11城首輪土拍攬金超5500億,融創再成「地王」_風聞
趣识财经-趣谈财经百态,识悟商业心经。2021-05-19 18:37
房地產小陽春之後,土地市場的炎炎“盛夏”如期而至。
5月15日,伴隨天津45宗供地出讓金變現498億元,全國熱點城市首批地拍也漸次落地。
據不完全統計,在由北京、深圳、長春、廣州、重慶、無錫、瀋陽、天津等11城構成的首輪土拍中,總出讓金額超過5500億元。
從城市來看,本輪競逐杭州奪冠,土地出讓金實現1178億元,其後依次為北京、廣州、重慶、天津,分別實現土地出讓1110億、906億、635億、498億。
出讓金高漲背後,本輪土拍大戰慘烈程度猶勝以往。舉例來看,4月26日,廣州拍地48宗,7宗地價封頂;4月28日,重慶拍地46宗,最高溢價率130%;5月7日杭州拍地57宗,41宗封頂;北京亦是多宗土拍觸及地價上限。
而本輪土拍,也在一定程度上反映了出各城市的樓市熱度。北京、廣州、深圳、杭州、重慶、天津等熱門城市,熱度較高。與之相對,這些城市的土拍也引來了一眾房企的廝殺。

01房企廝殺土地市場,杭州重慶最甚
在北京土拍中,外地房企房最為亮眼。其中,深圳房企卓越除以39億獨攬朝陽某地塊外,還與首開、中交聯合斬獲3宗,成為本輪土拍的最大黑馬。
此外,廣州越秀、福州金輝也是首次進京。
當然,知名拿地大户融創依舊名副其實。除以26億獨得朝陽某地塊外,融創還與其他房企聯合拿地5宗。其中,融創與石泰聯合拿下的石景山某地塊,成交價高達64億元。
相對而言北京各地塊溢價率相對較低,最高一宗溢價地塊位於通州城市副中心,溢價率為25%。
與北京相比,重慶本輪土拍高出天際,平均溢價超55%。其中,招商蛇口以32.5億元競得沙坪壩區西永組團地塊,溢價率約為130%。
而在重慶拿地金額榜單中,龍湖、融創、中交建位居前三,分別為92億、78億、48億。其中,融創拿地最多,8塊地總面積約1159畝;其後是龍湖,拿到5塊地,總面積約996畝。
類似的一幕發生在杭州,其平均溢價率超25%。其中,敢於獲取高價地塊而廣受爭議的融信再次登頂杭州首拍。7宗地塊,461畝土地,229成交額,融信再次上演着拿地神話。此外,緊隨融信之後的是濱江、融創、華潤置地、中駿。
在天津,這場拿地戰依舊火熱。在拿地金額榜單中,融創、大連同嶽、綠城高居前三,分別投入73億、45億、43億。
而在地寡人多的深圳土拍市場,卻成了龍光與佳兆業的雙龍戲珠,兩者合計拿地3宗,共耗資105億,佔總成交價的76%。
不難發現,在上述土拍熱門城市中,融創依舊是那個出鏡頻率最高的房企。且在重慶、天津、杭州等熱門城市拿地金額皆位居行業前三。此外,龍湖、卓越、融信等一眾也在特定城市重點佈局,諸如龍湖之於重慶,卓越之於北京,融信之於杭州。
02土拍加速房企二八分化,中小房企危矣
無獨有偶,在一份4月至今房企拿地榜中,融創、龍湖、融信、卓越赫然都在行業前十名單,融創高居首位。
行業人士指出,隨着各地集中供地、限地價、限房價、競自持等政策實施,融資利率低、負債率低的房企優勢明顯,其拿地意願/能力也越來越強。儘管行業進入“白銀”時代,但房企深知“手中有地才能變現,才能逆勢增長”的道理。
以融創為例,2020年末淨負債率降為96%(小於1),非受限現金短債比為1.08,兩項指標達標;只有剔除預收款的後復債率高於70%,依舊處於紅線之列。
從紅檔降為黃檔的融創,似乎又有了拿地的底氣。
但從債務總量而言,融創2020年新增680億,總債務依舊高達9305億元。同時,融創長/短債比值由2019年末的1.38提升至2020年末的2.31。從這個視角來看,融創的黃檔有幾絲“財務”成分。
“無視債務增長,瘋狂拿地背後的邏輯還是賣房變現,房企總不能連地也沒了,這是個根本問題。”上述行業人士補充道。
相比之下,龍湖的壓力可能要小的多。2020年龍湖融資利率為4.39%,扣除預收款後的資產負債率67%、淨負債率46.5%、現金短債比為4.24倍。
這家三檔全綠的“優等生”,手握778億現金,“買買買”底氣十足。從本輪集中供地來看,重慶、杭州、福州都是龍湖的主戰場。
而拋開本次集中供地,根據中指研究院公佈的2021年1-4月全國房地產企業拿地金額榜來看,龍湖以210億元高居第9位。
“房企積極拿地,還來源於對房價看漲的預期。”
5月17日,國家統計局發佈了4月70個大中城市商品住宅銷售價格指數情況。經統計監測,4月份全國70個大中城市新建商品住宅銷售價格漲幅總體有所擴大。
具體來看,4月70城新建房價環比上升的有65個,其中廣州、重慶、武漢、海口環比漲幅1%。此外,4月70城新建房價同比上升的有64個,其中廣州、徐州等地同比漲幅超過9%。
房價上升、地王頻現,或在傳遞房地產行業的向好預期,但這可能超出了集中供地政策一開始的設定預期。
更有分析人士指出,“去年有三道紅線,今年是限地價、限房價,房企利潤空間被大幅壓縮。較低的售價,較高的拿地成本,壓縮的不僅是企業利潤,還會是房子的‘質量’。”他打趣道,“沒準今年就是房子質量最差的一年。”
但有一點始終沒變,那就是中小房企越來越難了。“去槓桿便沒了錢,沒了錢便拿不到地,沒了地最後還要怎麼活?”一位小房企管理人員無奈説道。