榮盛發展，迷之漲停_風聞
深度观点财经-2021-05-20 09:56
作者 l 橙子
4月底相繼發佈年報和一季報後，由於數據雙雙不及預期，榮盛發展（SZ002146）股價已經連續下跌近半個月。不過，5月17日到18日，榮盛發展股價反彈，18日更是在午後直接漲停。
圖片來源：東方財富
至於漲停原因，目前來看應該屬於超跌反彈，因為從已知信息來看，至少從業績層面，榮盛發展沒有漲停的理由。
從19日即榮盛漲停後一個交易日的股價表現來看，也印證了這一點，截止到19日收盤，榮盛股價收跌5.75%。
榮盛年報
微增收，不增利
早在5月6日，榮盛發展公佈了1-4月份的經營數據：
截止到2021年4月底，榮盛發展累計實現簽約面積290.21萬平方米，同比增長41.56%；累計簽約金額347.92億元，同比增長60.56%。
銷售數據增長情況不錯，但要知道去年同期受疫情影響，整個房地產市場成交情況都比較低迷，因此榮盛發展這份銷售成績單，也存在對比基數較低的因素。
回頭來看業績表現，一季報披露信息不多，我們主要來看年報。
過去一年，榮盛發展營收715.1億元，僅同比微增0.85%；
歸屬淨利潤則同比減少-17.75%，為75.01億元；
扣非淨利潤同比減少-17.12%，為74.94億元。
在營收構成中，房地產業務營收同比減少2.1%，為620.76億元，實現毛利28.56%。但榮盛在河北、安徽、湖北3個省已佈局12個園區，目前已成其非房產業務項目內，營收貢獻最多的一項，2020年，榮盛發展的產業園業務貢獻營收53.62億元，實現毛利率22.91%。
不過，儘管榮盛正在大力發展地產之外的其他業務，但其對河北地區的土地依賴，仍是制約榮盛規模擴張的重要因素之一。
根據其年報數據，截止2020年年末，榮盛發展的總土儲約3836萬平方米，比年初提升2.9%，總土儲可保障未來2-3年開發需求，但環渤海區域佔比就達6成。
整個2020年，榮盛發展新增土儲拿地金額為282.03億元，其在環渤海區域的拿地投入就達到147.5億元，佔比52%。
而在環渤海區域中，河北省土地總價款就達到126.3億元，佔整個環渤海區域的投入比重達86%，榮盛走出去的戰略似乎並沒有得到很好落實。
除了拿地區域集中在環渤海一帶，在土儲城市分佈方面，榮盛的土地也主要集中在三四線城市。
這裏面就存在兩個問題，一是三四線城市目前樓市現狀本身就不算太好，存在較大去化壓力；
二是環渤海區域的樓市政策受北京地區影響較大，這一點無疑會加大榮盛在經營層面的不確定性。
由此便不難理解榮盛發展的存貨週轉率只有0.3次，遠低於11.83次的行業平均水平。
進而也導致榮盛毛利率同比下降2.26個百分點至27.82%，淨利率也同比下降2.65個百分點至10.87%，兩項指標連續兩年下降。
此外，榮盛整個2020年拿地節奏明顯放緩。全年僅新增土地儲備65宗，新增土儲建築面積為695.4萬平方米，新增土儲拿地金額為282.03億元，同比分別下降29%和6.6%，僅完成2020年計劃拿地建面1355.92萬平方米的51.3%。
因此，從榮盛發展的土儲結構和新增土儲規模來看，儘管可以暫保規模不斷檔，但若想進一步實現營收質量上的突破，土儲結構還有待優化。只是從榮盛債務情況來看，恐怕也多是心有餘而力不足。
負債規模逐年增長
槓桿率長期處於較高水平
從榮盛發展的資產負債結構來看，2017-2020年，其總負債分別為1623.53億元、1914.02億元、2099.22億元、2368.5億元，整體負債規模呈逐年攀升狀態。今年一季度，榮盛該指標較年初小幅增至2388.72億元。
而且從榮盛現金流結構來看，2020年榮盛實現經營性現金流13.67億元，同比減少36%，若參照2018年該項數據，榮盛的經營性現金流淨額則在短短几年內減少了161.45億元。到今年一季度，該指標則為淨流出50.07億元。
與此同時，榮盛通過融資借款獲得的籌資性現金流淨額，則在2018年、2019年兩年為負之後重新為正，達到35.48億元，同比增長178%。
對籌資產生的現金流入增加，榮盛的解釋是“取得借款收到的現金增加所致”。
不過，也得益於籌資性現金流的增加，榮盛全年現金流情況有所改善，實現25.64億的現金及現金等價物淨額增長，較2019年同比增速達229%。
但在槓桿水平上，受整體負債規模高企的影響，2020年榮盛的資產負債率仍高達82.07%，即便剔除預收款，該指標仍達到73.78%，踩中一條紅線。
若拉長時間線也不難發現，近五年榮盛資產負債率幾乎從未低於80%，長期處於行業較高水平。
在淨負債率和現金短債比兩項指標方面，榮盛分別為80.18%和1.23，符合融資新規標準。但鉅額擔保問題，以及頻出不斷的投訴問題，也在拖累榮盛融資通路和經營情況。
根據榮盛5月14日的融資擔保公告，當前公司對外實際擔保總額為683.66億元（不含本次），佔公司最近一期經審計淨資產的147.53%。
儘管暫無擔保逾期問題，但“地雷”終歸存在爆炸隱患。
而近期榮盛因“團購費、裝修保證金、捆綁銷售基金”等問題遭遇的投訴，也讓榮盛面臨一場口碑危機，這在當前樓市存量競爭時代，恐怕不會是個好消息。
縱觀榮盛2020年成績單，幾乎可以看出已經從增收不增利，慢慢向既不增收也不增利轉變。其康旅、產業園等項目儘管迎來一波營收，但從整體營收構成來看，仍難成主要利潤來源，且這些項目毛利水平着實一般。
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