11城首輪土拍攬金超5500億，融創再成「地王」_風聞

房地產小陽春之後，土地市場的炎炎“盛夏”如期而至。

5月15日，伴隨天津45宗供地出讓金變現498億元，全國熱點城市首批地拍也漸次落地。

據不完全統計，在由北京、深圳、長春、廣州、重慶、無錫、瀋陽、天津等11城構成的首輪土拍中，總出讓金額超過5500億元。

從城市來看，本輪競逐杭州奪冠，土地出讓金實現1178億元，其後依次為北京、廣州、重慶、天津，分別實現土地出讓1110億、906億、635億、498億。

出讓金高漲背後，本輪土拍大戰慘烈程度猶勝以往。舉例來看，4月26日，廣州拍地48宗，7宗地價封頂；4月28日，重慶拍地46宗，最高溢價率130%；5月7日杭州拍地57宗，41宗封頂；北京亦是多宗土拍觸及地價上限。

而本輪土拍，也在一定程度上反映了出各城市的樓市熱度。北京、廣州、深圳、杭州、重慶、天津等熱門城市，熱度較高。與之相對，這些城市的土拍也引來了一眾房企的廝殺。

01房企廝殺土地市場，杭州重慶最甚

在北京土拍中，外地房企房最為亮眼。其中，深圳房企卓越除以39億獨攬朝陽某地塊外，還與首開、中交聯合斬獲3宗，成為本輪土拍的最大黑馬。

此外，廣州越秀、福州金輝也是首次進京。

當然，知名拿地大户融創依舊名副其實。除以26億獨得朝陽某地塊外，融創還與其他房企聯合拿地5宗。其中，融創與石泰聯合拿下的石景山某地塊，成交價高達64億元。

相對而言北京各地塊溢價率相對較低，最高一宗溢價地塊位於通州城市副中心，溢價率為25%。

與北京相比，重慶本輪土拍高出天際，平均溢價超55%。其中，招商蛇口以32.5億元競得沙坪壩區西永組團地塊，溢價率約為130%。

而在重慶拿地金額榜單中，龍湖、融創、中交建位居前三，分別為92億、78億、48億。其中，融創拿地最多，8塊地總面積約1159畝；其後是龍湖，拿到5塊地，總面積約996畝。

類似的一幕發生在杭州，其平均溢價率超25%。其中，敢於獲取高價地塊而廣受爭議的融信再次登頂杭州首拍。7宗地塊，461畝土地，229成交額，融信再次上演着拿地神話。此外，緊隨融信之後的是濱江、融創、華潤置地、中駿。

在天津，這場拿地戰依舊火熱。在拿地金額榜單中，融創、大連同嶽、綠城高居前三，分別投入73億、45億、43億。

而在地寡人多的深圳土拍市場，卻成了龍光與佳兆業的雙龍戲珠，兩者合計拿地3宗，共耗資105億，佔總成交價的76%。

不難發現，在上述土拍熱門城市中，融創依舊是那個出鏡頻率最高的房企。且在重慶、天津、杭州等熱門城市拿地金額皆位居行業前三。此外，龍湖、卓越、融信等一眾也在特定城市重點佈局，諸如龍湖之於重慶，卓越之於北京，融信之於杭州。

02土拍加速房企二八分化，中小房企危矣

無獨有偶，在一份4月至今房企拿地榜中，融創、龍湖、融信、卓越赫然都在行業前十名單，融創高居首位。

行業人士指出，隨着各地集中供地、限地價、限房價、競自持等政策實施，融資利率低、負債率低的房企優勢明顯，其拿地意願/能力也越來越強。儘管行業進入“白銀”時代，但房企深知“手中有地才能變現，才能逆勢增長”的道理。

以融創為例，2020年末淨負債率降為96%（小於1），非受限現金短債比為1.08，兩項指標達標；只有剔除預收款的後復債率高於70%，依舊處於紅線之列。

從紅檔降為黃檔的融創，似乎又有了拿地的底氣。

但從債務總量而言，融創2020年新增680億，總債務依舊高達9305億元。同時，融創長/短債比值由2019年末的1.38提升至2020年末的2.31。從這個視角來看，融創的黃檔有幾絲“財務”成分。

“無視債務增長，瘋狂拿地背後的邏輯還是賣房變現，房企總不能連地也沒了，這是個根本問題。”上述行業人士補充道。

相比之下，龍湖的壓力可能要小的多。2020年龍湖融資利率為4.39%，扣除預收款後的資產負債率67%、淨負債率46.5%、現金短債比為4.24倍。

這家三檔全綠的“優等生”，手握778億現金，“買買買”底氣十足。從本輪集中供地來看，重慶、杭州、福州都是龍湖的主戰場。

而拋開本次集中供地，根據中指研究院公佈的2021年1-4月全國房地產企業拿地金額榜來看，龍湖以210億元高居第9位。

“房企積極拿地，還來源於對房價看漲的預期。”

5月17日，國家統計局發佈了4月70個大中城市商品住宅銷售價格指數情況。經統計監測，4月份全國70個大中城市新建商品住宅銷售價格漲幅總體有所擴大。

具體來看，4月70城新建房價環比上升的有65個，其中廣州、重慶、武漢、海口環比漲幅1%。此外，4月70城新建房價同比上升的有64個，其中廣州、徐州等地同比漲幅超過9%。

房價上升、地王頻現，或在傳遞房地產行業的向好預期，但這可能超出了集中供地政策一開始的設定預期。

更有分析人士指出，“去年有三道紅線，今年是限地價、限房價，房企利潤空間被大幅壓縮。較低的售價，較高的拿地成本，壓縮的不僅是企業利潤，還會是房子的‘質量’。”他打趣道，“沒準今年就是房子質量最差的一年。”

但有一點始終沒變，那就是中小房企越來越難了。“去槓桿便沒了錢，沒了錢便拿不到地，沒了地最後還要怎麼活？”一位小房企管理人員無奈説道。