經濟下行，房價大漲的國家_風聞

房價大漲

有個國家，在經濟較大幅度萎縮、失業率高企的一年裏，房價漲幅卻在10%以上。

這看起來匪夷所思，但確實在去年的美國發生了，在經濟萎縮3.5%、失業率一度在10%以上的情況下，去年12月全國房屋價格同比上漲10.4%。而且房價今年仍在加速上漲，1月份全國房屋價格同比上漲11.2%。

造成這樣出人意料結果的最根本原因還是疫情。受疫情影響，美國經濟去年萎縮3.5%，頻繁的疫情爆發和居家令讓很多需要人與人當面接觸的工作無法開展，很多人失業，失業率飆升。

但還有很多人不需要當面工作，可以遠程辦公，這些人要長久待在家裏，對家居的要求一下子高了起來，更有動力改善其居住環境。而遠程辦公，居家隔離也減少了人們對城市各種設施的需求，對疫情的恐懼也讓人更傾向於遠離人羣，搬到地廣人稀的地區居住。

所以去年房價漲幅較小的城市是芝加哥、休斯敦、新奧爾良、奧蘭多這些大城市，漲幅也就幾個百分點。

反倒是像愛達荷州博伊西、華盛頓州斯波坎、猶他州奧格登這些小城市房價漲得飛快，漲幅都在20%以上。就連美國最東北郊的緬因州，儘管氣候寒冷，沒有太多新增工作機會，但因為人口稀少，房價仍然漲得快。2020年，緬因州的16個縣中有15個縣的房價中位數上漲了10％，最高的甚至漲到20%以上。

疫情爆發後，為了刺激經濟，美聯儲大放水，這就導致了資產價格普漲，美國房地產市場漲了超過10%也有放水的功勞——當然，放水導致資產價格膨脹還得看美股，比美國房地產價格刺激多了。

除了疫情影響，美國的80後、90後人口較多，已經步入成家的年齡，對房子的需求很迫切。有調查顯示，在疫情爆發前的2019年，美國的80、90後還有超過五分之一和父母同住。還有調查稱約有52%的18至29歲的年輕人仍與父母同住。具體有多少80、90後和父母同住我們也不大清楚，但看來他們的購房需求確實比較大——至於能不能買得起則是另一個問題，但需求確實是存在的。

然而供給卻並不充足。

這是因為2007年次貸危機爆發前，一些建築商投機建造了很多房屋，卻在次貸危機爆發後受到了影響，而破產了。這就導致次貸危機後的房屋建造更為謹慎，數量減少，2010-2019年可能是1960年後美國建造房屋最少的十年。

新房建得少，二手房供給則受到了疫情影響。很多房主原本把自己的房子掛出來賣，但疫情來了，他們害怕陌生人看房時在自己房子裏走來走去，就默默撤下，讓市場上的房子更少了。

供給減少，需求卻增加，加上疫情期間美聯儲放水，房價大漲也就不足為奇了。房價漲了，就有人新建房屋增加供給，但因為放水和需求增長等多重因素影響，美國木材價格漲了將近兩倍，反而進一步推高了房價（美國的木質房子還是不少的）。

會引發危機嗎？

房價上漲，當然是對擁有房產的人有利，他們的資產升值了。

在美國，房地產的擁有情況是不平衡的。80、90後的住房擁有率為64%，而嬰兒潮一代（指二戰後出生的那代人）在相同年齡段時住房擁有率高達72%。代際的住房擁有情況就已經不平等了。

另一大不平等的差異在種族上。2018年非西班牙裔白人家庭擁有房屋的比例為72%，亞裔家庭住房擁有率為57%，西班牙裔家庭住房擁有率為48%，非裔家庭住房擁有率則只有42%。

去年開始的房價上漲，讓很多人距離擁有住房更遙遠。今年三四月之間，“When is the housing market going to crash?”（“房地產市場何時崩潰？”）在谷歌上的搜索量飆升了2450%。看來現實把很多人逼成了房地產空軍。

對於急着想要擁有自己第一套房的年輕人來説，現實更為殘酷。有調查顯示，在全美範圍內，收入達到中位數的家庭，想要購買價格達到中位數的房屋，需要花近15年的時間來省出20%的首付款；如果這家人不巧在在洛杉磯，則要攢43年的錢；在聖迭戈，需要31年；在紐約市和邁阿密，則需要36年。

