搶地瘋狂，房企生意難做了！_風聞

“光有錢還不行，還需要勇氣。”

作 者丨王 寒

華商韜略（微信公眾號：hstl8888）原創文章，未經授權請勿轉載

熱點城市首批集中供地遭房企瘋搶。然而，房企有房企的算盤，政策有政策的打算。

4月28日，重慶公共資源交易所二樓傳來陣陣騷動。幾十個投拓人員站在土拍大廳外來回踱步，不停撥打着財務總監的電話。

這是“兩集中”後的重慶首輪土拍。

2021年2月18日，國家自然資源部發布調控文件，要求22個重點城市實施“兩集中”供地，即政府集中發佈出讓公告，集中組織出讓活動，土拍從一年十幾次減為不多於三次。

重慶首輪土拍前，意向參拍開發商已達到54家，其中一塊熱地，最多有38家表達了意願。

28日開拍當日上午，最炙手可熱的兩江新區首日供應的6宗土地中，有5宗拍出了52.7%的平均溢價率，分別由中鐵建、中交、佳源、融創摘得。

“拿錢砸”“高溢價”的基調由此奠定。

高潮出現在28日下午，西永一宗起始價14.13億元的地塊，在數輪舉牌後，被招商蛇口以總價32.5億元、129%的溢價率收入囊中，這也是重慶主城西區首宗破萬地塊。

▲重慶首輪土拍最高溢價129% 

資料來源：銘騰機構

此外，其它5宗西永地塊，即使沒有地鐵和商業配套，也遭到了瘋搶，金科、美的、融創和大發等開發商更是組隊競拍，平均溢價率達到75%。

**“已經殺紅眼了，過去看都不看的地，現在成了大家眼中的肉。”**有在場人士這樣描述當時的場景。

“只”溢價56.5%收入其中一宗地的花樣年，不禁感嘆：“太不容易了！冷靜一下！”

據中指數據，此次拍賣，重慶主城46宗地塊全部成交，樓面均價較去年1-4月上漲1819元/平方米，平均溢價率上漲33%。

這樣的場景不僅發生在不限價的重慶，北上廣深等城市也一樣在上演，而且更加瘋狂。

在北京，有媒體報道稱，土拍開始前，有開發商就已經在內部明確，“想要的項目，不賺錢也要拿下”。

在深圳，唯獨供應的6宗地塊，不僅吸引了萬科、中海、華潤等本地房企參拍，連中糧、中交等央企也罕見地出現在了現場。其中，寶安、光明的兩宗地塊一開拍，便迅速達到最高限價。

在廣州，平安、越秀、旭輝、金茂等數十家房企激烈競逐，金沙洲、知識城等重點地塊被瘋狂圍堵，舉牌密度、加價額度都遠超外圍區域。金沙洲皇冠地塊更是以45%的溢價率、42122元/平的樓面價，直接躋身廣州樓面價TOP10。

在杭州，除了本地的宋都、濱江、西房，萬科、融創、龍湖、保利、華潤等龍頭企業也強勢入場。供應的57宗地中，有44宗地塊拍到了封頂價。

在廈門，思明區一宗地在國貿、平安、招商等開發商的爭搶下，競價多達232輪，最終以92.3億元總價被中海和國貿聯合體競得。

有人甚至調侃稱，這一輪土拍，光有錢還不行，最重要的是要有勇氣。

調控政策越來越嚴，房企卻上演搶地戲碼，是“瘋”了嗎？

它們當然沒有“瘋”。

首輪土拍對於多數房企而言，是久旱逢甘霖。

2020年8月，央行和住建部召開重點房企座談會，試點實施限制房企融資的“三道紅線”，並要求在2023年6月30日之前完成降負債指標。

▲來源：搜狐焦點

彼時，百強房企中的61家上市企業，有48家踩中了一條以上紅線。優化財務指標成了去年四季度以來房企工作的重心，一方面通過放緩拿地節奏減少開支，另一方面加緊週轉和去化，甚至不惜犧牲利潤達到合規目的。

在緊投資、促銷售的戰略下，到2020年末，百強房企的整體土儲去化週期縮短至3.39年，同比下降11%，上市房企中有17家實現了降檔。

▲2020年末部分房企“三條紅線”踩線情況  

來源：投拓江湖

過快消耗，讓一批百強房企土儲不足。

以龍湖的大本營重慶為例，其12個月住宅成交量已經超過其在重慶的土地儲備量，不夠一年週轉。

而重慶銷售排名前十房企幾乎都面臨土儲告急的窘境，儲備最多的也只有200萬平方米，更有4家甚至不足100萬平方米。

與此同時，“兩集中”政策出台使各地前三月供地有所減少。

在該政策下，今年一季度，22個試點城市整體供地宗數較2019年下降了15.8%，全國50強房企拍地建面下降了35%。

需求增加，供應減少，這讓房企必須加倍努力拿地，才不至於落入“無米下鍋”的境地。

而對於部分財務狀況良好的房企，他們不但有拿地的底氣，也需要抓住這個機會擴大規模、彎道超車。另外，有的房企雖是債務纏身，但為了獲得新的融資，“借新還舊”，也硬着頭皮加入了拿地大軍。

