創富港薛春：堅持做擅長的事，將“二房東”進行到底丨商辦資管_風聞

作者丨WY 編輯丨蘇建紅 排版 | 蘇建紅

來源丨地產資管網（ID：thefutureX）

前言

日前，創富港公佈了2020年的經營財報。其中，營業收入5.88億元，經營性現金流1.2億元，淨利4000萬元。在疫情席捲全球，聯合辦公市場依舊有着諸多動盪的一年，得此成績，實屬不易。

3月底，睿和智庫與創富港創始人薛春有過一次深度溝通，關於“‘二房東’業務以及盈利是否可持續？未來的辦公到底是怎樣？”諸如此類市場關心的問題作了探討。

創富港創始人薛春

對於行業發展和企業自身業務邏輯，薛總很篤定。核心觀點總結如下：

01

行業的天花板遠未到達，所以企業一定要轉型嗎？未必。就好比如果你不會游泳，換個游泳池也不一定行得通。創富港現有業務依舊會保持每年30%－50%的業務增長。

02

很多企業談輕資產運營，創富港會機會型嘗試，但一定聚焦主營業務。輕資產對應的是“低風險與低收益”，重資產相較於輕資產則是“高風險與高收益”。這是一個選擇題，創富港團隊有精細化運營的能力，可以選擇、也能承受這樣的高風險，去擁抱高收益。

03

用動態的眼光看市場，也要用發展的眼光看企業的成長。創富港早期的項目可以盈利，在這輪經濟週期中，盈利是否依然可持續？答案是一定的。成本端上或許很難鎖定此前較低的租金，但企業的精細化能力、IT能力也水漲船高，項目溢價的空間始終存在，甚至更強。

04

説到底還是空間很大，市場上優質項目很多。而創富港從來不跟同行進行選盤的價格競爭，只根據自有財務模型報價一次。退一步講，市場上都是租約，優質資源會按週期一波一波釋放出來，都是機會。

05

未來的辦公一定是服務式，只是大家服務的客羣會不一樣。創富港服務的就是中小型、創業型企業。IT技術的應用在未來也一定是趨勢，只能擁抱。

01 聚集主營業務與盈利可持續

回顧創富港的發展，會發現其似乎一直在逆着市場做事。比如2015年、2016年正是“雙創”火熱、聯辦潮湧的時候，創富港的擴張反而略顯緩慢。

據薛春介紹，風口來時，相較於市場其他品牌100%甚至200%在全國範圍內規模化擴張，創富港僅新進了長沙這一個城市，擴張的速度也只是保持在30%左右。而在2018年後，聯辦遭遇資本寒冬，市場整體遇冷時，創富港卻放開手腳，擴張速度由30%提升至50%。

薛春認為增長速度其實主要取決於兩點：一是團隊的管理水平能否跟得上；二是資金可否支持快速的規模擴張。薛春坦言，過去在他的經驗裏，創富港增長超過50%時，團隊管理就很難跟得上，“就得不斷地補窟窿”。

“這是一個慢工出細活的行業”，薛春表示，做這件事是需要沉下心的，需要把100、1000甚至是10000個細節真正的做好，而不是一味追求速度。

數據統計，截至 2020 年 12 月 31 日，創富港全國簽約門店數量 205 家，全國簽約門店建築面積合計 28.08 萬平方米。跟同行相比，規模確實不算是優勢。但創富港擁有極強的盈利能力，而且是連續盈利，超強的盈利能力也是支撐其實現50%增長的基礎。

創富港辦公區示意圖

對於現在市場上提到的“行業天花板”、“瓶頸”之類的言論，在創富港身上似乎並無奏效。“創富港仍將聚焦主營業務，在未來3年內實現50萬方-60萬方的體量目標”。薛春始終認為一個企業應該去做擅長的事，而這由企業的基因決定，創富港會堅持“中資產”的業務模式，即便現階段有着“高風險”，團隊也能承受。

盈利是否可持續？薛春也給出了答案。

此前，市場上有聲音提到，2018年對於絕大多數採取二房東模式的企業都是一個分水嶺，在這之前拿的項目，可能就盈利，而同樣的項目在這之後，就可能虧損。而這主要是經濟週期的變化所致。也即早期承租的項目（鎖定較低的租金成本），在租約到期後，創富港是否依然可以保持盈利？

薛春認為，市場在發展，企業也在成長。“二房東”業務核心在於“通過設計改造以及運營服務能力提升租金水平，從而獲取租金差價”。創富港在這麼多年的發展過程中，無論是在投拓、設計改造、招商營銷以及精細化運營管理各個方面都有了成長，其實盈利能力更強了。

