雅居樂逆勢擴張，彌補海南“拿錯地”失誤？_風聞

　　陳卓林説：“拿錯地是很痛苦的一件事情”。2020年雅居樂業績逆勢大增，或是在通過擴張彌補當初在海南拿錯地的失誤。但擴張之下，雅居樂也暴露出一些問題，包括工程及產品質量問題，債務壓力等等。尤其是雅居樂永續債高達 136.37 億元，真實負債水平或遠高於財報數據。

　　雅居樂2020年業績大增是在彌補海南“拿錯地”失誤？

　　3月23日，雅居樂公佈截至2020年12月31日止年度經審計綜合業績(以下簡稱年報)。數據顯示，2020年全年實現銷售金額1381.9億元，同比增加17.1%；實現營業收入約802.45億元，同比增長33.2%；實現毛利約241.02億元，同比增長32.3%；實現淨利潤為122.48億元，同比上漲32.7%；公司股東應占利潤94.74億元，同比上漲26.1%；公司股東應占核心淨利潤約83.46億元，同比上漲23.3%。

　　由於業績大增，雅居樂還提升了派息，2020年全年派息合計為每股110港仙，同比增加10%，股息率9.8%。

　　值得注意的是，2020年前雅居樂經歷過一段“低谷期”。2018、2019年，雅居樂的營收分別約561.45億元、602.39億元，分別同比增長8.8%、7.3%。同期，雅居樂的歸母淨利潤分別約為71.25億元、75.12億元，分別同比增長18.3%、5.4%。業績增速遠低於2020年的水平。

　　雅居樂曾經重倉海南，這些項目大多具文旅或產業地產性質，位於二三線非核心城市，分佈於海南、中山、揚州、清遠、天津、鄭州和惠州，總面積約176萬平方米。

　　2018年4月，海南調控升級，推出全域限購政策，海南樓市大幅降温。雅居樂因此被重創，雅居樂董事局主席陳卓林表示：“拿錯地是很痛苦的一件事情”。

　　2020年，在疫情衝擊、房地產調控愈加嚴厲的情況下，很多房企都陷入低增長甚至負增長。雅居樂業績逆勢大增，或是在通過擴張彌補當初在海南拿錯地的失誤。

　　擴張之下的隱憂

　　擴張之下，雅居樂也暴露出一些問題，包括工程及產品質量問題，債務壓力等等。

　　5月13日，惠州惠陽區住房和城鄉建設局發佈《關於2021年惠陽區建設工程附着式升降腳手架安全專項檢查情況的通報》，通報了轄區建設工程附着式升降腳手架安全專項檢查結果。其中雅居樂花園項目因存在重大安全隱患被通報批評。

　　2月28日，無錫市經開區XDG-2012-78號地塊A地塊二期雅居樂中央府商業項目工地，發生一起起重機械傷害生產安全事故，致1人死亡。

　　至於各地頻發的質量問題和業主維權事件，雅居樂當然也免不了。2019年，雅居樂甚至被武漢雅居樂國際花園177名業主告上法庭。

　　財報數據顯示，2020年，雅居樂剔除預收款後的資產負債率為71.9%，超出監管要求；淨負債率為61%；非受限現金短債比為1.3，還踩中了一道“紅線”。

　　真實負債率或遠高於財報數據

　　實際上，雅居樂的真實負債率或遠高於財報數據。

　　過去幾年，雅居樂通過大量發行永續債進行融資。截至2020年，雅居樂永續債達到 136.37 億元。這在房地產企業中屬於永續債金額非常高的企業，因為永續債雖然不計入企業債務，可以美化負債，但其利率會跳升，大量侵蝕企業利潤。

　　克而瑞曾測算，截止2019年雅居樂的永續債高達135.67億元，若將永續債作為權益的情況下，雅居樂 2019 年的淨負債率為 82.8% ；若把永續債算到負債率之內，雅居樂的淨負債率則高達 130.74%。按此計算，雅居樂當時踩中三道紅線，應屬“紅檔”。

　　值得注意的是，2020年底，雅居樂將7個優質項目公司部分股權轉讓給平安不動產，土地總面積達到 176.03 萬平方米，或因此融資高達百億。此前，評級結構穆迪曾預計，未來12-18個月雅居樂將通過縮減收購規模來控制債務增長。這些都表明雅居樂的真實債務壓力或非常巨大。(內容來源：財觀社）