多種原因下，房企扎堆進場、閉眼廝殺，比任何時候都志在必得。

“土拍前一天路過開發商雲集的寫字樓，都晚上11點了，整棟大樓仍是燈火通明。”有網友説。

然而，房企有房企的算盤，政策有政策的打算。

截至5月15日，據不完全統計，在由北京、深圳、長春、廣州、重慶、無錫、瀋陽、天津等11城構成的首輪土拍中，總出讓金額超過5500億元。

看好房價上漲，依然是房企積極拿地背後的終極原因。

一位參與杭州土拍的投拓人員表示：“儘管溢價比較高，但在限價之下銷售問題不大，加快週期還可以創造利潤。”

以重慶為例，4月份，重慶房價漲幅已居全國首位。據平安證券研報，以重慶本輪土拍6347元/平的平均樓面價測算，在不增加任何溢價情況下，重慶樓市未來均價也將在目前13700元/平的均價上上浮10%左右。而重慶5月上半月銷售均價便已經達到14500元/平，銷售量更是環比猛增81%，多達1.58萬套。

與此同時，其他重點城市也有小幅上漲，還拉動了二手房市場漲幅。

“一批次新房，現在掛牌價都比買的時候翻了一番，還有不少單價4萬多入手10萬賣出的。”杭州鏈家一位經紀人表示。

有專家表示，行業分化已經在首輪土拍中凸顯了出來，多個城市拿地前五的房企佔總出讓比重超過50%，而這些企業大多是資金充足的全國或區域龍頭型企業。

▲2018—2020年全國20強房企22城拿地佔比（萬平） 

來源：平安證券研報

事實上，截至2020年末，我國共有8家土儲貨值超萬億的房企，加起來總量超過15.2萬億元，在TOP100房企45.9萬億的總量中，佔比超三成。資源加速聚集，意味着頭部房企的操盤空間有擴大的風險。

▲多個城市拿地前五房企佔總出讓比重超50% 

來源：平安證券研報

這些現實情況如果不得到改善，一些地方的房地產市場或許會與政策制定者初衷發生偏離。

為了防止上述後果發生，各地紛紛表示，調控已在路上。

其中，上海在總結其他城市經驗的基礎上，提出了“漲停板”“一次書面報價”“嚴格界定關聯關係”等“史上最嚴”土拍新規。

以調控政策密集發佈的合肥為例，合肥市房地產業協會最新發布的《房產新政第四周市場變化監測分析(4月26日-5月2日)》指出，合肥商品住宅市場量價齊跌，商品住宅銷售套數小幅下降，銷售價格三連跌，近5周以來首次低於1.9萬元/平方米。

很顯然，政府對於嚴控房價一直是堅定的。今年的政府工作報告再次指出“房子是用來住的，不是用來炒的”，強調穩地價、穩房價、穩預期。

據中原地產統計數據，2021年以來，全國房地產調控政策密集出台，**年內累積房地產調控次數高達186次，**其中目前，廣州、合肥、寧波、東莞、南通、成都、西安、深圳等城市均被住建部約談督導。

徵收房地產税也被提上了日程。5月11日，財政部等四部門召開的房地產税改革試點工作座談會提出：建議將先於立法開展房地產税，試點城市是深圳和海南。

算上此次，今年以來，房地產税已被提及了4次。

有專家表示：“針對拍地、開發環節的税收，有利於房企資金向其他城市分散。”

在調控常態化且強度不斷加大的背景下，房企僅僅依靠住宅地產一條腿走路的前景已經越來越不樂觀。

而對於普通購房者來説，他們更關心的是，瘋狂的搶地潮是否會因政策調控而降温，由搶地潮帶來的短期房價上漲是否不可避免。另外，對於房屋質量的擔憂，也成了購房者的一塊心病。

由於“房地價互聯”“竟配建”等拍地政策壓縮了利潤空間，大多數房企啓動了高週轉模式。據瞭解，有房企甚至剛拿下地塊，便將挖土機開進了工地，拉出橫幅慶祝項目開工。

然而，並不是所有房企都具備高週轉能力，時間和成本的雙重壓力下，很有可能埋下房屋質量隱患。此前，就有多名資深驗房師表示：“每逢行業興起高週轉浪潮，質量問題便越發突出，業主和開發商扯皮的事情很多。”

[1]《首批集中供地開幕，土拍市場有何特徵》 平安證券

[2]《多地首批集中供地公示 房價地價聯動或成趨勢》 財新

[3]《火熱的重慶集中拍地 高溢價標籤下房企“漏夜”搶地》 觀點網

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