北京天津不拿地，佳兆業幹了另一件大事_風聞

文丨高山 郭小興 編輯丨百進

來源丨正經社（ID：zhengjingshe）

佳兆業讓人有點看不懂了。

不久前，佳兆業集團控股北京總部喬遷至北京佳兆業廣場。按照佳兆業的説法，此舉標誌着佳兆業開啓 “深圳-北京雙總部”戰略發展新篇章，也將推動佳兆業深耕京津冀協同發展區域。

既然早在2020年下半年就在北京設立了第二總部，怎麼也得“置辦”一些家底。然而，在前不久落幕的北京首批集中供地熱潮中，佳兆業卻毫無斬獲。

即使在隨後進行的天津首批集中供地競拍，佳兆業也顆粒無收。

那麼，這波操作究竟還有什麼更為高階的深意？

01

厚此薄彼，“第二總部”不買地

2021年2月，國家自然資源部要求22個重點城市住宅用地實現“兩集中”：一是集中發佈出讓公告，且2021年發佈住宅用地公告不能超過3次；二是集中組織出讓活動。

這22個重點城市中，就包括北京、天津。

“兩集中”政策下，每一輪集中供地對於各大房企來説都是彌足珍貴的拿地機會。

5月10日-11日，北京進行了首批集中供地現場競價。隨後的5月13日-15日，天津首批集中供地出讓也在熱烈的氣氛下完成。

《正經社》房產分析師注意到，作為京津冀地區兩座標杆城市，本輪北京、天津集中供地吸引了包括萬科、融創在內的眾多房企前來競價。

最終，北京25宗供應地塊通過現場競價，總成交價達981億元；天津的45宗供應地塊，總成交價也達到498億元。

如此火爆的競拍現場，卻沒有佳兆業的身影。

作為剛剛在北京設立了第二總部、意圖在京津冀地區深耕發展的佳兆業，面對如此好的拿地機會，卻保持得異常安靜。

難道，佳兆業今年的基調是要保持低調，不貿然拿地了？現實情況顯然不是這樣。

5月13日，深圳首批集中供地開拍，佳兆業“大發神威”，連續競得3宗地塊。要知道，此次深圳首批集中供應的宅地只有6個，佳兆業直接收下半壁江山。

像寶安A122-0372地塊，佳兆業經過9輪競價，最終以封頂價25.44億元斬獲。

值得注意的是，佳兆業拿下的這宗地塊，配建率（即人才房面積與住宅面積的比例）高達47.53%。也就是説，佳兆業得將接近一半的住宅建成後無償贈送給政府。

即便“代價”如此之高，佳兆業仍然在拿地當天，就帶領着挖掘機和工程車、拉着橫幅，全副武裝地進入了現場，破土開工。

如果説，佳兆業想借此來宣告深耕大灣區的決心，這麼做無可厚非。而事實上，為擺脱對大灣區的嚴重依賴，佳兆業進軍全國市場的腳步從未停止。

2021年3月16日，佳兆業以13億元的總價拿下成都天府新區的一宗地塊，成交樓面價達12897元/平方米，但需要將41%的統籌住房面積比例無償移交。

上個月底進行的重慶首批集中供應地塊競拍現場，佳兆業高價斬獲了兩宗地塊。

種種跡象表明，佳兆業在今年的土地競拍市場上並不低調。一旦看重哪個區域，在該區域拿地就一點都不手軟。

照此邏輯，不在北京、天津拿地，或許表明了佳兆業暫時還不會在這個區域有大動作。

那麼，回到前述問題：佳兆業在北京轟轟烈烈設立第二總部，究竟還有什麼更為高階的深意？

02

最大動作，從老闆手裏買資產

半年多前的2020年10月28日，發家於深圳的佳兆業正式宣佈，將在北京設立第二總部。並對媒體強調，其目的主要是全面統籌北京的金融、傳媒、科技、人才等資源，為集團業務發展做好戰略支持服務，而不是拓展項目。

這或許可以看作其缺席近期京津競拍大戲的官方預言。不過，另一方面，有業內觀察人士告訴《正經社》房產分析師，在所有的宣講與佈局中，與在北京設立第二總部關聯的最大動作，是從佳兆業老闆郭英成手中，拿下了北京佳兆業廣場。

這個北京佳兆業廣場，此前被稱為“長安8號”，是業界赫赫有名的 “最貴爛尾樓”，這一次已經是第五次易主了。

2015年，郭英成拿下了彼時人們眼中的這塊“燙手的洋山芋”。業界消息顯示，彼時，郭英成以60億元的代價接手“長安8號”，更名北京佳兆業廣場後，一舉結束了其爛尾生涯。

2021年3月25日，佳兆業公佈2020年業績報告的同時，還公告了供股增發以購買關聯資產的事項。這個關聯資產，就是郭英成手裏的北京佳兆業廣場。

一般情況下，上市公司要從老闆手上直接購買資產，難免會在市場上引起“利益輸送”相關的聯想。要消除這種“嫌疑”，比較常見的要求，就是得論證這波操作的物超所值與重大意義。

有業內觀察人士指出，一方面，佳兆業宣佈設立 “北京第二總部”，既然是“總部”，那總得有拿得出手的核心資產；既然不拿地，從老闆手裏買下北京佳兆業廣場也就順理成章了。

前不久，佳兆業熱熱鬧鬧地把北京總部喬遷到了北京佳兆業廣場，並高調地對此進行了價值確認：“此舉體現了佳兆業集團對於北京佳兆業廣場這一極具戰略價值的核心優質資產的高度重視，將進一步提升北京佳兆業廣場作為CBD新地標的品牌影響力”。

另一方面，按照佳兆業方面的公告，其計劃以130億元價格從郭英成手中取得北京佳兆業廣場96.8%的股權。

130億元不是小數目，但按照佳兆業出具的第一太平戴維斯的估值，該項目的價值高達186億元，照此計算，佳兆業從老闆手中買到的資產，還獲得了接近30%的折讓。

但有媒體查閲數據發現，北京佳兆業廣場周邊70年大產權住宅均價也就在6萬元/平米。北京佳兆業廣場涵蓋約20萬平米的總建築面積，照第一太平戴維斯的估值計算，均價差不多是9.3萬/平米。

雖然北京佳兆業廣場不僅有住宅，還包括商業零售、公寓、酒店等物業，但考慮到商業零售比住宅均價高一些，而公寓、酒店的均價通常是不會高於同地段住宅的。所以，怎麼計算，北京佳兆業廣場9.3萬/平米的平均價格都還是高了。

如果按折價後的130億元，北京佳兆業廣場項目的均價仍然高達6.5萬元/平米，仍高於周邊住宅均價。

與此同時，在購買方式上，佳兆業採用的是“供股”，即上市公司發行新增股票讓現有股東認購，股東可按其持股比例認購新股。

佳兆業宣稱，供股符合股東最終利益，一是供股能提升集團整體資產；第二，大股東將藉此機會同步參與擴大持股。

按照佳兆業公佈的供股方案，每7股配售1股，配售價位為較4月15日收盤價折價22%的2.95港元/股，郭英成家族認購的是3.42億股供股股份，共計花費10多億元。

用這10多億元對標130億元的買賣，看上去還是划算的。【《正經社》出品】

責編|唐衞平·編輯|杜海 百進·校對|然然

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