實地地產套利背後，是現金流問題還是高槓杆後遺症？_風聞

　　2021年以來，實地地產一直處在輿論旋渦之中。

　　“三道紅線”政策出台後，很多企業為了套利或者低成本融資，開始簽發票據。票據專業人士指出，銀票還好一些，信用背書是銀行；商票的信用背書是企業，企業的風險要比銀行大的多。

　　據瞭解，中介機構購買商票後，可再將其質押給銀行，或通過低買高賣的轉讓獲利。資質越好的企業，其商票可轉讓的價格空間就越大。

　　但企業找中間商也會存在一定風險，商票中間商是商票流通中的常見環節，但是商票在流通的過程中，可能有一些涉嫌欺詐的行為發生。

　　據公開資料表示，實地地產全名實地地產集團有限公司，自2020年11月20日首次赴港IPO遞表失效後，高管陸續離職，尤其春節前後，高層經歷大換血。

　　經過兩個月的調整，在實地地產逐步向穩發展時，又陷入“商票拒付”的風波之中。

　　這幾年，實地地產一直陷入輿論的風口，對於高槓杆引發的後遺症遲遲得不到很好的醫治。

　　眾所周知，上市是擴大企業知名度、拓展融資方式的途徑，特別的對於高槓杆發展的房地產企業。

　　2020年5月20日，實地地產向港交所提交了招股説明書，不過，截止2020年11月20日，已經失效，實地地產首次IPO以失敗告終，截至目前實地地產未再次遞表。

　　縱觀實地地產的發展，2006年創立於廣州，業務主要為在大灣區開發智慧住宅物業。截至2020年3月31日，實地地產在大灣區、長江三角洲地區、京津冀地區、華中和西部核心城區及華北地區選定了14個省份或直轄市的25個城市，合計共同持有37個處於不同發展階段的地產項目。

　　實地地產應占土地儲備1016.9萬平方米，包括可供銷售或可出租建築面積55.44萬平方米的已竣工物業、總規劃建築面積624.2萬平方米的開發中物業以及總規劃面積337.29萬平方米留作未來開發的物業。在土地儲備面積中，廣州與貴州所佔的比重最大，廣州佔了11.4%，貴州佔了11.1%。

　　其快速發展的階段在2015年之後。2015年實地地產銷售額14.6億元，卻大手筆斥資31.32億元，連續拿下廣州黃埔區的“明星板塊”長嶺居8宗宅地，成為該板塊的最大“地主”。

　　2015年14.6億元，2016年破百億，2017年以201.1億元的銷售額躋身百強名單。2017年至2019年，總收益從38.7億元升至83.23億元，複合年增長率為46.6%。税前利潤從4.14億元增至17.06億元，複合年增長率102.9%。

　　不過規模快速增長的背後，財務狀況也在趨緊。據招股書顯示，實地地產2017-2019年近三年的現金淨額分別錄得18.70億元、-3.6億元和-21.76億元。再以融資成本為例，近三年分別錄得6.59%、6.67%及8.37%。

　　據其招股書顯示，2017-2019年，實地地產淨資產負債比率分別為3809%、533%及225%，處於行業的最高區間，遠遠高於紅線淨資產負債100%以下的標準。

　　在融資新規“三條紅線”之下，銀行信貸收緊，資本市場對於中小房企的態度越來越冷淡。中小房企想要實現融資擴張，更加困難。