房地產税試點窗口期打開：專家建議房地產税改革在深圳、海南先行先試_風聞

​來源：證券時報

近日，財政部、全國人大常委會預算工委、住房和城鄉建設部、税務總局負責同志在京主持召開房地產税改革試點工作座談會，聽取部分城市人民政府負責同志及部分專家學者對房地產税改革試點工作的意見，引發社會各界對房地產税試點工作的熱議。

接受證券時報記者採訪的多位專家認為，此次座談會釋放出將先於立法開展房地產税試點的信號，而當下中國已具備房地產税改革試點的需求與條件；未來，房地產税持有環節將成為改革重心，這既契合了“十四五”規劃改革方向，又是房地產税體系中的薄弱環節，具備足夠的改革空間；建議新一輪房地產税改革在深圳、海南先行先試。

試點料先於立法

自“十三五”規劃明確提出要“推進房地產税立法”以來，有關部門每年對房地產税改革工作的表述主要集中在立法層面。

但此次座談會主題不同以往，聚焦在此前有關部門鮮有發聲的房地產税試點工作上。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向證券時報記者指出，2011年國家發改委曾在報告文件中提及“房產税改革試點工作”內容，當年恰好上海和重慶試點房產税。從此類邏輯看，當前提及“改革試點工作”具有很強的風向標意義，即此次會議後房地產税有望在部分城市開展試點。

在房地產税立法工作還需從長計議的當下，房地產税是否有必要先於立法開展試點工作？專家普遍認為，儘管房地產税立法工作難在“十四五”期間落地，但當下中國已進入開展新一輪房地產税試點工作的窗口期。

“當前時點推進房地產税既有必要也有基礎。”中國社科院財經戰略研究院博士後彭旭輝對記者表示，從調節房地產市場迴歸居住屬性、優化住房資源配置方面看，開徵房地產税十分必要，尤其是房地產税對於維護房地產市場的良性穩定發展具有重要作用。另一方面，我國有龐大的住房存量資源，且開徵房地產税的技術手段也已具備，這為房地產税改革提供了基礎條件。

北京市房地產法學會副會長兼秘書長、首都經濟貿易大學教授趙秀池也認為，在房地產税立法落地前中國應該會開展試點工作。因為在推進立法時，為了避免税法的偏差，往往需要通過先行試點來進行驗證並糾偏。房地產税立法涉及的税種多而雜，牽涉面較大，立法所需時間長，更應開展試點。

改革重點在持有環節

目前所稱的“房地產税”實際上是一個綜合性概念，包含了處於房地產開發建設環節的土地增值税，處於交易環節的契税，處於持有環節的城鎮土地使用税和房產税等諸多税種。但不論未來房地產税收領域是否會調整現有税種或新增税種，多位專家都認為，房地產税持有環節將成為改革重點。

此前，財政部部長助理歐文漢在介紹財政部貫徹落實“十四五”規劃綱要、加快建立現代財税體制有關情況時表示，要持續優化税制結構，健全地方税、直接税體系，適當提高直接税比重。

持有環節的房地產税作為納税人直接負擔的税收，契合國家在“十四五”時期的税收發力方向。但當前中國税收收入中，房地產持有環節税收收入遠低於房地產開發建設環節和交易環節税收。

財政部2020年財政收支情況顯示，2020年中國土地和房地產相關税收中，房地產相關税費大多在開發建設和交易環節。處於開發建設環節的土地增值税和交易環節的契税分別為6468億元、7061億元。處於持有環節的城鎮土地使用税和房產税分別僅有2058億元、2842億元。

“房地產税的改革重心應該放在持有環節，這是我國房地產税收體系中目前最為缺乏的部分。”彭旭輝對記者表示，持有環節房地產税的缺失，使得目前的税收體系沒有起到調節優化房地產市場的效果，而且目前這種“重交易環節，輕持有環節”的税收體系與國際上的成熟房地產税收體系也不一致。房地產税的改革最終應該服務於房地產市場的穩定健康發展，調節優化住房資源的配置，也能為地方政府提供持續穩定的税源收入。

