就越快。

02

哪些城市最有可能成為房地產税試點？

這裏，有三類城市有望成為房地產税首批試點城市。

一是房價漲幅過高的城市。

中國樓市已經呈現區域分化之勢，一些南方城市房價持續暴漲，以深圳、廣州、杭州、成都、東莞為代表的一二線城市，房價相比10年前翻了3-5倍，這些城市有可能首當其衝。

**二是土地資源相對不足的城市。**開徵房地產税的主要目的之一，在於替代土地財政，補充地方税源。

眾所周知，中國採取的是分税制模式，無論是增值税還是所得税，都要在地方與中央之間進行分成，而賣地收入全部歸為地方所有，這就成了土地財政的驅動力之一。

然而，隨着城市擴張，一些城市的土地資源開發殆盡，賣地空間越來越少，尋找新的税源就成了當務之急，房地產税的重要性就體現了出來。

房地產税也是純地方税，不與中央分成，這對地方政府來説，意味着多出一筆穩定的税源。

目前，一線城市可開發土地資源普遍不足，只能藉助城市更新盤活存量。雖然這些城市賣地收入屢創新高，但未來空間極其有限，房地產税的必要性凸顯。

**三是具有全國示範效應的城市。**房地產税，作為樓市調控最重要的武器，不會輕易出手，一旦出鞘必然光芒逼人，所以試點城市應當是有全國示範效應的城市。

這些城市在全國具有廣泛知名度和影響力，房產税落地能夠產生足夠大的威懾效應和示範價值。

這方面， 作為先行示範區的深圳、自由貿易港的海南可謂首當其衝。而房價最高的上海、北京，房價漲幅位居前列的廣州、東莞、廈門，以及二線城市中的網紅代表成都、杭州等地，均屬此類。

綜合來看，房地產税試點，深圳呼聲最高，北上廣、海南次之，杭州、成都再次之，其他二線城市則要視情況而定。

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房地產税將如何徵收？

早在2011年，上海、重慶就率先試點房產税，但這一試點無疾而終，沒有進行擴容。

主要原因在於，上海重慶版房產税，覆蓋範圍太窄，税率極低，影響極小，既無助於補充地方財政，也不足以遏制房價上漲勢頭。

這一次的房地產税，與10年前有了翻天覆地的差別。

房地產税，包含房產税，也包含與土地相關的一系列税收。就房產税而言，則意味着與國際接軌，按照評估價逐年徵收，設置一定剛需免徵面積，從而作為地方政府的長期税源而存在。

所以，新的房地產税試點，覆蓋範圍必然有所擴大，税率會有明顯提高。按照國際慣例，税率一般在0.5%-3%之間。

**每年即便1%的税率，1000萬的房子每年10萬的房產税。**要知道，房產税是房產税是持有税，不是一次性繳納了事，而是逐年徵收，長期累計下來是不小的負擔。

不過，房地產税無論是試點還是全面推廣，都不會一刀切。

根據有關部門表態**，未來房地產税可能會設置一定免徵面積**，可能是首套免徵，也可能是每人免徵40方-60方。

總之，不會不分剛需、投資同等徵收，剛需要保護，投資要徵税，這應當是基本底線所在。