年輕人為了早點買房，不得不想其他辦法。有調查顯示，2020年購買其首套房的美國人裏，其中超過一半人是在家人或朋友幫助下支付了首付。

要知道，在美國，父母和子女之間的關係是相對獨立的，父母原本不大可能掏出六個錢包幫子女買房，而如今父母多少幫襯點首付這種現象居然在美國較為普遍了。

但是買上房子的人也有麻煩。美國允許按揭暫時延期支付，大概400萬人已經這麼選擇了。畢竟經濟不大好，地主家也沒有多少餘糧。

那麼會不會有很多人最終也無法還上房貸，造成金融系統性風險呢？次貸危機就是這樣引爆的。

如果是因為房地產，可能性倒不算大，畢竟次貸危機的教訓在前，房地產市場產生系統性風險是被重點防範的。

但現在美國經濟數據也確實不好看，4月美國失業率為6.1%，整體就業崗位與疫情前相比仍少約820萬個，非農業部門新增就業人數26.6萬，遠低於3月的77萬人和市場普遍預期的100萬人。

就業還沒有太大起色，通貨膨脹率先起來了。4月美國CPI同比增長4.2%，創2008年9月以來最大同比增幅。

就業不充分，要保持低利率刺激經濟；通貨膨脹起來，又得加息壓制。美聯儲現在恐怕也很難辦，稍一不慎就有可能引發危機。

不過這危機還真有可能不是先從房地產這裏爆發的，畢竟美股漲得比房地產市場厲害多了。

又或者其他因素會引發危機，畢竟人們都是按照上一場危機的教訓來防範下一場危機，但下一場危機總會從人們意想不到的地方出現，防不勝防。

上下滑動查看參考資料：

Millennials have almost no chance of being able to afford a house. This is what can be done - CNN https://edition.cnn.com/2021/03/23/opinions/millennials-almost-impossible-to-afford-home-olson/index.html

Soaring home prices are pushing buyers to the rental market? - Vox https://www.vox.com/recode/22407667/home-sales-boom-rent-housing-single-family-rental

The average family can’t afford to own a home in most U.S. counties — here’s why - MarketWatch https://www.marketwatch.com/story/the-average-family-cant-afford-to-own-a-home-in-most-u-s-counties-study-finds-11609785827

Does the U.S. risk another housing market fall? https://www.jpmorgan.com/insights/research/us-housing-risk

Is the U.S. housing market heading for a crash? Here’s what the experts say - MarketWatch https://www.marketwatch.com/story/is-the-u-s-housing-market-heading-for-a-crash-heres-what-the-experts-say-11619023745

Federal Reserve under fire as home prices soar https://www.cnbc.com/2021/03/30/federal-reserve-under-fire-as-home-prices-soar.html

調查顯示：疫情期間美頻繁上演“出城記” _中國經濟網——國家經濟門户 http://intl.ce.cn/sjjj/qy/202104/12/t20210412_36461635.shtml

‘When is the housing market going to crash?’ consumers ask https://www.cnbc.com/2021/04/13/when-is-the-housing-market-going-to-crash-consumers-ask.html

Homes for sale: Are we in a housing bubble as prices outstrip wages? https://www.usatoday.com/in-depth/money/2021/02/04/homes-sale-we-housing-bubble-prices-outstrip-wages/6671282002/

Why the housing market is booming in the Covid-19 pandemic - Vox https://www.vox.com/22264268/covid-19-housing-insecurity-housing-prices-mortgage-rates-pandemic-zoning-supply-demand

Homes for sale: 52% of first-home buyers get help from family, friends https://www.usatoday.com/story/money/2021/02/03/homes-near-me-52-first-time-buyers-get-help-family-friends/4364255001/

Soaring home prices are starting to alarm policymakers - POLITICO https://www.politico.com/news/2021/03/08/soaring-home-prices-alarm-policymakers-474433

美聯儲加息或尚遠 縮減QE漸行漸近-新華網 http://www.xinhuanet.com/world/2021-05/13/c_1127441956.htm

本回完

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