光明地產敗走川渝？_風聞

　　文丨西部菌

　　有沒有提升公司內在價值的計劃，還是認為股價無所謂？有沒有覺得愧對投資者？以後還要繼續這樣下去嗎？

　　不久前，上海起家的光明地產的2020年業績説明會上，對於公司股價持續低迷的表現，投資者發出一連串犀利的追問。

　　從最近幾年的業績表現看，光明地產不僅不光明，甚至可用“慘”來形容。而就在最近，據鳳凰網報道，曾經高調進駐成都的光明地產，被傳“擬出售川渝、昆明項目資產”。

　　來源：網絡

　　目前，這一消息有待證實。但結合光明地產的表現看，其資金壓力的確相當巨大，而在川渝市場尤其是在成都的日子，同樣相當不好過，就算最後敗走，也不會讓人太意外。

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　　2015年，上海海博股份有限公司與農工商房地產（集團）有限公司重大資產重組後，正式更名為“光明房地產集團股份有限公司”。

　　背靠光明食品集團的光明地產，早先的重心一直在上海和長三角區域。2017年開始，光明地產開始加速規模化，向中西部的省會中心城市拓展。

　　來源：光明地產官網

　　官網信息顯示，2018年喊出“未來三年達到500億規模”目標的光明地產，在長三角外的區域動作頻頻。

　　比如該年底，廣西、河南、湖北區域公司相繼成立；2019年，華中、川渝區域公司陸續成立。

　　值得一提的是，光明地產的成都城市公司，成立時間要早於川渝區域公司，時間是2018年7月。而在此前的一個月，光明地產在成都雙流拿地，首次闖入成都。

　　一年之後，光明地產在成都推出首個產品，即光明蓉府。在亮相時，還算比較高調，網上現在還能找到不少這場以“光明耀川渝”為主題的產品發佈報道。

　　基於對川渝市場的看好，光明地產宣佈，要推進川渝城市更新、佈局百億規模。而在成都雙流拿地之後，光明地產先後聯合雅居樂、龍湖等，在重慶和成都市場一年五次落子。

　　但鉚足幹勁準備大幹一場的光明地產，川渝拓荒之路卻是步履艱難，在成都的開山之作光明蓉府，就遭遇嚴重的滑鐵盧，去化率極低，甚至拿證近30天才賣出一套。

　　截止到2021年4月13日，據第三方監測機構提供數據顯示，光明蓉府分別於2019年6月和2019年10月合計推出的482套房源，認購去化323套，認購去化率為67%。 

　　而最近一兩年，在重慶和成都市場，光明地產也沒有太多有分量的投拓動作。年報上的區域營收劃分，都只有華東、華中和華南，連單獨的華西區域都沒有。

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　　這次光明地產被傳要出售川渝、昆明項目資產，儘管尚未得到證實，但它似乎不太像是空穴來風。

　　首先，對比此前定下的百億規模，光明地產在川渝的目標已經落空了。而成都首作光明蓉府的慘淡銷售，説明它在成都甚至川渝市場，並沒有形成基本的認知度和品牌效應。

　　其次，股價創下8年來新低的背後，光明地產正在遭遇嚴峻的業績和債務壓力。

　　來源：光明地產年報

　　年報顯示，2015年至2020年，光明地產的銷售額分別為114.3億元、145.3億元、236.62億元、244.59億元、266.4億元和326.68億元，六年翻了近三倍。

　　其中2020年，光明地產簽約面積為 241.55 萬平方米，簽約金額為 362.68 億元。對此，年報報喜式地提到，“簽約金額及回款金額雙雙創下歷史新高”。

　　但其一，362.68 億元的銷售額，距離之前定下的500億元的目標，依然還有不少缺口；其二，光明地產銷售額的快速增加，換來的卻是既不增收也不增利的業績成果。

　　據年報，2020年光明地產的銷售額增長為 36.15%，不過營收為149.85億元，同比增長只有6.49%；而歸母淨利潤為1.07億，下滑79.38%；扣非淨利潤更是虧損5.86億元，同比大幅下降224.26%。

　　事實上，光明地產的虧損表現，不僅是因為疫情。除了2017年歸母淨利潤增長為正，2018年和2019年都是負增長，其中2019年同比下降 59.77%。

　　也就是説，在光明地產銷售規模不斷擴大的同時，盈利能力反而持續下滑，債務壓力同樣是持續攀升，淨負債率一度突破200%。這也難怪那些投資人會發出連珠炮式地質問。

　　迫於業績和債務壓力，光明地產在之前就曾多次變賣項目回血。比如去年10月，它就和當代置業達成合作，將浙江湖州、山東德州、江蘇常州等地的項目轉讓。

　　那麼，如果川渝大撤退屬實，將留下另一個懸念——這些資產項目，誰來接盤？

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　　在2020年的年報上，光明地產提到要適當進行戰略收縮，以“優佈局、調結構、去庫存”為重點：

　　調結構是通過城市准入研究，理性收縮非戰略重點區域，進一步優化投資結構和區域佈局，實現合理的長期佈局。 

　　據此來看，光明地產如果賣掉川渝等地的項目，倒也談不上多意外。不過，以“迴歸上海、迴歸主業，深耕長三角、深耕中心城市”為戰略導向的光明地產，能迎來蜕變嗎？

　　其實，光明地產在成都市場的折戟，水土不服，包括知名度缺失，是重要因素，但不是全部的因素。在區域戰略選擇之外，光明地產的運營管理風格，本身就存在着諸多問題。

　　來源：網絡

　　正如一些分析提到的，光明地產背靠大樹，有集團的反哺，加上又是國企身份加持，所以在經營策略確實會存在着僵化的問題，危機意識不足，對市場缺少基本的敏鋭度。

　　而另一方面，在發家致富的大本營上海，享有“崇明地王”稱號的光明地產，本土優勢也在不斷喪失。比如長江商報報道提到：

　　位於崇明陳家鎮板塊的光明墅，於2020年10月1日首次開盤推出381套疊加別墅，均價31000元/平方米。搖號排序結果顯示僅有69組客户有意向認購，認籌率18%。同在10月，上海有樓盤最高認籌率達到899%。 

　　此外，光明地產2020年更是三道紅線全部踩線——光明地產剔除預售款後的資產負債率為79.3%，淨負債率為188.5%，現金短債比為0.49。

　　在融資收緊的背景下，光明地產後續的拿地、拓土，註定會更加困難。在收縮外域戰線的同時，上海大本營能否守住，恐怕都面臨着不少的懸念。