方隅啓示錄：長租公寓的蛋糕怎麼分？_風聞

　　“長租公寓”這塊蛋糕要不要分？拿什麼分？怎麼分？這是個值得探討的問題。

　　根據國家統計局第七次全國人口普查數據，與2010年相比，2020年全國人口共14.12億人，小幅增長5.38%；流動人口共計3.76億人，大幅增長69.73%。中國經濟持續發展，為人口遷移流動創造有利條件，也構成了長租公寓市場發展的長期利好。

　　不過落到微觀個體的感受，答案卻不簡單。2020年底蛋殼公寓的暴雷事件，導致全國大量租户損失慘重，一度讓長租公寓市場經受了巨大的負面輿情考驗至今餘波未盡，租户心有餘悸。

　　當理性的數據碰上碰上感性的認知，需要冷靜判斷時局：伴隨市場需求不斷增長，長租公寓將迎來新一輪規模增長紅利，只是獲取方式不能粗野奔放，更不能急功近利。“長租公寓”的定語是“長租”，近在眼前的利益也要從長計議。

　　**長租公寓本身沒有錯，而是被一羣鼓吹模式至上的“小朋友”玩壞了。**好在市場有很強的修復能力。只要理念正確，模式健康、方法有效，就能找到長租公寓市場的法門。

　　結合方隅、冠寓、泊寓等具體案例，我們不難發現更加接地氣的重資產運營模式，逐漸有了成為“治癒”長租公寓市場的跡象。**從“輕”到“重”，更像是一場行業價值觀的重塑，**雖然還沒有最終答案，但已經產生了正向的表徵。

　　供需“剪刀差”

　　先看一組數據。根據平安證券研究所統計報告，隨着流動人口數量快速增長，租賃市場規模正在快速增長，2019年整體規模已經達到1.7萬億元，2010-2019年期間年複合增長率超過15%。

　　為確保租賃市場健康成長，監管部門制定一系列政策提升穩定性。“十四五”規劃更是提出，要在“房住不炒、因城施策”的政策基調下，加快培育和發展住房租賃市場，盤活存量住房，有力、有序擴大城市租賃住房供給，完善長租房政策。

　　得益於宏觀趨勢持續向好，資本市場逐步放開資金渠道。據住房租賃產業研究院預計，中國住房租賃REITs市場規模將達到3024億元。

　　“中國住房租賃REITs時代即將到來。”住房租賃產業研究院院長趙然表示。

　　輔以流動人口快速增長的事實，不難看出租房市場成長壯大已成必然，長租公寓的剛性需求將會在各級城市羣出現。“未來集中式長租公寓市場非常光明”，方隅公寓行政總裁陳堅表示。

　　當然，仍有不少市場看空者會拿出貝殼研究院的數據：僅2020年上半年，全國共有16家中小規模長租公寓企業倒閉；沒有倒閉的企業，大多也是處於長期經營虧損的狀態。

　　為何蛋糕不斷增大，切蛋糕的企業卻不能賺到錢？這與行業趨勢轉變有關。

　　2012年，在全國舊城改造不斷深入的背景下長租業務在各地興起，低廉的價格成為主導用户選擇的決定性因素；然而時過境遷，隨着用户消費能力不斷增長，價格之外的因素——區位、户型、公共服務、室內裝飾、環境配套等眾多元素，逐步成為影響用户最終決策的關鍵詞。

　　“用户需要多元化的產品與服務，而且要求普遍較高。”一位業內人士表示，用户在快速成長，現實卻是另一番模樣。

　　根據“顧均輝戰略定位”調研報告顯示，雖然“價格便宜”仍有33.7%的關注度，成為用户最關注的要素，但“生活方便”（15.3%）與“有生活氣息”（11.6%）同樣非常重要。

　　顯然，用户需求已經擺脱價格要素的束縛，呈現多元化發展趨勢。“客户更看重服務品質是否持久穩定。”方隅陳堅表示。

　　倒是從業者沒能與時俱進，依然將價格作為唯一賣點，甚至不惜以產品質量為代價壓縮成本。空氣污染、房屋質量、服務水平等各種問題頻發，企業提供解決方案不豐富亦不優質，難以滿足用户需求。

　　**不是市場變小了，而是破局難度增加了。長租公寓市場機會仍在，只是用户需求與市場實際存在“剪刀差”，這才是問題的關鍵。**面對大勢轉向，還在抱怨市場不給機會的羣體，忽略了長租公寓行業的成長，最終會與市場紅利失之交臂。

　　這是所謂的“刻舟求劍”。

　　重進輕退

　　既然蛋糕還在，怎麼分就成了最重要的問題。

　　億翰智庫曾對長租公寓模式進行分類，主要有“分散式長租公寓”與“集中式長租公寓”兩類。前者藉助資本力量網羅各地民宅，二次裝修後向租户出租，是一種C2B2C模式；後者獨立開發項目，經統一規劃、建設、管理後向市場推廣，是一種B2B2C模式。

