新希望服務上市，劉永好的新故事如何走出成都_風聞

　　文丨西部菌

　　5月25日，新希望服務正式在香港聯交所主板掛牌上市。

　　新希望服務是新希望集團旗下的物業管理公司，上市成功，意味着四川首富劉永好，在新希望、新乳業、華創陽安、興源環境和*ST飛馬之後，再添一個新上市平台。

　　上市當天，劉永好沒有親臨現場，由女兒劉暢敲鐘。不過引入小米、貝殼等多家投資的新希望服務，上市後的表現卻不盡如人意，市場認購熱情不算高，股價一度破發。

　　那麼，“小而美”的新希望服務，未來到底能創造多大的新希望？

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　　隨着房地產行業進入存量時代，物業管理企業拆分上市成為一股熱潮。數據顯示，今年以來籌備上市的物管公司已有20餘家，競爭的激烈程度可見一斑。

　　招股書顯示，截至2020年12月31日，新希望服務管理65個項目，總在管樓面面積約為1020萬平方米，2020年營收則為5.88億元。規模在行業排名百名開外，只能算迷你型。

　　來源：網絡

　　不過，新希望服務的上市進程卻較為順利，並且獲得了小米、貝殼等多家基石投資者的認購支持。

　　這些投資者對新希望服務的長期價值看好，原因不難理解。首先，新希望服務雖然不具備規模優勢，但背靠新希望集團這棵大樹，成熟的產業鏈和供應鏈，提供了資源整合的先天優勢。

　　官網信息顯示，新希望集團的業務版圖主要分為四塊，分別是食品與現代農業、乳業與快消品、房產與基建、化工與資源。

　　像食品、乳業、快消品等既有業務，可以對口滿足業主的消費需求，做大增值服務蛋糕。這也正是新希望服務採取民生服務的差異化定位的原因所在，而它也被視作民生服務第一股：

　　新希望服務定位為提供民生服務的企業，是集團旗下佈局民生產業鏈的關鍵環節。 

　　這種差異化定位，直觀的反饋到了其業務結構上。2020年，新希望服務的四大主營業務分別是物業管理服務、非業主增值服務、商業運營服務、民生服務。

　　而營收方面，四大業務分別為1.90億元、1.68億元、1.13億元、1.17億元，佔總收入比重為32.3%、28.6%、19.2%、19.9%。

　　主打民生服務的概念，降低了對傳統物業管理服務的依賴，這不僅有利於護城河的確立，對企業的盈利能力也會有所提升，因為基礎性的物業管理服務，本身毛利率就不是很高。

　　所以近幾年來，新希望服務民生服務的收入在不斷提升，從2018年的2830萬元增至2020年的1.17億元，複合增長速度高達103.6%，同時毛利率也達到42.1%，高於行業平均。

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　　就業績規模來看，新希望服務近兩年的增長速度，還是相當可觀的，這自然得益於新希望地產的快速規模化擴張。

　　2020年，新希望地產實現營收304.96億元，同比增長66.98%；同時銷售額從2018年的300億元出頭，一路躍升到突破千億大關，達到1031億元，排在克而瑞房企榜的第40位。

　　新希望服務認購情況，來源：網絡

　　但哪怕有千億地產板塊的背書，新希望服務的競爭劣勢依舊相當明顯，至少體現在兩方面：

　　其一，物業管理規模是行業競爭力的直接體現，而新希望服務的規模實在太小，業內要排到百名開外。作為對比，千億房企榮盛發展旗下的榮萬家，在管面積是新希望服務的6倍。

　　其二，物業管理依賴母公司的行業通病，在新希望服務身上體現得尤為明顯。

　　數據顯示，2018年到2020年，新希望服務管理了新希望地產及聯繫人開發的33個、45個、60個物業項目，分別佔當期在管物業總數的100%、100%、92.3%。

　　直到2020年，新希望服務手上才有獨立的第三方項目。透過這幾組數據可以明顯看出，新希望服務目前的外拓能力嚴重不足，高度依賴集團的反哺支持。

　　劉永好在上市當天曾提到，“物業服務是一項長週期的、樸實的事業，要穩定地做出可持續價值，需要不斷提升社區服務和商業運營能力”。

　　從行業的角度看，劉永好的判斷是準的。物業管理服以及後續延伸的增值服務，既有着明顯的輕資產特徵，也需要持續輸出品牌，想像拿地蓋房那樣掙快錢是相當困難的。

　　但對於新希望來説，在這條擁擠的賽道上，服務力重要，時機的重要性同樣不言而喻。光靠民生服務的概念來講故事，顯然遠遠不夠，外拓能力不足，等於提前輸在了起跑線。

　　而考慮到新希望服務的在管規模相當有限，未來的規模增長能到達怎樣的速度，顯然難讓人樂觀。

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　　當然，地產板塊反哺物業管理，在房地產行業是常態。但新希望服務的隱患還在於，依託的新希望地產，增長空間也面臨着一些明顯的挑戰。

　　在之前的《四川“黑馬”新希望地產，銷售破千億，債務攀新高》中，西部菌提到，新希望地產的“虛胖”問題相當突出。

　　2020年的權益金額只有537.7億元，等於説千億規模中的權益佔比部分只有一半左右。

　　這是新希望地產快速衝擊規模，大量項目聯合開發的必然結果。同時，其擴張後遺症還體現為增收不增利和債務快速增長。

　　如2020年，新希望地產的歸母淨利潤同比下滑5.75%。

　　在未來地產行業增長放緩的背景下，新希望服務如果還是高度依賴集團和關聯公司為其輸送業務資源，其長期的增長空間，自然要打上大大的問號。

　　新希望服務業績，來源：網絡

　　所以，新希望服務主打民生服務，降低對基礎物業管理的依賴，的確有前瞻性。不過，從目前的業務結構來看，作為民生服務第一股的新希望服務，民生服務屬性似乎還有些欠缺。

　　四大業務板塊中，民生服務的營收佔比，目前還不到20%，佔比排名倒數第二，低於物業管理服務、非業主增值服務。

　　嚴格來説，現在的新希望服務，只能説是披着民生服務的外殼。

　　而在業務分佈上，新希望服務的區域佈局，同樣有些不太均衡。

　　據智通財經，2020年的物管業務中，來自成都、温州、南寧三地的收入，佔公司物管業務總收入的比例分別為44.7%、21.4%、10.7%，累計佔比高達76.8%。

　　物管業務的地域分佈，和新希望地產的業務分佈重合度較高。它也間接説明，新希望服務對母公司的依賴度。

　　因此對新希望服務來説，當務之急，還是得加強外拓能力，真正意義上走出成都。