泉州二手房“暴動”，調控升級不讓提“學區房”_風聞
经济道理-2021-05-29 19:48
在冰山指數最新出爐的100城二手房漲跌幅排行榜中，泉州以4.3%的月漲幅雄居百城之首，成為榜單前25城中唯一上榜的福建城市。作為廈門的周邊城市，在過去一向表現温和的泉州房價似乎正蓄勢補漲。
1不使用“學區房”推介
5月26日，泉州市房屋交易中心向鯉城、豐澤、開發區的房地產經紀機構發出“提醒告誡函”。鯉城、豐澤和開發區都是泉州的核心城區，從措詞來看，“提醒警告函”稱得上泉州啓動本輪房地產市場調控以來，最針對性的一次。
“提醒告誡函”帶有點“勿謂言之不預”的味道。這封函件對首付款來源的提醒告誡比較常規，對經紀機構居間服務劃出的邊界卻頗為專業。
其中包括，“不得將業主房源介紹給‘炒房客’”，“不得引導業主簽訂帶有約定‘過户到指定第三方’、‘全權委託公證’、‘包銷分成’等帶有炒房性質的合同條款”。
這是房地產市場中至今仍然存在的“炒房漏洞”。它可以有效避開監管，表面上看風平浪靜，實際上暗流湧動，在不被注意的情況下就能悄悄完成“炒房”。
跟很多城市不得拿“學區房”説事的提醒告誡程度相比，泉州進一步升級，甚至連提都不讓提了。
“提醒告誡函”明確，“不使用‘學區房’進行推介、宣傳”，“不以‘學區房’名義誤導購房者”，“規範介紹教育資源用語，客觀介紹周邊學校，不出現‘升學率’、‘對口’、‘名額未用’等用語誤導購房者。”
“各房地產經紀機構應主動自查自糾，立行立改。對不及時整改並消除影響的，一經發現，暫停網籤，依法依規查處，公開曝光並記入信用檔案。”泉州市房屋交易中心發出的“提醒告誡函”，用意顯然不只是提醒。
2半年來漲幅一騎絕塵
在冰山指數發佈的100城二手房漲跌幅排名中，泉州2020年10月首次進入前3，與東莞、寧波、泉州、上海、深圳一起進入前5，對應的月環比漲幅分別為1.7%、1.2%、1.2%、1.1%、0.9%。
然而，到了2021年1月，泉州在冰山指數中的排名又有了變化，排名第2，與上海、泉州、合肥、杭州、深圳一起進入前5，對應的月環比漲幅分別為6.5%、2.5%、2.5%、2.3%、2.0%。
考驗時刻出現在今年5月。根據冰山指數的最新排名，泉州今年5月在100城二手房漲跌幅排名中位居第1，前5變成了泉州、重慶、蕪湖、合肥、咸陽，上海退到了第23，深圳退到了第35，對應的月環比漲幅分別為4.3%、3.3%、2.7%、2.6%、2.4%。
排名變化可以理解為，上海、深圳調控取得了成效，泉州卻高歌猛進，箇中原因耐人尋味。
2017年，泉州房價剛跨入“萬元”時代時，當時的廈門房價為3.5元/平方，是很多人心嚮往之的房價低窪地帶。
五年過去，廈門房價漲幅在百城中排到了第40位，泉州卻一路高歌，代替當年的廈門躍居第一。今年5月的泉州房價達到了1.38萬元/平方，漲幅4.3%，大有昔日廈門房價大步向前的前奏之勢。
僅半年來，泉州房價漲幅不僅後來居上，而且看似一騎絕塵。
3土地供應減少七成
不久前，廈門房地產市場也剛經歷過一輪租、售並舉的漲價躁動。
廈門的此輪騷動，是緣於島內幾個片區的同時改造提升。改造的片區本來就是廈門本島小户型住宅相對集中的地方，也是廈門本島的租金低窪地帶，拆遷改造導致可租售的房源供應變少，而拆遷户臨時安置需要，需求則大量增加。
供需變化導致了租、售價格的水漲船高。
泉州此輪二手房價的一路猛漲，似乎與土地供應有關。
泉州市自然資源局的公開數據顯示，2020年度泉州中心市區共出讓地塊12宗，面積約745.32畝。相比於2019年的30宗、2608.507畝，同比分別下降了60%和71.4%。
彼時有媒體稱，泉州2020年的供地計劃“量少質優”。表現在，泉州中心市區供應量減少，但大多是商住用地，且是壓箱底的好地，商住地不僅更靠近市區核心區，地段更為優越，出讓的商住地也多為淨地。
由“量少質優”引起的土地供需變化，不難讀懂泉州二手房價此番上漲的理由。
供應量減少，必然造成物以稀為貴。供地集中在市區，沒有邊沿區域樓盤分散剛需壓力，必然進一步緊張中心市區樓盤的供需局面。限價抑制不了剛需動力。去年拿地至今，差不多是這些供地樓盤陸續進入市場的週期，限價抑制不了剛需動力，搖號買不到，必然要轉向二手房市場，從而導致二手房市場的躁動。
42021年供地力度加大
應對此輪上漲，4月15日，廈門先是約談住房租賃企業，與17家住房租賃企業簽訂“穩租期、穩租金”承諾書。緊接着，十部門聯合出擊，重拳整治二手房市場，排查信貸資金違規流入房地產市場的情況。
4月27日下午，廈門住房局聯合公安局、市監局和執法局，約談了60位供需矛盾突出、租金上漲較快、羣眾反映比較強烈的重點區域“二房東”。
重拳整治之下，已經有多家違規房地產經紀機構被取消了網籤資格。
泉州的調控手段其實一直都在跟進。在此次發函“提醒告誡”重點區域房地產經紀機構前，今年3月底，泉州已經先發布《關於開展房地產經紀機構雙隨機檢查活動的通知》，針對前述三個重點城區的房地產經紀機構，重點檢查6類違法違規行為，包括檢查私自加價、欺詐賣房、炒作“偽學區房”房源、挪用客户資金炒房等。
然而，泉州半年來在冰山指數“100城二手房漲跌幅排名”中的一路領先，讓官方不得不加碼調控。除此之外外，泉州供地力度也在加大。
根據泉州市自然資源與規劃局公告，泉州中心市區2021年擬出讓13幅宗地，土地面積約1063.66畝，比去年有所增加。
但可以預見，即便是這些樓盤進入市場可以緩解剛需，那也至少是下半年甚至是明年以後的事情了。