　　蛋殼曾經通過第一種模式急速成長。由於准入門檻相對較低，輕資產運營模式便於快速擴張，很快在業內佔有一席之地。截至目前，鏈家自如、我愛我家相寓等擁有中介背景的品牌，採取的正是這種模式。

　　然而，這種輕資產模式是以極高的風險代價來博取規模的快速膨脹。而提升了市場佔有率的同時，卻也放大了模式缺陷和風險係數：管理片區分散無法提供集中化服務，客觀上降低運營效率與質量；兩個C端不確定性會不斷疊加風險——房東漲租與租客退租。蛋殼正是倒在這種不確定性中。

　　有了“蛋殼暴雷”的前車之鑑，市場逐步變得理性成熟。租户追求穩定的租用關係，需要標準化的裝修與運營管理服務。這需要房東對物業擁有更高的控制權，根據市場需求統一調整支配，顯然輕資產運營很難滿足上述需求。

　　“如果不能很好地引入社會資本，不管是政府、國企，還是民企，達到一定量級後再投入，會有心無力，因為資金量遠遠不夠。”在方隅公寓執行總裁盧韜看來，有了重資產運營模式還不夠，如何引入資本活水灌溉長租公寓業務，構建投、融、管、退閉環，為存量資產投資運營奠定基礎同樣重要。

　　實際上，長租公寓市場大量存在的長期資產錯配短期資本的狀況，恰是此前行業發展不穩定的原因。至於破題之道，海外成熟市場其實早有答案。

　　以美國公寓運營商Equity Residential（EQR）為例，這家公司在投資環節引入房產投資商、開發商、地產信託基金、投資基金。通過投資集中建設潛力項目，後期嫁接房屋銷售與租賃模式獲取商業利益，並引入資本穩固基本盤，至今已經擁有超過10萬套公寓，成為美國最大的公寓運營商之一。

　　**這是一種重資產運營模式。**前期投資成本大、擴張速度慢、沉澱企業大量資金，都是該模式的代價。客觀上，這種模式需要企業具備資源儲備和經濟實力，極大推高了行業門檻，但也會讓此類企業在成長穩定性與可持續性方面有足夠的保障。

　　同樣的模式，在德國與日本等地也較為普遍。這些業務嫁接在重資產模式基礎上，通過集中開發運營，最大限度降低了運營與風險成本。“集中式的長租公寓更便於管理，租金收入穩定，違約現象更少。”億翰智庫在《長租公寓“暴雷”的核心原因與未來發展的四個利好》中表示。

　　何況目前，長租公寓行業升級，正是市場從動盪向穩健轉型、企業從“搶地盤”到“求利潤”蜕變的需要。長租公寓發展需要重資產模式沉澱運營能力，安全性、運營效率、服務質量“三低”的模式勢必被淘汰。

　　毫無疑問，重“進”輕“退”已經成為行業的整體訴求。

　　方隅的啓示

　　蛋糕不斷做大，“重進輕退”成為大趨勢，長租公寓的成功邏輯已經非常明朗。

　　經過對實力的客觀判斷後，企業在重資產運營的基礎上，精準錨定一個或幾個目標用户羣體，深度挖掘底層需求，並針對性推出相應的產品服務——以自持資源為根基，以長租模式為宗旨，可以説這是為房企“量身定製”的商業模式。

　　市場並不缺少此類嘗試：龍湖的冠寓、萬科的泊寓、旭輝的瓴寓……它們藉助地產公司自持資源，經營各自產品理念。雖然旗號各異，但目的相近，把儘量在長租市場分得一塊“大蛋糕”。

　　相比之下，中駿集團控股（01966.HK）旗下的長租公寓品牌方隅有些與眾不同。

　　按照中駿的整體佈局，方隅是其“一體兩翼”（地產開發為主體、FUNWORLD購物中心和FUNLIVE長租公寓為兩翼）戰略的組成部分。藉助重資產運營模式，方隅參與項目拓展、產品設計、開發運營到租賃運營的全生命週期建設工作。

