樓市，突然開始加息了_風聞

　　文|凱風

　　加息，只會遲到，不會缺席。

　　01

　　先是廣州、深圳上調房貸利率。

　　廣州四大行連續兩次上調房貸利率，首套房貸利率由此前的5.2%最高漲到5.4%。

　　深圳四大行首套房貸款利率則從此前的4.95%上調到5.1%，二套房貸利率從5.25%上調到5.6%。

　　廣州深圳，是這一輪房價漲幅最高的城市，兩大一線城市不約而同進行樓市加息，背後的信號不言而喻。

　　繼廣州、深圳上調房貸利率後，長三角地區的部分城市也開始跟進。

　　據媒體報道，杭州多家國有行已於近日調整房貸利率，調整後首套房利率為5.4%，二套房為5.5%。而此前約為首套5.2%、二套5.38%，即分別上調20個基點左右。

　　寧波工行、農行、中行、建行、交行也於近日上調了房貸利率，首套房由5.35%上調至5.45%，二套房由5.6%上調至5.7%。即首套房與二套房均分別上漲了10個BP。

　　還有許多城市準備跟進。

　　02

　　弔詭的是，樓市在集體加息，而LPR基準利率已經連續1年按兵不動了。

　　5月20日，最新一期LPR利率發佈，1年期LPR為3.85%，5年期以上LPR為4.65%，連續12個月保持不變。

　　眾所周知，5年期LPR利率是房貸利率的基準之錨。基準利率不變，為何樓市在加息？

　　這涉及房貸利率的決定機制。房貸利率一般是由5年期LPR利率+地方加點基數構成。無論是LPR利率變動，還是加點變動，都會帶來加息效果。

　　這一次，廣深杭甬等地的樓市加息，正是提高加點基數所致。由於LPR基準利率不變，所以存量房貸利率基本不受影響，新的房貸則必須承受加息的代價。

　　這一改變帶來的影響是深遠的。因為LPR逐月變化，而加點基數在整個還貸週期保持不變。在不同時期購房，加點基數有着巨大差別，從而帶來房貸負擔的差異。

　　簡單舉例來看，去年加點只有20個基點（0.2%），今年則為60個基點（0.6%），那麼在整個20年或30年還貸週期中，差別一直存在。

　　如果LPR基準利率從4.6%提高到5%，那麼去年購房者的房貸將從4.8%（LPR+0.2%）提到到5.2%，而今年購房者則從原來的5.2%提高到5.8%。

　　這比LPR利率變動更有殺傷力，畢竟LPR利率每年可以調整一次，而加點在長期保持不變。

　　03

　　樓市為何突然加息了？

　　一個原因是樓市定向調控的體現。

　　基於最嚴樓市調控的需要，調控已經上升為“政治站位”和“政治覺悟”問題，絲毫疏忽不得。

　　2021年以來，樓市調控可謂層層加碼、上不封頂。凡是樓市仍舊高熱不下之地，必然一而再再而三出台新政，直到按住房價為止。無論是二手房指導價，還是樓市定向加息，都是宏觀思維的體現。

　　另一個原因是房貸兩條紅線的限制。

　　今年開年，央行和銀保監會為銀行設定了兩條房貸紅線：房貸產貸款佔比、個人房貸佔比不得高於規定比例。

　　這相當於從宏觀上按住了銀行發放房貸的衝動，多家銀行已經踩中了紅線。

　　究其根本，房地產信貸的總盤子變小，資金從寬鬆轉而緊張，供求失衡之下，加息就是必然選擇。

　　凱風君在年初新政出台之際，就已預料了這一結果的出現。這方面，可參閲《2021年，中國樓市調控第一槍來了》

　　04

　　那麼，未來房貸利率到底是漲是跌？

　　對於這一問題，短期和中長期的答案大相徑庭。

　　就5年以上的中長期而言，利率遵循的仍舊是下行的大趨勢。

　　這與利率的形成機制有關，隨着投資回報率降低、人口紅利消退、自然增長率下滑，自然利率也會隨之而降低。日本基準利率長期維持在0%左右，就是這一趨勢的體現。

　　就我國來説，10多年前，房貸利率曾經高達8%以上，目前已經降到5%左右，未來還有可能進一步下行，這是經濟增長趨勢決定的。

　　然而，就1-2年的短期而言，樓市不乏定向加息的衝動。

　　不僅各地會主動對樓市加點加息，5年期LPR利率也有可能先行一步進行上漲，而樓市去槓桿的迫切性隨之而提升。

　　畢竟，中國居民部門槓桿率超過62%，相比2008年翻了3倍多，已經趕上了發達國家水平，金融管理部門已經開始有意識控制樓市槓桿了。

　　此外，國際上通脹形勢日益嚴峻，土耳其、俄羅斯等新興國家已經率先加息。而美聯儲加息時間有可能提前，為了應對輸入型通脹和美聯儲加息預期的影響，我們也不乏加息的可能。

　　所以，未來1-2年，一定要謹防樓市定向加息帶來的影響，不要瘋狂借貸，以免被去槓桿的時代浪潮所席捲。