蘇寧金融研究院宏觀中心副主任陶金指出，目前在土地相關、開發建設、銷售、交易等環節上，都有税種進行一定的覆蓋，但對於持有環節尚無明確的税收規定。對持有房產徵收房地產税可能是改革的重點和難點。

深圳、海南可先行試點

若要進一步開展房地產税試點工作，試點城市的選擇就需慎重考慮。專家預計，新一輪房地產税改革試點應擴大試點範圍，可考慮在一些具備實操經驗或先行試點優勢的大城市試點。

作為“老牌”試點城市，上海、重慶擁有足夠的房產税試點經驗，理應作為新一輪房地產税改革試點城市。但從當前上海、重慶經濟運行情況看，房產税試點的效果並不顯著。兩地的房價與交易量與其他一線、二線城市數據無明顯差異。記者據上海市2020年税收收入統計情況測算，2020年上海房產税的收入僅佔税收收入的1.2%。

彭旭輝對記者表示，上海、重慶此前房產税試點效果不佳是由於其税率太低、覆蓋面小等原因，兩地應利用原有的經驗基礎繼續強化相關試點工作，提高房地產持有環節的開徵税率標準。

他還指出，作為先行示範區的深圳以及自由貿易港建設基地的海南這兩個地方均是改革開放的最前沿，理應進入房地產税試點範圍之內。尤其是深圳，無論是房價水平還是房價漲幅均居全國前列，且投機風氣嚴重，應該儘快推出並完善房地產税改革試點工作。

嚴躍進也認同房地產税在深圳和海南先行先試。他認為，深圳作為中國特色社會主義先行示範區，自然需要在一些重點政策上先行試點。進入改革開放新階段，深圳再一次進行改革，且聚焦房地產税的概率較大。海南作為自由貿易港，相關改革勢必加速。且相對一些大城市，海南島住房問題反而更為簡單，推行房地產税相對阻力小。此外，北京作為首都，若是試點房地產税，則有很強的信號意義，且北京具有天然的政策制定和先行試點優勢。

在彭旭輝看來，未來隨着改革試點的不斷推進，可按照房價標準逐步納入一批試點城市，先從均價過三萬的城市開始推廣，其次鋪開到均價過兩萬的城市，最後覆蓋到均價過萬的城市等等，依次推進到覆蓋全國主要城市。

市場影響****仍是改革最大難點

儘管此次房地產税改革試點工作座談會釋放出積極信號，但當下房地產税持有環節的薄弱、推進試點後對市場的衝擊，以及未來房地產税的立法工作，都表明中國在推進房地產税立法與改革上難點重重。

“徵收房地產税最大的難點依然在於對市場的衝擊。”陶金對證券時報記者表示，若針對持有環節的房地產税全面開徵，必將對持有房產羣體的買賣和投資都產生系統性影響，最終會對市場產生長遠影響。因此在制定相關規定和標準時，原則和實踐都要考慮。

在嚴躍進看來，隨着房地產税改革試點工作的推進，勢必將影響到一手房和二手房價格。對於一手房價格，若大城市推進房地產税改革，將增加住房持有成本，也會使得一手房認購意願淡化，進而導致房價下降或漲幅收窄。對於二手房價格，類似改革下房產持有成本將增大，潛在收益會減少，會倒逼一部分房東拋售房產，市場上將有更多流通的二手房，容易壓低房價。

嚴躍進還指出，土地價格和租賃價格也將受衝擊。若大城市先行試點，客觀上會引發房企拿地轉移到其他地級市或弱省會城市，疊加大城市購房市場可能同時降温，導致地價下跌。在租賃價格上，隨着市場上購房市場熱度的減少和存量房源的增加，租賃市場的壓力將減少，將使得租金下降。

趙秀池提醒，在推動房地產税立法與改革工作上，應以人民利益為中心，去研究房地產税收體系的安排、税種的構成、包括土地出讓金在內的税負水平和合理負擔，以及租購併舉下房地產税收體系的一系列安排。