　　不久前，方隅公寓宣佈進一步升級品牌戰略，將品牌名稱“FUNLIVE方隅”更名為“方隅公寓”，擴大品牌影響力；同期發佈“高檔一居 租方隅”的定位語，明確“高檔一居“的清晰定位，形成以高檔品質搶佔客户心智空位，滿足客户品質租住生活需求的構想，打造涵蓋基金管理、資產投資、公寓開發及租賃運營等業務的一體化租賃公寓管理平台。

　　相比輕資產模式，方隅能夠更為順暢地將用户需求，直接轉化成-項目建造的指導方案，從而推出更加貼合市場需要的產品。

　　之所以稱其“與眾不同”，在於方隅更加聚焦，目標只鎖定在一二線城市。公開數據顯示，北、上、廣、深等八大核心城市佔整體租房市場份額的43.8%。在不同區位中，這塊顯然蛋糕更誘人。“弱水三千只取一瓢”，説的正是方隅。

　　公開數據顯示，北、上、廣、深等八大核心城市佔整體租房市場份額的43.8%。在不同區位中，這塊顯然蛋糕更誘人。“弱水三千只取一瓢”，説的正是方隅。

　　至於如何佔領一二線市場，方隅有獨到的方法論，依託中駿集團近三十年的房地產開發經驗，建立了高端租賃公寓開發運營的標準化體系，通過戰略合作及集中採購模式，形成卓越的品質優勢、成本優勢及開發速度優勢。

　　“‘品質’是中駿地產的標籤。方隅從誕生起就堅持以品質作為產品關鍵元素，未來發展也將堅持該定位。”盧韜表示。

　　為實現收購、開發和運營的健康運營模式，年初成立5億美元長租公寓投資平台，下半年又成立了第二支基金，基金規模13億美元。在盧韜看來，發行基金成為其2020年完成的“非常漂亮”的事情。

　　“與國外的黑石等成熟機構相比，中駿方隅在資金募集上還存在一定差距。隨着兩支基金的相繼成立，相信這個問題將逐漸改善，從而實現方隅在投、融、管、退四個環節的完美閉環。”盧韜表示。

　　方隅資產端已經投資了四個項目，以上海浦江方隅公寓為例，項目位於浦江板塊，臨近地鐵8號線。從項目前期獲取就定位為租賃公寓產品，配備獨立的景觀花園、室外籃球場、配套商業空間和地下車庫，室內打造了健身房、會議室、枱球區和休閒書吧等公共空間。在公寓扎堆的浦江板塊，方隅公寓以5000多元的板塊內最高租金，創造了93%出租率的良好成績，回報率比較可觀。

　　“如果太多企業使用同一個商業模式，做不出任何差異性，會導致過度競爭，市場發展偏離正常軌道，企業無法獲利。”陳堅表示，成功的產品理念，讓方隅出租率達到90%以上，續租率維持在60%以上，帶動中駿2020年租金收入增長10.7%達到3.15億元。

　　未來長租公寓的機會有多大？陳堅算過這樣一筆賬：中國的租賃人口數量已經達到2億人，其中10-20%的租客選擇集中式長租公寓產品，需求總量將達到2000-4000萬人。市場如此龐大，供給只有不足百萬間，前景可見一斑。

　　面對巨大的市場潛力，方隅公寓亦形成更為長遠的佈局：按照全新的定位，方隅公寓堅持戰略定力，以長期主義者的姿態深耕一二線城市，產品聚焦高端，計劃未來5年在全國佈局20萬間長租公寓，管理租金規模100億元，資本資產管理規模600億元的目標，打造最受信賴的全球資產管理平台，成為中國領先的一體化租賃公寓管理平台。

　　“我們希望在今年重資產端的項目，能從去年的3個擴展到20個。通過重資產模式，以及投融管退閉環，實現我們和消費者、投資人的三方共贏。” 盧韜信心滿滿。

　　介入項目建設全生命週期以貼近市場訴求，讓產品沿着用户消費升級的軌跡進化，這些正是方隅能夠立足市場的根本原因。

　　結語

　　雖然長租公寓還不能成為房企發展的業務支柱，但誰能肯定不久的將來會是什麼樣？

　　進入強監管時代，樓市已經失去了曾經的增速，企業迎來了“後地產時代”。為尋找新的增長空間，企業需要走出舒適區，提升洞察力，重新理解行業趨勢與市場需要。此時，長租公寓無疑成為一個新的綠洲。

　　這是一個順應時代改變的商業模式，是“房住不炒”時代值得企業投入資源和經歷探索的機會。方隅的案例證明，在一個全新的時代，增長可以沒那麼快，規模可以沒那麼大，只要方向正確，聚沙成塔，積少成多同樣可以獲得成功。

　　為正確的、順應時代需要的事物，我們應該多一些耐心。