誰來攻下房產交易數字化的最後一塊陣地_風聞

文 | 陶魏斌

羅振宇説“中國所有的生意，都值得重做一遍”。“重做”的原因很大程度上是因為技術迭代，讓“生意”具備了流程再造的可能，而最終的結果則是讓“生意”更加高效。

但事實上，在房地產交易領域，這句被説了很多年的話，並沒有被得到快速印證——即使大部分的從業者都認為，“數字化”是提升房產交易效率的核心方法，但在這個行業裏，數字化依然是最大的難題，或者説進展程度令人失望。

並不是沒有實踐者。無論是房多多，安居客、鏈家，還是後來的貝殼，甚至房企恒大、碧桂園、雅居樂，傳統電商京東、蘇寧都試圖用數字技術重構房地產交易。

5月20日，去年“新婚”的阿里巴巴和易居，在上海召開了天貓好房戰略發佈會，除了宣佈了新戰略之外，還立下了“在未來三年，力爭實現平台每日活躍用户300萬，年度交易規模超過2萬億，年營業收入500億”的Flag。

阿里是數字化經濟體的代表，易居在房地產領域深耕二手房多年，不過兩家合體的“天貓好房”卻是行業新兵，那麼，天貓好房的優勢究竟在哪？如何更好地破題房地產交易的數字化難題？這無疑是行業最為關注的問題。

房地產交易的數字化究竟難在哪裏？

相比其他的日常消費，買房無疑是中國人的“頭等大事”，動輒五六百萬的起步交易金額，就相當於一家小型企業的投資金額了。

但對於普通的購房者來説，如此重要的一件事（或者説一筆交易），因為低頻而缺乏經驗甚至知識儲備，同時和二十多年前相比，買房這件事，不是越來越簡單，相反，正在變得越來越複雜。

“28年前，我第一個項目的時候，一塊地，打一個圍牆，賓館裏包一個房間，租一台看房車，《新民晚報》上打一個廣告。”易居中國董事局主席周忻回憶當年賣房的場景，而現在，“前兩天很多人給我打電話，周總給我解釋一下搖號還要打分，這個分怎麼打？我説我也沒搞清楚。”

顯然，在實現房地產交易數字化進程中，第一個“攔路虎”就是如何將越來越複雜的賣房流程以及影響交易的各種緯度，用數字化去重新組織。

“買一個房，做一個房產中介，有14到16個環節，到底是對，還是錯？對。因為現狀讓我們整個交易變得複雜，那麼我們能不能用數字化，讓我們開發商、經紀人，讓房產交易通過數字化變得簡單。大家經過思考，可以的。”

如果説將流程“數字化”更多的可以交給聰明的程序員和產品經理去解決，但數字化背後的“數字真實性”則需要制度的設計來解決。

長期以來，房地產交易更多的是依賴線下的售樓處和經紀人來完成，這就意味着，交易服務人員個體的素質、能力和知識水平，決定了很多買房者購房過程的體驗感。

**數字化的第二個難題就是如何甄別信息真實性問題。**在傳統交易時代，線下人與人的溝通，信任度天然比線上更高，無疑這是影響最終交易的關鍵因素之一。這也成為了行業裏重點解決的“突破點”，其中貝殼的“真房源”是走得最早的，這也和貝殼主要業務陣地“二手房”相關，因為在二手房交易市場中，“假房源”問題最為困擾購房者。為了解決這個難題，貝殼的方案是投入大量資源建立了“樓盤字典”系統。

但即使如此，貝殼解決的還只是市場的局部問題，因為中國的房地產交易市場實在太大了。

**簡單來説，目前中國房地產交易市場更細化的，可分為新房市場、二手房市場和租房市場。**而新房市場一直以來都是三個板塊中最大的，從2013年至2018年來看，約佔超過50%的總住房市場規模。根據Frost&Sullivan數據測算，新房市場將在未來5年保持這個增長趨勢，並有望從2018年的12.6萬億元市場規模增長至2023年的17.6萬億元，複合年化增長達6.9%。

而從二手房市場和租房市場來看，兩個市場在未來5年也將持續保持規模增長速度最快的兩個細分板塊。其中，二手房市場有望從2018年的5.1萬億元市場規模增長至2023年的10萬億元，複合年化增長達14.4%。

動輒10萬億的市場規模顯然不是個別行業玩家能撬動的，可以比較一下，最近讓大家聽得耳朵起繭的直播電商、社交電商這些市場，還都只是千萬量級的水平——雖然這樣的比較不是很科學。

也就是説，在解決房地產交易數字化的過程中，更多的是殊途同歸的解決方案——行業的痛點大家都琢磨了數年，現在的問題只是，攀登這個珠穆朗瑪峯，是從南坡上還是北坡上的問題。