比如創富港已經形成了自己的一套業務邏輯，如在物業選擇上，創富港錨定核心城市、核心區域；並且從不與同行做選盤的價格競爭，一切從自己的財務測算出發；精細化運營管理保證出租率90%以上等等。

02 未來的辦公一定是服務式

空間即服務，薛春認為，未來的辦公一定都是服務式，只不過大家服務的客羣不一樣，創富港服務的主要還是創業型企業。

“現在很多企業都以服務頭部企業、大客户為榮”，薛春表示，這並不一定就是正確的。大客户自然意味着穩定以及大面積的快速去化，但在創富港的經驗裏，“大面積導致的結果反而是利潤的降低，穩定和支付能力強一定會伴隨着其他的‘負面’因素”。

這同樣是一個風險溢價概念，創業型企業的不穩定和高風險自然會帶來高收益，追根究底還是取決於企業是否有駕馭風險的能力。

針對這部分客羣，薛春認為，提供“高性價比”的空間和服務是關鍵。 “要契合創業型企業的特徵，他們需要的是低成本的創業。”市場上，創富港的單個工位價格普遍低於1000元，而實行低價策略主要源於低成本優勢。“同行一個工位的面積是我的兩倍，同時我們的裝修等成本也比同行便宜50%甚至100%”。

薛春舉了一個例子，以辦公用的大班椅為例，從最初的1.6米長不斷降為1.4米、1.2米，直到目前的標配0.9米。

服務方面，創富港提供的是最基礎的，同時也是創業企業的剛需，比如註冊、工商、財税等會員服務。據統計，2020年，創富港的會員收入佔比25%。

據薛春介紹，創富港還在嘗試一些更深度的服務，比如社羣服務，於2019年在深圳試點了“創享邦”，把深圳所有的會員連在一起，基本每週都有活動，讓會員交朋友、相互學習。

這其實也可以算作服務的延伸以及與會員企業持續保持粘性的一種行為。創富港目前提供的是2人間-5人間以及10人間-20人間的產品，當企業成長起來後，即使沒有符合要求的線下空間可提供，卻依然可以通過平台上的服務進行持續鏈接。

“我一直想做的一件事，是把服務鏈接拉長、終身化。”薛春透露，預計在5、6月份會發布社羣服務平台和“方圓間”服務體系。

創富港內部示意圖

03 IT不是假概念，只能擁抱

創富港的出租率一直維持在高水平，一個成熟門店的標準，同行的出租率是70%以上，而創富港則是90%。2020年，因為遭遇疫情黑天鵝，在2月底、3月初創富港出租率降至84%以下，到6月份才重新恢復到90%的水平。

創富港持續的高出租率，正是得益於IT技術的高投入。“IT是未來趨勢，必須得擁抱”。縱觀2020年財報，也能發現創富港在科研方面的投入頗高。財報顯示，2020年創富港在研發方面的投入960.6萬元，較去年同期的610.4萬元同比增長57.4%。

具體來講，創富港推出了一個輔助一線團隊的服務平台。比如，關於會員（客户）的狀態、物業的出租情況，從催款、滯納金等多維度對客户進行分析，一線人員可以通過報表、分析模塊等掌握和跟進。一旦系統判定有可能出現出租率下滑，那創富港就會有相應的策略。

系統的打通，也讓全員營銷成為可能。“比方説深圳的員工可以直接把廣州的房間租出去，我們也非常清楚每個員工手上有多少客户的跟蹤量”。

IT化也更多地在辦公領域實現場景應用。除了自助收發件、自助打印複印等基礎辦公，以及類似商務版微信、釘釘等溝通軟件（方圓間app）外，創富港還在金蝶所提供的財務系統上面做了二次開發，使創富港的業務系統跟財務系統打通，這極大減輕了財務人員的工作量，財務人員無需做賬，只需要核對數據即可。

業務流程的IT化不僅有效提高了運營效率，降低了營運成本，對於未來創富港嘗試輸出產品及管理，尤其是在產業園區的聯辦運營方面，也大大增強了落地可能性。

深化IT經營之外，爭取年內IPO上市也是薛春2021年的核心目標之一。“聯合辦公目前正從低谷向上走”， 薛春篤定道，“這個行業依然是一片藍海，核心是企業是否形成了自己的競爭優勢。”

借用唯物辯證法的一句話：事物發展的前途是光明的，道路是曲折的，而新事物必將戰勝舊事物。有機構預測，2022年中國聯合辦公市場規模預計將達到2273.5億元，未來聯合辦公的市場規模有望進一步擴大。在告別大規模跑馬圈地，追求精細化管理和多樣化盈利的後聯辦時代，創富港顯然已經樹立了自己的一面旗幟。