盤家底｜世茂集團可售僅3100萬方，無力補倉料掉規模_風聞
一号财经-看得见的商业世界2021-05-31 18:19
一號説：連連看未必是消消樂，也可能是俄羅斯方塊
編者按：最近海哥發現，房企的年報要連着看，最好是5年、10年連在一起，將相應的數據整理出來疊加看，會很有意思。
對於房企財報的美化修飾，特別在負債率、利潤率，甚至銷售額上面的修飾，我們很難去窺測水分有多大，但有一條是不會動的，那就是土地，不管是銷售面積、新增土儲還是總的土儲、竣工面積，這個很難造假，即使修飾變動也不會太大，更何況連續十年的財報數據，也會熨平其中數據的修飾。
也基於此，海哥決定寫一個房企的家底盤點系列，通過對房企歷年來土地各項數據的變化，來窺測房企真實的家底，以及未來的潛力。
當然，寫這一系列的緣起，主要還是前期盤點融創上市以來的土儲情況後，發現了其中注水的端倪（詳見《孫宏斌的“瑕疵”，融創中國的水分》）。
首先，來盤世茂集團。
十年僅剩2500萬方可售面積
趁着本公號前一篇的熱乎勁兒，海哥把世茂集團各項土地數據的統計觀察拉長到了十年，需要着重聲明的是，本文所統計或闡述的數據，均來自世茂集團（世茂房地產）2011年以來逐年的業績報告。
觀察的維度主要從銷售面積、拿地面積、竣工面積和總土儲面積四個維度觀察。
（圖：世茂集團近10年土儲數據一覽，一號地產製圖）▼
換言之，這些就是世茂集團絕大部分的家底，也就是説目前世茂可銷售的面積，在近十年間，僅剩下2458萬平米。
通過查詢得知，十年間，世茂集團未有大規模的項目轉讓，如果不考慮個別項目權屬的細微變化，那麼上述數據的準確度應該在98%以上。
與此同時，2011年至2020年間，世茂集團的竣工面積為6921萬平米，竣工面積中，包含了交付面積。
海哥也統計了下，世茂集團十年來總的交付面積，這部分是屬於世茂集團的權益交付面積，十年來總計交付了4724.97萬平。從總竣工面積和權益交付面積來看，刨去已竣工未售出的220萬方庫存（2020年年報數據）後，世茂集團十年間的項目權益平均佔比為70.51%，處於行業正常水平。
（圖：世茂集團近10年銷售情況統計，一號地產製圖）▼
如果按照過去十年間的平均權益佔比70%測算，歸屬於世茂集團的部分，約在1750萬平左右，按照2020年度銷售均價1.7萬元每平計算，尚有3000億元左右的權益貨值。
上述數據，也在世茂集團2020年的年報中得到印證。
年報顯示，世茂集團2021年可出售總面積約為3096萬平方米，這其中包括2021年將推出的約2037萬平方米的可售面積，以及截至去年年底遺留的1059萬平方米的可售面積（包含了220萬方的竣工庫存和截至2020年底未竣工可銷售的839萬方）。
上述，可就是世茂集團全部的可售家底了。
由此可見，世茂的家底並不豐厚，以上年度均價測算，即使按照年報披露的全口徑近3100萬方來測算，也僅只有5270億元的可售貨值。
若按去年的平均去化60%測算，世茂集團今年預計可完成全口徑銷售3200億元左右，離全年度3300億的目標尚有差距。
加之今年前四月世茂集團拿地停滯，據克而瑞數據顯示，前4月世茂拿地金額僅為29.7億元，新增貨值100億元左右，如果這部分能在今年上市的話。
由此，滿打滿算，世茂集團要完成今年的銷售目標，壓力還是很大。
土儲告急，未來怎麼辦
據世茂集團2020年年報數據顯示，截至2020年底，世茂集團已進駐超過100個核心城市，擁有434個項目，共8175 萬平方米（權益前）土地儲備。
對於土地儲備的測算，目前有兩種測算方法，一是銷售口徑，即拿地總數-銷售面積，剩餘的可售面積作為土地儲備；
二是竣工口徑，即上一年土儲基數+拿地總數-竣工面積，有時候還要加上已竣工未售出的面積，剩餘的在建和竣工可售部分為土地儲備，這部分中，既有未銷售的面積，也包含了已銷售但未交付的面積。
但這兩種算法，各種利弊，前一種算法，能很清楚的知道手上有多少可售資源，所以有些地產公司在對土地儲備的表述上，也叫可售資源；
而後一種算法，就很有迷惑性，因為沒有竣工交付的面積都算作土儲，這裏既包含了未售出的面積，也包含已售出但未竣工交付即建設中的面積，還包括了已經竣工但沒賣出的面積，這樣的土儲數據往往會很高很好看，讓外界誤認為手中還有很多貨，但這樣的土儲中很多都已經賣出去了，有許多已售的在建工程面積，這部分未來並不能產生銷售收入，反而要投入許多工程建設成本，未來僅僅是作為財務數據，結算到營收裏面。
海哥也根據上述兩種測算口徑，以2011年年底的土地儲備為基數，分別進行了測算。
（圖：世茂集團近十年土儲與銷售口徑統計，一號地產製圖）▼
由此，也印證了目前世茂集團手頭持有的8175萬土地儲備，相對比較準確。
結合上述數據，我們可知，這8175萬方的土儲構成中，有3100萬方的可售資源，以及近5000萬方的在建工程，即已售未結轉資源。
這樣的家底，對於世茂來説，維持1200億+的年度營收規模，也僅僅可持續2-3年，但如果在銷售規模上要維持3000億＋的規模，可以説捉襟見肘。
目前情況來看，3100萬方的可售資源今年消耗六成即1860萬方後，僅剩1240萬方。
如要在2022年仍然維持3000億+的銷售規模，世茂集團在今年必須補倉1800萬方以上的土儲。
目前來看，四個月過去，世茂集團可以説拿地陷入停滯。而從世茂10年來的拿地規模看，年拿地規模超過1800萬方的年份，僅在2019年，破天荒的拿了近3100萬方的土儲，次高是2018年的1615萬方。那兩年，的確是世茂集團烈火烹油的突飛猛進之年，也是在那兩年加倉後，世茂實現了重回前十的榮光。
但，這樣的年份以後還會有嗎？
顯然，這個答案是否定的。
加之眼下供地的節奏變了，想要拿到地，就更難了。此次集中供地的22個重點城市中，絕大部分也是世茂的重倉城市，錯過了第一次集中供地的世茂，還等得起嗎？
在經歷了2020年銷售破3000億，2021年或許創下新高後，世茂未來的銷售規模必定將下滑。
我們可以説，留給世茂的時間不多了。