天貓好房手上有哪些牌可打？

在產業數字化成為科技公司的新命題後，很多大公司都把目光投向了房地產市場，一方面是因為這個行業的巨大體量，另一方面也是因為這裏是一片未被數字機器開墾的處女地。

**今年政府工作報告當中，數字經濟發展已經被寫入到國家“十四五”規劃當中。**數字經濟和各個產業數字化轉型被上升為國家戰略，未來各行各業數字化變革都將加速。但目前地產行業的數字化很多時候還僅僅只停留在信息的數字化，但更深入的交易環節，數字化的紅旗還沒有被插上。

天貓好房雖然只是去年才成立的新物種，背後拿着牌的卻是老法師。

無論是阿里巴巴還是易居，都是行業裏的佼佼者，正如周忻在“520發佈會”上説的那樣：**阿里和易居共同組建的天貓好房不是1+1大於2，它就是一個1，它是一體化的一個1。**讓老百姓從線上線下一體化能夠完成購房全鏈路一個1；是房地產行業完成一體化數字交易的一個1；是一個剛剛發佈成立就有5000名員工的一家企業。

最新阿里的財報顯示，這個中國最為成功的科技公司之一，擁有着8億用户，其中有8000萬的房產潛在用户，而基於龐大用户羣體，阿里還建立了較為完善的消費者服務體系、網絡交的信用體系、保障體系和商家的運營體系。

這也是用户和商家把阿里當成是整個數字化商業主陣地的核心原因。

易居則一直保持中國最大的新房代理服務商的地位，旗下囊括了傳統營銷業務、克而瑞大數據業務和數字化營銷新的業務。去年天貓好房成立當天，百強房企中有60多家房企的董事長或者總裁到場支持。

兩者合在一起的天貓好房，則是將消費者、開發商、經紀人整個交易鏈路串起來，進行一體化的系統性思考，並基於此提出了CBA戰略。

用周忻的話來説，“這是一套完整的‘組合拳’”。面對C端，為天貓上8億用户提供房地產專業服務；面對B端，為開發商提供共建數字化營銷新生態的解決方案；面對A端，為經紀行業提供全面交易賦能。

去年雙11期間，天貓好房已經在數字化營銷上打了第一槍。

有超過300家房企通過開設旗艦店或者單盤亮相的方式登陸天貓好房，基本囊括了中國房地產開發企業500強企業中的主流房企，進行讓利的熱門樓盤超過3000個，累計提供了80萬套的優質住宅房源。最終實現全國236個城市中累計ETC成交套數達41775套，GTV931億元，釋放房款優惠補貼16.5億元。

未來競爭究竟會何去何從？

天貓好房的出現自然引起了行業內的關注，也不可避免地被拿來和行業內的其餘模式做比較。但事實上，正如前面我們分析的，在龐大的房地產交易市場總量面前，包括天貓好房在內的創新者們，都只是跨出了萬里長征的第一步。

更為重要的是，由於各自資源和優勢的不同，大家的業務邏輯也是迥異的。換句話説，貝殼和安居客是以存量二手房為核心業務，逐步覆蓋一手房。但易居則是在多年的積澱中，擁有天然的一手房業務優勢，以新房代理作為業務強大的基石，逐漸把業務板塊向二手房擴展。

不管怎麼樣，房地產交易市場的數字化是行業的共識，包括消費者在內。越來越多的消費者不斷的轉向通過網絡和移動端來獲取房屋信息，同時數字化也在向更深入的交易環節滲透。

據國家統計局數據，房地產交易市場規模巨大，未來三年仍將維持並發展到25萬億左右規模。按照新房交易2.5%費率和二手房交易1.5%費率來測算，未來三年房地產營銷費用市場容量約5000-6000億。

如果房地產交易市場真正能實現數字化，將會對整個產業發生翻天覆地的變化，幾乎實現了“重做”一遍。

本質上來説，天貓好房做的事情，就是為開發商和購房者之間搭建一個第三方陣地，用房通、客通、交易通，解決房產數字化營銷“人貨場”線上割裂的痛點，並將該數字化系統與房企即有業務信息化系統進行連通，支持交易化繁為簡，實現房地產交易全鏈路數字化、清晰化、規範化。

“房產交易相比淘寶、天貓上任何一種產品的交易都要複雜，因為房地產交易是低頻的長鏈路行業。也就是為什麼到今天為止，萬能的淘寶上面，還沒有房源或者剛剛開始有房源，是因為整個鏈路太長。天貓好房只有打造一個領先的信息服務平台和全鏈路的交易平台才能實現讓天貓、讓我們能夠有房，讓萬能的淘寶裏面能夠有房，讓老百姓在天貓上也能夠賣房子，這是我們的願景。”

周忻説這話，聽上去是在表達“天貓好房”的願景，事實上更像是全行業的一個數字化願景。