剛在成都翻車，馬上又重倉重慶，奧園有戲嗎_風聞

　　文丨西部菌

　　地產內卷時代，房企的一舉一動都容易被放大。對於中國奧園來説，近期有兩個與成渝市場有關的動態消息值得關注。

　　一是，在成都，曾經因為質量問題引發輿論聚焦的成華奧園廣場，經過60天的整改，重新啓動交付。

　　當然，後續效果到底怎樣，還有待觀察。

　　二是，川渝本土房企“一哥”金科的一眾高管團隊，日前赴中國奧園廣州總部參觀交流。

　　據界面新聞報道：

　　雙方就企業戰略運營、項目開發運維等方面進行了深入交流，並在城市更新、文旅項目、重慶區域項目等方面達成合作意向。

　　房企融資環境持續收緊，加之集中供地成為主流，房企之間的抱團已經形成了一股風潮。在這一背景下，金科與奧園的高調接觸倒不算意外。

　　既然是合作，當然是各取所需。但相對成功突破2000億的金科，外界似乎更關注此一動作對於千億新貴奧園的影響。比如，界面新聞的標題就是這樣的——加速佈局重慶，奧園“牽手”金科。

　　擁抱本地“大佬”，奧園在重慶真的能夠重塑想象力嗎？

　　01

　　先來看下奧園目前基本盤的狀況。

　　根據年報，2020年，中國奧園錄得物業合同銷售人民幣1330億元，同比增長13%，幾乎是壓線完成年度目標。

　　與此同時，其他幾個主要指標則出現了明顯下滑。

　　比如，營收增速由2019年的62.97%下滑至34.16%，降幅接近30個百分點；

　　毛利增速從2019年的55.92%滑落到13.23%，降幅更是超過40個百分點；

　　歸母淨利潤增速從2019年的74.39%降至40.63%，下降幅度也在30個百分點以上。

　　可以明顯看出，“一頓操作猛如虎”，於2019年成功站上千億台階的奧園，在2020年的多項指標都有“失速”跡象。

　　參照“三道紅線”標準，奧園剔除預收款項後的資產負債率達到78%，已經踩線，只能歸為“黃檔”房企之列。這顯然為融資和集中供地下的攬儲增添了一道不確定性。

　　不過，對於奧園來説，最值得警惕的還是另一個指標——淨負債率。

　　從2018年的58.9%，升至2019年的74.9%，再繼續攀升至82.7%，奧園的淨負債率已經連續三年上升。

　　截至2020年年底，奧園總資產為3256.78億元，總負債高達2714.26億元。

　　其中，流動負債2061.52億元，且主要為短期借款，一年內到期的短期負債就有522.67億元。

　　此外，在2019年，奧園的土儲中，權益比約79%，到了2020年末，權益比下降至71%左右。其中的“虛胖”風險可想而知。

　　很顯然，雖然成功躋身千億房企俱樂部，但奧園很難説有了足夠的“安全感”。

　　02

　　明確了上述背景，就更容易理解奧園“牽手”金科背後的邏輯。

　　目前，奧園的區域戰略是，聚焦粵港澳大灣區，佈局華南、中西部核心區、華東、環渤海區域等四大核心區域。

　　很明顯，重慶在其中西部核心區中應該佔據一席之地。

　　一來，當前成渝雙圈晉升為國家戰略，重慶的地產市場潛力尚待釋放。剛剛過去的4月，重慶新房價格漲幅全國第一，算是一個很直接的信號。

　　二來，在2007年，奧園就開始進入重慶，至今已接近15年。

　　根據2020年年報，目前奧園在重慶的項目達到18個，數量在粵港澳大灣區之外的區域中處於相對靠前的地位。

　　但是，尷尬的地方在於，除了去年收購京漢29.99%的股權中包括重慶項目，奧園在重慶的土拍市場可謂沉寂已久。剛剛結束的重慶首輪集中供地土拍中也未見奧園的身影。

　　也就是説，雖然進駐時間較長，並且也有一定的土儲，但奧園在重慶的深耕能力並未得到足夠證明。

　　所以，此番與金科的交流中包括“重慶區域項目”的合作，也就不讓人意外了。

　　當然，金科與奧園此前已有不少的合作，並且不限於重慶區域，但這次既然專門點出了“重慶區域項目”，若合作成行，料定奧園在重慶應該會有一些新的動作。

　　考慮到金科在重慶本土的地位，選擇金科來開拓重慶市場，至少看起來，對奧園來説也是一個不錯的選擇。

　　03

　　不過，奧園要想在重慶重振旗鼓，需要克服的困難並不少。

　　首先就是操盤能力的問題。

　　前幾個月在成都上演的質量糾紛已是前車之鑑。而在重慶市場，奧園也有過多次不光彩的記錄。

　　如封面新聞的報道顯示：

　　2020年，重慶奧園天悦灣，業主投訴其大門設計不合理；

　　2020年，重慶萬州奧園推遲交房，原合同約定於19年9月30交房，直到2020年6月19日都未交；

　　2021年，重慶奧園悦府，置業顧問鄭某以“繳納定金內控房源”為由，作假收據，詐騙5名購房者80餘萬元。開發商回覆這筆錢是鄭某收取的，與他們無關……

　　一再被公開報道的質量事件，被視為是奧園為了衝刺千億而留下的“後遺症”。

　　但可能不少人忽略的一點是，靠着在廣東舊改起家的奧園，其在多地的質量糾紛，“水土不服”應該也是重要原因。

　　要知道，到2020年底，奧園超過60個的城市更新項目中，97%都位於粵港澳大灣區。那麼，走出大灣區後，也就意味着奧園要走出舒適區。

　　長期以來在城市更新中所積累的經驗，能否在其他地方的其他類型項目中複製，不能説不是一個挑戰。

　　其次，重慶市場上目前的大牌開發商可謂非常擁擠，僅憑奧園的體量，競爭優勢其實並不明顯。

　　若有本地開發者的助力，當然應該會好很多，但作為一個在重慶“存在感”一直就比較低的外來房企，要想真正脱穎而出，恐怕不是找一個合作者這麼簡單。

　　來源：克而瑞

　　比如，從公開報道來看，我們甚至無從查詢奧園在重慶的具體發展戰略；克而瑞統計的2020年重慶主城銷售額前30強榜單中，也難覓奧園的蹤影。

　　此外，合作開發也是一把雙刃劍。雖然它是撬動規模的捷徑，但也對房企在規模和利潤之間的平衡術提出了更高的要求。尤其是對於奧園這樣盈利能力有待提高，並且債務高企的房企而言，更是如此。

　　毫無疑問，要提高在重慶的存在感——不管是拓寬土儲，還是打響品牌，除了擁抱好大佬，奧園還需要更多的“自強”努力。